Вологда потянулась в сторону юга
Администрация Вологды предложила застройщикам поучаствовать в крупнейшем в городе проекте КОТ за последние 20 лет. В Южном микрорайоне города девелоперы смогут возвести более 1,5 млн кв. м жилья.
Новый жилой микрорайон «Южный» расположится на юге города, вблизи деревень Охмыльцево и Чернышово. На севере участок ограничен Преображенской ул., на северо-востоке – Северной железной дорогой, на западе, юге и востоке – границей МО город Вологда. Как отметили в администрации города, проект подобного масштаба реализуется в Вологде впервые за последние 20 лет. Согласно документу ППТ, который сейчас проходит финальную стадию согласования, общая площадь территории в границах Южного жилого района составит более 3 тыс. га, часть из них пойдет под застройку и объекты инфраструктуры, не менее 30% от всей территории займут зеленые зоны. Ожидается, что на этой территории будет возведено 29 девяти- и двенадцатиэтажных домов со встроенными социальными объектами общей площадью более 1,3 млн кв. м. Кроме того, в плане значится строительство восьми 4-этажных многоквартирных домов площадью 250 тыс. кв. м, а также 15 индивидуальных домов с участками на 79 тыс. кв. м. На территории Южного микрорайона предусматривается размещение 11 объектов дошкольного образования и семи объектов начального и среднего общего образования, а также две крупные больницы.
Бизнесу предлагается построить шесть многофункциональных торговых и культурно-бытовых центров площадью от 30 до 60 тыс. кв. м, три крупных спортивных объекта, включая теннисный корт и ледовый дворец на 40 тыс. кв. м, театр, три гостиницы, два бизнес-центра и железнодорожный вокзал. Кроме того, в ППТ можно найти проект крытого картодрома и трассы для велотриала.
Решать вопрос транспортной доступности власти города планируют, сформировав широтные городские магистрали – вдоль железнодорожной линии по ул. Можайского, Говоровскому проезду, ул. Преображенского и ул. Щетинина, Новгородской, Астраханской с пробивкой до Московского шоссе. Протяженность новых городских магистралей в этой локации составит 14,2 км, протяженность новых магистралей районного значения – 20,3 км. Общая проектная протяженность улично-дорожной сети будет равна 119,9 км.
План роста
Планы по освоению территорий на юге города администрация Вологды вынашивает уже более восьми лет – конкурс на разработку проекта планировки Южного жилого района города еще в 2006 году выиграл один из крупнейших местных игроков – ЗАО «Горстройзаказчик». Как заявляют в городской администрации, причиной, побудившей город расширяться на юг, стал дефицит свободных участков в городской черте и растущая численность городского населения. Сейчас в городе постоянно проживает 315 тыс. человек, за последние четыре года прирост составил 25 тыс. По мнению экспертов, ближайшие годы население может увеличиться до 400 тыс. человек.
Второе дыхание проект застройки южных территорий обрел при разработке нового генплана развития города до 2035 года, который с 2011 года готовит петербургский ФГУП «Российский государственный научно-исследовательский и проектный институт урбанистики» (старый генплан 2000 года перестанет действовать в следующем году – прим. ред.). Согласно новому генплану, территория Вологды увеличится на 30% за счет развития строительства в южном и юго-западном направлениях. Новые границы предлагается установить по отводу окружной автодороги, включив в них 30 населенных пунктов Вологодского района. Итоговый прирост площади Вологды составит ориентировочно 5 тыс. га.
Без предметного интереса
Впрочем, найти инвестора для реализации проекта городским властям будет очень непросто. Аукционы по продаже земли на этой территории прошли трижды, рассказали участники рынка, два из них состоялись в 2013 году, и один – в начале 2014-го. Тогда застройщикам предлагался лот в 50 га с возможностью строительства 450 тыс. кв. м жилья, однако ни один девелопер на торги так и не явился. Когда пройдут следующие торги, в администрации города сообщить не смогли.
По словам генерального директора ОАО ААК «Вологдаагрострой» Владимира Корытина, причиной отсутствия интереса к земле являются неподъемные для местных строителей объемы капиталовложений. За указанное пятно городские власти просили 100 млн рублей. Строительство заявленного объема жилья потребовало бы 11 млрд рублей инвестиций, подсчитал господин Корытин, а реализация всего проекта застройки Южного района может потребовать вложений 30-40 млрд рублей. «В нынешних реалиях в Вологде просто нет такого инвестора, который мог быть купить землю и приступить к строительству жилья. Таких денег ни у кого нет. Кроме того, застройщикам придется укладываться в очень жесткие сроки – за несколько лет нужно построить три годовых объема ввода жилья в городе», – признается господин Корытин.
Снижает интерес застройщиков к проекту и непроработанная схема взаимодействия с городской администрацией в вопросе инженерной подготовки земли. Дело в том, что застройка этих территорий будет развиваться по пилотному федеральному проекту «5+5». Эта схема предполагает, что застройщик половину сданных квартир выставляет по цене Минрегиона РФ – около 30 тыс. рублей за «квадрат», за это государство компенсирует ему затраты на инженерную подготовку земли. «На подготовку тех же 50 га нужно около 3 млрд рублей. Допустим, мы их вложим, и только после этого город будет «защищать» эти расходы у федералов, а у нас нет уверенности, что это случится, и случится в срок», – рассказал Владимир Корытин.
Более того, официально программа «5+5» пока даже не оформлена на бумаге, отмечает заместитель генерального директора ЗАО «Горстройзаказчик» Сергей Воробьев. «Государство пока только представило свои обещания по «инженерке», но не перевело это в конкретные шаги и язык цифр. Очевидно, что пока нет основ стимулирования и компенсационных механизмов, со столь непрозрачной схемой бизнес связываться не будет», – говорит господин Воробьев.