Экоспрос и экопредложение
Приставка «эко» как прямое указание на стремление застройщиков сохранить чистоту окружающей среды и создать максимально здоровую среду проживания на региональном рынке появилась сравнительно недавно. Однако, с одной стороны, экодевелопмент в Петербурге и Ленобласти успел за последние годы достичь реальных результатов. А с другой – отсылка к экологичности для многих участников рынка превратилась в банальный маркетинговый ход.
Неудивительно, что мнения экспертов относительно наличия и возможностей развития строительных экопроектов в России и в нашем регионе в частности существенно разнятся.
Как полагает Дмитрий Сперанский, руководитель Бюро аналитики по рынку недвижимости, экологичность – «распространенная «фишка», которую все пытаются подчеркивать, но которая не имеет конкретного смыслового наполнения». «На Западе есть четкое понимание, что такое экологичные материалы. Они особым образом сертифицируются и маркируются. Пока у нас не будет того же самого, говорить об экологичности строений можно все что угодно», – продолжает господин Сперанский. «Понятие «экопроект» воспринимается у нас слишком широко и может трактоваться по-разному в зависимости от обстоятельств», – подтверждает Василий Довбня, директор департамента консалтинга компании Colliers International в Санкт-Петербурге. Со знаменитым чудовищем озера Лох-Несс, о котором все слышали, но никто не видел, сравнивает экодевелопмент Алексей Баринов, коммерческий директор ГК «Айдадом». «Настоящих экопоселков на нашем рынке нет. Спрос на такое жилье не сформирован и вряд ли возникнет в ближайшем будущем», – утверждает он.
Факультативность применения стандартов экологического строительства дает основания для разнообразных классификаций экопроектов. Так, по мнению Дмитрия Сперанского, к экопоселкам можно отнести проекты, оснащенные тепловыми насосами и солнечными батареями, с домами из бревна, окоренного по особой технологии (это гарантирует защиту от гниения на многие годы без использования специальных пропиток). Среди параметров экологичности он называет также выбор участка под застройку по экологическим картам, с забором проб воды, воздуха и почвы на заражение, а деревьев – на их возраст и наличие болезней.
Вариации на тему
Елена Шишулина, директор по маркетингу и продажам ООО «Управляющая компания «СТАРТ-Девелопмент», относит загородные поселки, позиционируемые как экологичные, к одной из трех категорий: экопоселки по идее, по замыслу девелопера и как маркетинговый ход. В последнем случае, уточняет госпожа Шишулина, экологичность ограничивается выбором локации (живописной, поблизости от леса, озера или речки) и возможностью для будущих жильцов покупать продукты в ближайших фермерских хозяйствах. «Такое позиционирование может позволить себе каждый второй коттеджный поселок на рынке», – отмечает эксперт. Василий Довбня, со своей стороны, добавляет к перечню преимуществ локации расстояние до промышленных предприятий, шумных трасс и мусорных полигонов, уточняя: если с точки зрения этих параметров проект безупречен, добавлять энерготехнологии (и таким образом увеличивать себестоимость) сегодня для девелоперов практически неактуально. «За почти пять лет активных продаж наших коттеджных поселков мы не ощутили особого спроса на повышенную экологичность со стороны клиентов», – подтверждает Елена Шишулина.
«Идейные» экопоселки представляют собой тип застройки вообще, что называется, вне рынка. Это сообщество людей, решивших отказаться от благ цивилизации в пользу экологии и «ненанесения вреда» окружающей среде. Жители такого поселка могут полностью отказаться от алкоголя и сигарет, придерживаться вегетарианства, стараются вести здоровый образ жизни, занимаются экоземледелием и т. д. Впрочем, некоторые эксперты полагают, что такой формат относится скорее не к жилью, а к загородному отдыху. «Это различные виды экотуризма, популярного среди тех, кто хотел бы отдохнуть от мегаполиса: чистая первозданная природа, минимум технических средств, натуральное хозяйство, ручной труд и т. д. Но в жилом сегменте подобные проекты не реализуются», – уточняет Василий Довбня. «Сегодня многие, кто жаждет экологичности, уезжают под Лугу и организуют свое фермерское хозяйство», – говорит Дмитрий Сперанский.
Наконец, экологичные поселки как результат замысла девелопера обязательно имеют специально созданные преимущества в виде, например, хорошей транспортной доступности или центральных коммуникаций. Некоторые участники рынка разрабатывают собственные системы принципов строительства. Так, в компании Honka отличительными характеристиками проектов являются не только выбор дерева в качестве основного строительного материала и размещение поселков в экологически чистых местах. Это также соблюдение принципа уважения к частной жизни (деление территории на достаточно просторные участки с учетом особенностей рельефа), комплексное благоустройство поселков, обеспечение их необходимой социальной инфраструктурой, решение эксплуатационных вопросов и организация досуга жителей.
В компании MirLand Development, реализовавшей один из немногих сертифицированных экопроектов в черте Санкт-Петербурга, к принципам экодевелопмента относят создание комфортной среды, энерго- и водоэффективность объекта, минимизацию воздействия девелопера на окружающую среду, транспортную доступность объекта, управление строительством с уменьшением потерь (стройматериалов, рабочего времени и электроэнергии), а также высокий процент переработки отходов.
Кроме того, при сознательных усилиях девелопера на начальном этапе в экопоселках формируется среда, особо благоприятная для душевного здоровья. «Недаром семьи, выбравшие коттеджный поселок, начинают стремительно разрастаться. У многих наших покупателей уже по трое детей, а рядом с «первопоселенцами» возникает круг друзей и родственников, выкупающих соседние дома или участки», – рассказывает Елена Шишулина.
Экология в строгом смысле
Классическое западное понимание экопроекта в строительстве предполагает выполнение требований определенных стандартов и последующую сертификацию объекта. К числу наиболее известных сегодня систем сертификации относятся британская BREEAM и североамериканская LEED. Некоторые эксперты включают в этот перечень и российскую GREEN ZOOM. «Обладание таким сертификатом призвано повысить статус, престиж и, соответственно, привлекательность проекта и благоприятно отражается на репутации девелоперов», – отмечает Василий Довбня. Однако, продолжает он, пока проекты по этим стандартам реализуют в Санкт-Петербурге лишь единичные девелоперы. Если среди коммерческих объектов таких примеров уже около десятка, то жилых комплексов, получивших сертификат BREEAM, пока всего два: ЖК «Шведская крона» (NCC) и ЖК «Триумф Парк» (MirLand Development).
В качестве факторов, сдерживающих распространение идей «зеленого» строительства, аналитики называют увеличение себестоимости работ на 10-20% на фоне уже упоминавшегося отсутствия интереса у российского потребителя «платить за экологичность». «В Европе веками складывалась привычка жить на небольшом пространстве и экономить на ресурсах», – комментирует Василий Довбня.
«Экологический подход – задача не только застройщиков. В наше сознание экокультура пока еще не вошла. Лишь отдельные энтузиасты занимаются раздельным собором мусора. Немногие пока еще понимают, как сильно экономит воду и электричество энергоэффективная бытовая техника. Главная сложность, с которой мы сталкиваемся, – недоверие и скепсис людей», – говорит Анна Шульдешова, руководитель направления по экологии ЖК «Триумф Парк». Однако она подчеркивает при этом: идея удорожания строительства из-за следования «зеленым принципам» – далеко не аксиома. Благодаря экоподходу и жесткому контролю строительной площадки экономия на потерях может составить до 5% бюджета на общестроительные работы. А затраты на «экологичность» в ЖК «Триумф Парк» не превысили 3% и потому не отразились на цене квадратного метра для покупателя. Таким образом, окупаемость экопроекта ничем не отличается от окупаемости обычного проекта в соответствующем сегменте.