«Невская ратуша» ждет арендаторов
После неоднократного срыва сроков сдачи объекта на прошлой неделе частично открылась первая очередь делового квартала «Невская ратуша». Предварительные договоры аренды подписаны всего на 25% офисных площадей одного из двух введенных в эксплуатацию зданий. К строительству второй очереди проекта «ВТБ‑Девелопмент» приступит только после того, как удастся заполнить арендаторами существующие здания.
Компания «ВТБ-Девелопмент» на прошлой неделе открыла первые два офисных здания делового квартала «Невская ратуша». Их техническая сдача в эксплуатацию состоялась еще в ноябре прошлого года, и сейчас бизнес-центры официально запущены в работу.
Восьмиэтажное здание площадью почти 40 тыс. кв. м пока будет зарезервировано под офисы структур ВТБ. Хотя представители управляющей компании признаются, что это не окончательное решение по объекту и они готовы рассматривать и появление в бизнес-центре и других арендаторов. В 10-этажном здании площадью 28 тыс. кв. м будут располагаться арендаторы, не имеющие отношения к ВТБ.
К первой очереди делового квартала относится и административный корпус, в котором будут работать чиновники Смольного. Однако его сдача, по словам вице-президента ВТБ Александра Ольховского, пока откладывается из-за проволочек администрации города, которая не может согласовать финальные работы на объекте.
По словам генерального директора ЗАО «М» (структура ВТБ) и директора проекта «Невская ратуша» Ирины Анисимовой, ожидается, что до конца апреля этого года Смольный утвердит конкретные комитеты и ведомства, которые будут располагаться в новом офисном здании. «В соответствии с их пожеланиями по площадям и будут проведены последние работы застройщика. Ориентировочно сдача в эксплуатацию административного корпуса произойдет в конце года. Приступить к работе городские чиновники в новом здании смогут уже в начале 2015 года»,– отмечает госпожа Анисимова.
Сроки ввода в эксплуатацию «Невской ратуши» несколько раз переносились. В последний раз – с 2012 на 2013 год. Основной причиной срыва сроков запуска проекта было временное охлаждение к нему интереса Смольного.
«Сейчас ситуация вновь изменилась, – считает Александр Ольховский, – и мы видим интерес городских властей к проекту. Стоимость работ по возведению первого корпуса составляет чуть более 10 млрд рублей. Однако мне пока сложно сказать, сколько заплатит за выкуп здания Смольный, так как данная сумма будет рассчитываться по специальной и сложной финансовой формуле. При этом часть площадей городу будет предоставлена бесплатно, а часть в рассрочку от 3 до10 лет».
В настоящее время соглашения о намерениях об аренде подписаны только на 25% офисных площадей третьего корпуса. Среди потенциальных арендаторов – аудиторские, юридические и консалтинговые компании. Средняя ставка составит 1,6 тыс. рублей за 1 кв. м.
Александр Ольховский отмечает, что невысокая заполняемость площадей объясняется сложившейся ситуацией в целом на рынке офисной недвижимости. В частности, интерес арендаторов к новым площадям снижается из-за неопределенной экономической ситуации в стране и роста курса иностранных валют.
Он также заявил, что принято решение не запускать строительство следующих объектов «Невской ратуши», пока не будут заполнены арендаторами действующие бизнес-центры. Но господин Ольховский уточнил, что о заморозке проекта речь не идет. «В достаточно непростое время девелопер готов стать более гибким в работе с потенциальными арендаторами, но менять саму концепцию проекта мы не планируем», – резюмирует он.
Между тем, по мнению экспертов, владельцам «Невской ратуши» новых арендаторов придется еще поискать. Как отмечает директор департамента коммерческой недвижимости АРИН Екатерина Лапина, хорошая заполняемость бизнес-центра – это когда речь идет о 100%. Пока такой заполняемости на данном объекте нет, и над этим вопросом нужно работать, уверена госпожа Лапина.
Руководитель отдела консалтинга компании ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate Алексей Гулевский добавляет, что рынок офисных площадей Петербурга является высококонкурентным, поэтому в краткосрочной перспективе у проекта могут возникнуть трудности с поиском арендаторов. «Однако мы не считаем ситуацию критичной. «Невская ратуша» – качественный проект с удачной локацией, обеспеченный всей необходимой инфраструктурой и достаточным количеством парковочных мест. Как он будет развиваться, покажут первые полгода после открытия. Изменение концепции проекта на данном этапе практически невозможно, так как издержки собственника будут слишком велики», – считает эксперт.
Справка:
Деловой квартал «Невская ратуша» возводится на площади 6,1 га. Общая отведенная площадь – 366 тыс. кв. м. В рамах проекта должны быть построены девять зданий. В том числе семь бизнес-центров, административное здание для комитетов Смольного и гостиница. Приблизительный объем инвестиций составляет 33 млрд рублей. Планируемое полное завершение строительства на объекте – 2018 год.
Мнение:
Екатерина Лапина, директор департамента коммерческой недвижимости АРИН:
– Итоговая концепция «Невской ратуши», безусловно, интересна: это красивое здание, и сам проект очень удачен. Однако на период строительства, чтобы привлечь арендаторов, арендная ставка должна быть существенно ниже заявленных 1600 рублей и составлять 1000-1100 рублей за 1 кв. м. Потенциальных арендаторов сегодня смущает, что комплекс класса А окружает стройка, однозначно играет свою роль и удаленность от метро.