Защита дольщиков стала глобальной

30 ноября Правительство РФ одобрило новую государственную программу обеспечения доступным жильем. Работа над законами о поддержке участников долевого строительства ведется в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. Возможные механизмы урегулирования обсудили участники пресс-клуба «Новые законодательные инициативы в области жилищного строительства и аренды».

На Северо-Западе активное участие в решении проблем рынка жилищного строительства принимает аппарат полномочного представителя Президента РФ в СЗФО. В частности, экспертная группа разрабатывает механизм проектного финансирования. Его внедрение, отметил Юрий Курикалов, эксперт аппарата полномочного представителя Президента РФ в СЗФО, «имеет значение не только для защиты прав участников долевого строи­тельства, но и для решения жилищной проблемы в целом».
Суть проектного финансирования в том, что средства граждан для жилищного строительства аккумулируются полномочным банком под контролем органов власти, предоставляющих земельный участок для данного строительного проекта в облегченном порядке. «Каким будет этот порядок, сейчас обсуждается. Но это не будет происходить по принципу аукционов, где выигрывает застройщик, предложивший наибольшую сумму и распределяющий эти затраты впоследствии между дольщиками», – подчеркнул Юрий Курикалов.
По словам Валерия Субханкулова, председателя правления ОАО «ГАНЗАКОМБАНК», проектное финансирование не требует внесения изменений в действующее законодательство и потому позволяет выиграть во времени при решении проблемы защиты дольщиков, которая «стала глобальной». Как уточнил господин Субханкулов, благодаря проект­ному финансированию можно и решить уже существующие трудности обманутых дольщиков, и предупредить рецидив таких ситуаций. Граждане гарантированно получат свои деньги в случае проблемного строительства. С другой стороны, банки просто не выдадут деньги застройщикам, вызывающим сомнения.
Что касается уже обманутых дольщиков, то кредитные организации, по словам главы ОАО «ГАНЗАКОМБАНК», могли бы взять на себя дофинансирование проб­лемных объектов, если будет разработана модель взаимодействия между коммерче­скими структурами, государством и гражданами. Сейчас идут переговоры между ОАО «ГАНЗАКОМБАНК» и правитель­ством Ленинградской области о реализации пилотного проекта в одном из МО региона.
Проектное финансирование актуально и в свете реализации новой программы обеспечения доступным жильем. Один из ее приоритетов – развитие двух сегментов рынка арендного жилья: коммерческого и некоммерческого использования. При этом коммерческому сегменту будут созданы условия для развития частного жилищного фонда. Жилые помещения будут предоставляться внаем преимущественно на длительный срок – 5 и более лет. По некоммерческому сегменту будут созданы условия для строительства жилья в государственном и муниципальном жилом фонде, а также в фонде специализированных некоммерческих организаций для предоставления жилья по договору социального найма.
Важно, что законодатель разграничивает понятия некоммерческого и социального найма. Некоммерческий наем – предоставление жилья на льготных условиях, но за более высокую плату, чем социальное жилье. «Первоначально некоммерческий наем предназначен только для некоторых льготных категорий. Но этот механизм по расширяющейся спирали должен охватывать действительно широкие слои, практически все категории граждан, которым недоступно приобретение собственного жилья, даже с помощью ипотечного кредитования», – заявил Юрий Курикалов. Мероприятия по развертыванию такого арендного механизма должны начаться уже в январе 2013 года.
В свою очередь, Михаил Москвин, председатель Комитета по государственному строительному надзору и государственной экспертизе Ленобласти, указал на необходимость внесения ряда изменений в законодательство, чтобы органы власти субъекта РФ имели более широкие полномочия по защите участников долевого строительства. Требуются изменения в Земельный кодекс в отношении порядка предоставления земельных участков, возможности их получения более широким кругом лиц. Необходимо расширить перечень государ­ственных и муниципальных нужд, на которые земельный участок у недобросовестного застройщика мог бы изыматься принудительно. Надо предусмотреть возможность привлечения для решения строительных проблем государственных учреждений. «К сожалению, пока тот же 214-ФЗ позволяет органам власти защищать права граждан в суде, но не принимать иные меры для оказания помощи. Единственное, что мы пытаемся использовать, – это принимать нормативные акты по социальной под­­­держке граждан, оказавшихся в трудной жизненной ситуации. Однако сегодня отсутствуют даже критерии того, какую именно жизненную ситуацию считать трудной», – заявил Михаил Москвин.
Против необходимости принятия особого закона, посвященного дольщикам, высказался президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский. Со своей стороны, Эдуард Семенов, начальник отдела юридического сопровождения строительной деятельности департамента юридического обслуживания бизнес-единицы «ЛСР. Недвижимость Северо-Запад», отметил, что компании, работающие в обход 214-ФЗ, «несут меньшие затраты, а следовательно, и цена жилья у них ниже». «Покупатели голосуют рублем, но в итоге рискуют», – подчеркнул господин Семенов.