Офисы жмутся к очагам
Участники рынка говорят, что офисные центры в Невском районе имеют очаговый характер и пока не очень хорошо развиты.
Альберт Харченко, генеральный директор East Real, считает, что в Невском районе нет бизнес-центров класса А. Общий объем предложения бизнес-центров класса В составляет более 136 тыс. кв. м.
Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге, подсчитал, что в районе расположено восемь бизнес-центров, на долю которых приходится всего 4,8% от совокупного объема арендуемых качественных офисных площадей Петербурга.
Он приводит такие данные: «93,5% всех площадей района принадлежат классу В. Офисное предложение района характеризуется крупными объектами: средняя площадь бизнес-центров, расположенных здесь, почти в два раза выше среднего показателя в целом по Санкт-Петербургу. Все бизнес-центры Невского района расположены на левом берегу Невы. При этом можно выделить две основные деловые зоны – вдоль пр. Обуховской Обороны, где размещается 50% всех площадей района, а также в районе Бехтеревской площади, образованной пересечением ул. Седова и ул. 2-й Луч, здесь находятся 41% всех площадей. 2/3 всех площадей в бизнес-центрах района расположены в реконструированных зданиях, что объясняется исторически сложившейся промышленной застройкой района, а значит, и большим количеством зданий, пригодных для перепрофилирования».
Алексей Гулевский, руководитель отдела консалтинга компании ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, говорит: «Из качественных офисных объектов можно отметить БЦ «Т4» (класс В+) и БЦ «Обухов» (класс В+). Остальные офисные объекты в подавляющем большинстве относятся к категории С (например, БЦ «Троицкое поле», БЦ «Седов» и т. д.). Арендные ставки на офисные площади в Невском районе находятся в диапазоне от 700 до 900 рублей за 1 кв. м в месяц».
Ольга Пономарева, вице-президент ГК Leorsa, инвестор БЦ Eightedges, отмечает, что деловая активность района концентрируется в районе ул. Седова и наб. Обуховской Обороны. Также Алексей Гулевский уточняет, что очаги офисной застройки сформировались на севере и юге левобережной части района (на севере – в районе площади Бехтерева, на юге – вдоль КАД).
Господин Фадеев отмечает, что за последний год в районе не появилось ни одного нового бизнес-центра. Нет запланированных проектов и на ближайшие два года (2014 и 2015-й). В настоящий момент в районе ведется строительство всего одного бизнес-центра – БЦ «Мельник» (класс В) на Мельничной ул., 10, ввод которого запланирован на 2016 год.
Господин Харченко говорит, что средняя ставка аренды в бизнес-центрах класса В составляет 950 рублей/кв. м/месяц.
«На 2015 год запланирован ввод БЦ «Морская столица» (класс А), расположенного на пересечении Зольной ул. и Дальневосточного пр. Заявленная площадь объекта – 43 тыс. кв. м», – рассказал господин Харченко.
Генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев подсчитал, что в Невском районе находится более 30 бизнес-центров. «В ближайшие годы на рынке офисной недвижимости Невского района ожидается появление крупных проектов. Один из таких проектов будет находиться рядом со станцией метро «Проспект Большевиков», а другой масштабный проект бизнес центра появится возле Фаянсовой ул. Возле метро «Проспект Большевиков» будет построен 140-метровый жилой комплекс, в башнях которого будут располагаться бизнес-центр и 4-звездочная гостиница. А на Фаянсовой ул. к 2016 году появится бизнес центр класса B+ общей площадью 5 тыс. кв. м», – уточняет он.
Господин Фадеев отмечает, что уровень вакантных площадей в Невском районе ниже, чем в среднем по городу, – 6,6% в сравнении с 10,9% в целом по Санкт-Петербургу.
Вероника Лежнева, руководитель отдела исследований Colliers International в Санкт-Петербурге, считает, что низкое развитие офисного девелопмента в Невском районе объясняется рядом причин. Во-первых, существенная часть района представляет собой жилую застройку. По аналогии с Калининским и Красногвардейским районами города, где офисное строительство сконцентрировано в основном либо в зонах, наиболее близких к центру города, либо на крупных транспортных узлах, в Невском районе все функционирующие офисные объекты расположены в левобережной части района. «Это в том числе связано и со сложностью доступа к центру с правого берега. Низкий интерес девелоперов также связан с уровнем арендных ставок в бизнес-центрах Невского района, которые ниже среднерыночных (по классу B) более чем на 20% и составляют 752 рублей/кв. м/месяц. Вопреки не самым благоприятным для офисных инвестиций характеристикам района, некоторые девелоперы видят потенциал в строительстве многофункциональных комплексов с офисной составляющей. В 2015 году на рынок должен выйти бизнес-центр «Морская столица» с общей площадью здания 43 тыс. кв. м, в котором помимо офисных площадей будут также культурные, досуговые, медицинские учреждения и торговые площади. Другой строящийся объект будет располагаться на Мельничной ул. Общая площадь здания составит 14,7 тыс. кв. м, более 30% займет торговая часть», – рассказала госпожа Лежнева.