Коммерческая ипотека пробует силы
Ипотечное кредитование жилого сектора в уходящем году демонстрировало рекордные показатели роста. Однако помимо ипотеки на приобретение жилья банки предоставляют кредиты и под залог коммерческой недвижимости. Правда, коммерческая ипотека пока растет значительно медленнее.
Данный вид ипотеки снова стал актуален в 2011 году в силу постепенного восстановления спроса на «инвестиционные» кредиты после кризиса. Это было вызвано необходимостью обновления основных фондов, которое практически не производилось в период кризиса, а основная масса кредитов выдавалась на пополнение оборотных средств, то есть на поддержание текущей деятельности, а не на расширение бизнеса. Сейчас достаточно большое число банков предлагают данный продукт клиентам.
Геннадий Ветров, председатель правления Энергомашбанка, говорит: «Банки готовы выдавать ипотеку на коммерческие помещения, однако сам бизнес не готов ими пользоваться. Сегодня у банков доля коммерческой ипотеки в общем ипотечном портфеле не превышает 15%. В среднем такие кредиты выдаются сроком до 10 лет и минимальном первоначальном взносе от 30%».
Слабая популярность этого вида кредитования объясняется тем, что платежи по такому кредиту могут существенно превышать арендную плату. «Допустим, у предпринимателя есть пять неких торговых точек и незначительная сумма, которую можно инвестировать; вопрос стоит: или выкупить в собственность одну из пяти точек, или потратить средства на запуск и аренду еще двух-трех к уже имеющимся. Скорее всего, предприниматель выберет аренду, так как это путь расширения бизнеса и увеличение прибыли», – объясняет господин Ветров.
Коммерческая ипотека интересна тем предпринимателям, которые прошли стадию наращивания доходов и стали создавать платформу для повышения устойчивости бизнеса. Чаще всего приобретаются в ипотеку те объекты, у которых появилась возможность стать собственником и от которых предприниматель зависим.
Как правило, кредит выдается юридическому лицу, индивидуальному предпринимателю или физическому лицу – собственнику бизнеса. При оценке заемщика банк смотрит не только на качество недвижимости с точки зрения ее расположения, но и на потенциальную доходность, на которую влияют и людские потоки, плотность схожего бизнеса по соседству, возможности перепрофилирования помещения, среднюю арендную ставку в данном микрорайоне для данного вида бизнеса и т. д. Кроме того, анализируется не только финансовое состояние потенциального заемщика, но и его текущая прибыль, которая будет способна обслуживать кредит.
Тем не менее банки предоставляют так называемые альтернативные кредиты, которые, по сути, являются классическими: это кредиты на развитие бизнеса, инвестиционные, кредиты на участие в тендерах на выкуп государственной недвижимости в собственную. По таким кредитам условия более лояльны и всегда есть возможность рефинансирования.
Ирина Бажулина, заместитель директора филиала банка «Стройкредит» в Санкт-Петербурге, рассказывает: «В отличие от жилищного кредитования коммерческая ипотека имеет достаточно короткие сроки погашения (5-7 лет) и более высокие ставки. Ставки колеблются по банкам в интервале от 14 до 19% годовых в зависимости от различных факторов: стоимости средств привлечения в банке, срока кредита, суммы первоначального взноса (минимум 20-30%), критериев оценки финансового состояния заемщика, наличия другого обеспечения (например, поручительств) и т. д. Лимит кредитования в рамках коммерческой ипотеки варьируется от банка к банку. Как правило, это суммы от 1 до 50 млн рублей».
Кирилл Тихонов, вице-президент Промсвязьбанка – директор департамента развития малого и среднего бизнеса, признает, что при развитии этого сегмента кредитования существует ряд трудностей, связанных с рынком именно коммерческой недвижимости: достаточно высокий уровень цен на объекты, требования банков по первоначальному взносу, более сложный пакет документов по сравнению с жилой недвижимостью.
Господин Тихонов сообщил, что в его банке сумма ипотечного кредита может достигать 100 млн рублей.