Стагнирующий рынок
Строительство жилья в Адмиралтейском районе по сравнению с другими районами центра движется очень медленными темпами. По сути, рынок во многих локациях стагнирует.
Во многом это связано с высокой плотностью существующей застройки, а также с тем, что почти половина домов Адмиралтейского района охраняются КГИОП. Это значительно затрудняет реконструкцию и новое строительство в этой части города.
По данным Тамары Поповой, руководителя отдела исследований рынка недвижимости Knight Frank St Petersburg, средняя цена за 1 кв. м по состоянию на IV квартал 2012 года – 113 тыс. рублей. «На сегодняшний день в районе строится два объекта – «Новомосковский» (ЮИТ) и «Времена года» (Петрополь). В реализации также уже построенный дом на Союза Печатников. Ожидается старт продаж в «Тапиоле» (Лемминкяйнен), «Галактике» (ЛенСпецСМУ), жилом комплексе на Шкапина-Розенштейна (Главстрой), а также ряде других объектов. В посткризисный период цена за 1 кв. м росла в среднем на 7-8%. Но в 2012 году в связи со сложившейся тенденцией редевелопмента промышленных территорий, расположенных ближе к Обводному каналу, на которых реализуют более дешевое жилье, цена за 1 кв. м по сравнению с предыдущим годом снизилась более чем на 1%. Учитывая вектор развития района и заявленные крупные проекты, тенденция к снижению цены сохранится», – полагает госпожа Попова.
Директор по маркетингу компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Гуртовая подтверждает, что ситуация с развитием рынка недвижимости на территории района не совсем однородная, а в отдельных зонах остается, по сути, стагнирующей. «В большей степени развивается зона в пределах Адмиралтейского и Вознесенского пр., частично захватывая Красноармейские ул., кварталы вдоль Загородного пр. до Звенигородской ул. Не заметно особой деловой активности западнее Вознесенского пр. и в целом южнее Обводного канала. Цены на жилую недвижимость в среднем по Адмиралтейскому району выросли за два года, с января 2011 года, всего лишь на 9%», – сообщила госпожа Гуртовая.
«Необходимо отметить, что началось наконец постепенное развитие территории так называемой Измайловской перспективы. Естественно, в первую очередь пользуется спросом зона вдоль Московского пр. с достаточно симпатичной жилой застройкой. При этом по мере удаления от Московского пр. вглубь кварталов на привлекательность участков для девелопмента влияет их близость к промышленной застройке», – продолжает госпожа Гуртовая.
Сергей Дроздов, генеральный директор агентства «Петербургская недвижимость», отмечает, что две трети сделок на рынке недвижимости района – это комнаты. «По сравнению со спальными районами здесь можно приобрести аналогичную комнату в коммунальной квартире по цене на 100 тыс. рублей ниже. Средняя стоимость комнаты площадью 14-18 кв. м в этом районе составляет порядка 1,2-1,3 млн рублей. Самые дешевые подобные предложения встречаются в многонаселенных коммунальных квартирах. Такие комнаты можно приобрести и за 1 млн рублей. Самая большая населенность в районе, соответственно, и самое большое число предложений в продаже – это зона Красноармейских ул., а также зона Садовой ул.», – рассказал господин Дроздов.
Юлия Кимаева, главный финансовый советник «БКС Премьер», говорит, что стоимость коммерческой и жилой недвижимости резко меняется от зоны к зоне.
Элитная часть – Адмиралтейская и Английская наб., дома с видом на площадь Декабристов, Александровский сад и Исаакиевский собор. Здесь самые высокие цены на жилье в районе. Стоимость 1 кв. м в элитной квартире в таком доме может стоить 7000 USD. Квартиры с видом на Неву (часть Английской наб. до моста Лейтенанта Шмидта и Адмиралтейская наб.) стоят приблизительно на 10% дороже. Более умеренные цены на Английской наб. от моста Лейтенанта Шмидта до устья Адмиралтейского канала. На цены влияет непосредственная близость к Адмиралтейским верфям и удаленность от центра, а также плохая экологическая обстановка. Впрочем, господин Дроздов указывает, что сделок с элитным жильем в районе уже давно не осуществлялось.
«К менее престижной, но не менее дорогой части района относятся дома с видом на Театральную площадь, Конногвардейский бульвар, Юсуповский сад, Никольскую площадь. Цены на качественное жилье здесь примерно на уровне 80% от «элиты», квартиры на крайних этажах дешевле на 10‑20%. Наименее престижная и дешевая часть Адмиралтейского района – кварталы вдоль Рижского пр. и Курляндской ул., наб. Обводного канала, наб. реки Пряжки. Цены низкие, но и спросом здесь жилье не пользуется. Причин несколько: плохая экология, транспортная доступность на низком уровне (до метро добираться неудобно и долго)», – поведала госпожа Кимаева.