Михаил Медведев: «Мы социально ориентированная компания»
К 13-летию своей деятельности компания «ЦДС» подошла в статусе одного из самых крупных застройщиков на Северо-Западе по объемам ввода жилья, размеру земельного банка, финансовым показателям. «Это результат того, что удалось создать крепкий коллектив, способный выполнять и сегодняшние задачи, и те, которые планируются в среднесрочной и долгосрочной перспективе», – говорит генеральный директор группы компаний «ЦДС» Михаил Медведев.
– За последние годы на рынке недвижимости и строительства в Петербурге и Ленинградской области произошли существенные изменения. Вступило в силу много новых законодательных актов и федерального, и регионального уровня. Меняются сроки согласования, в основном в сторону увеличения. Цикл согласования и строительства от покупки пятна до сдачи готового объекта госкомиссии составляет не менее 3 лет. Мы прибавляем в объемах каждый год, но важно не столько это, сколько то, что мы последовательно достигаем запланированных целей.
– Как сказывается на ваших производственных процессах увеличение сроков согласования?
– Сформулированы более четкие правила игры. С одной стороны, это требует большего профессионализма в оформлении всей градостроительной и проектной документации. Это хорошо, потому что на рынке должны работать профессионалы. С другой стороны, есть моменты согласования проектной документации с ведомствами, с монополистами, которые, наверное, можно было бы дебюрократизировать.
Существенные изменения начали происходить с 2006 года. Один из важных этапов, изменивших подход к оформлению строительной документации, – это, конечно, принятие Генплана с отказом от уплотнительной застройки, введением высотных регламентов. Изменения в правовом поле практически совпали с началом нашей деятельности именно как строительной компании. До 2005 года мы занимались девелопментом и другими направлениями.
– Ваши проекты подаются как воплощение стандарта базового комфорта. Как планируете развивать этот стандарт?
– Наше основное направление деятельности – строительство домов массового сегмента, который в нашем представлении должен быть качественным, комфортным и доступным для приобретения. Если начать с последнего критерия, подразумеваем совокупность цены и доступности покупки: возможность привлекать ипотечные средства, использовать сертификаты, материнский капитал, субсидии; наличие лояльной рассрочки. Стоимость квартиры может стать доступнее даже при не самой маленькой цене квадратного метра за счет оптимальных размеров жилья. Что касается качества и комфорта, в прошлом году мы ввели стандарты технического оснащения квартир – их более десяти. Речь о тех составляющих, которые важны для комфортного проживания наших покупателей и при этом не стоят бешеных денег. Это импортные лифты, металлические двери на лестничных клетках и в квартирах. Это действительно качественные двери с гарантией 5 лет, которые не надо будет менять сразу после начала ремонта. Наши внутренние стандарты предполагают и дизайнерскую отделку входных групп и мест общего пользования, и массу других «мелочей», не стоящих сумасшедших денег для жильцов и недорогих в эксплуатации. Для наших покупателей важна не только доступная изначальная стоимость, но и приемлемая стоимость эксплуатации.
С нынешнего года мы добавляем фасадное остекление лоджий и балконов. И хотя это достаточно существенные расходы, покупатели не платят ни копейки – мы оплачиваем остекление за счет внутренней рентабельности.
На отдельных объектах будем ставить спортивные площадки для взрослых. Планируем площадки разной конфигурации – от совсем компактных до достаточно больших. Понятно, что фитнес-клубы они не заменят, но поддерживать физическую форму позволят.
– А принципы энергоэффективности в свои дома закладываете?
– Мы сейчас изучаем этот вопрос. Но строительство – сфера достаточно консервативная. Мы строим монолитно-кирпичные дома – это, на наш взгляд, одна из наиболее гибких экологичных и качественных технологий. На рынке появляются, конечно, какие-то чудо-дома, но они стоят безумных денег. И думаю, редкий покупатель их оценит.
– Застройщики, как правило, не горят желанием возводить социальные объекты, поскольку они не несут прибыли.
– При проектировании больших комплексов не закладывать социальные объекты в принципе невозможно. В Мурино (Всеволожский район), например, где строим сразу два жилых комплекса, на нашем нижнем участке у поста ГАИ (280 тыс. кв. м) запланированы большая школа, 3 детских сада, гаражи, объекты благоустройства. На верхнем участке у нас в проекте планировки 2 школы, 5 детских садов. Другое дело, что раньше все это строилось за счет города либо области. Сейчас это непосильные траты для бюджета и Петербурга, и Ленобласти, поэтому в каждом отдельном случае надо определяться, за чей счет будут строиться соцобъекты и по какой схеме будет вестись финансирование.
Кстати, в недалекой перспективе начнем строительство школы на нашем нижнем участке в Мурино. Она нужна в любом случае: первую очередь уже сдаем, вторую очередь – в начале следующего года, третью очередь – в августе 2013-го.
– Где еще планируете вести строительство?
– До конца октября начнем строить в Лавриках (Всеволожский район) – у нас там участок 640 тыс. кв. м продаваемого жилья. Вопросы инженерной инфраструктуры уже решены, социальные объекты запланированы.
Начнем работы на объектах на Пулковском шоссе, Октябрьской наб., ул. Севастопольской. Надеюсь, что во второй половине 2013-го начнем строительство в Парголово и Буграх.
– А более отдаленные районы Ленобласти вам интересны?
– Конечно, в основном интерес представляет Всеволожский район. Спорный вопрос – застройка Ломоносовского района (территория, примыкающая к Красносельскому району). Наконец, есть Усть-Луга. А все остальное не очень рентабельно. В среднем наша рентабельность сегодня в пределах 20%.
– Планируете ли участие в консорциуме или концессионном соглашении, государственно-частное партнерство?
– В нашу структуру входят три генподрядчика, которые работают по полному циклу. Они строят только то, что нужно группе компаний «ЦДС». Поэтому в плане подрядной деятельности мы не очень активно работаем со сторонними заказчиками. Это если о консорциумах. Если считать примером государственно-частного партнерства строительство школы, ее эксплуатацию застройщиком и последующий выкуп городом, с такой схемой мы будем работать. Но это, на мой взгляд, не особо ГЧП. Это как покупка в рассрочку. А те ГЧП, которые касаются федеральных денег, бюджета, контрактов, – мы с бюджетом пока не работаем.
В ближайшем и среднесрочном времени будем заниматься только строительством жилья. Для этого нам необходимо расширить земельный банк в Санкт-Петербурге, а потом, может быть, и на какие-то другие рынки выходить. Наверное, в первую очередь на Москву и Московскую область.
– Вы много внимания уделяете социальным проектам. Почему?
– Мы социально ориентированная компания. Это значит, что мы работаем на долгосрочную перспективу и проявляем внимание к нашим сегодняшним и будущим клиентам, чтобы повышать их лояльность к нашей компании, чтобы они сделали правильный выбор на рынке, когда у них возникнет эта потребность. У нас нет лишних денег, чтобы делать вложения в непрофильные активы. Другое дело, что социальные программы требуют инвестиций не столько финансовых, сколько интеллектуальных.
Мы реализуем социальные проекты по двум направлениям. Первое – работа со школьниками. У нас есть желание, силы, потребность своими организационными, творческими усилиями, своим временем помогать детям, которые, в принципе, наши будущие покупатели. И конечно, нам просто интересно с ними работать.
Второе направление – популяризация бокса – наверное, немного личное, поскольку я возглавляю попечительский совет Федерации бокса Санкт-Петербурга.
– Какие именно проекты реализуете?
– Основной наш проект для детей – «Звезда удачи», а на него, как на ниточку, все нанизывается. Каждый месяц у нас что-то новое, начиная от флеш-мобов и квеста и заканчивая историческими викторинами. В сентябре, например, проводим сразу три мероприятия. Были события в августе, июле, июне. Их возрастающая массовость показывает, что детям это действительно интересно.
Что касается бокса, одно из крупных недавних мероприятий – Кубок губернатора по боксу, который мы организовали совместно с Федерацией бокса Санкт-Петербурга на беспрецедентно высоком уровне. Приехало очень много гостей, судей, спортсменов, ветеранов бокса из других субъектов Федерации, где этот вид спорта традиционно силен. Событие вызвало огромный резонанс. После проведения Кубка губернатора поступило достаточно много предложений по финансированию Федерации бокса Санкт-Петербурга. А это значит, что будет возможность оказывать финансовую поддержку талантливым спортсменам и ярким тренерам.
– Как оцениваете узнаваемость компании «ЦДС» на рынке Петербурга?
– Наша компания занимает достаточно большую долю рынка. И поскольку стремимся работать качественно, узнаваемость из года в год растет. Сегодня посещаемость нашего рабочего сайта – до 7 тыс. заходов ежедневно. Узнаваемость важна, чтобы помочь нашим будущим партнерам сделать правильный выбор.
– Что скажете о перспективах цен на жилье в Санкт-Петербурге?
– Думаю, за год рост будет достаточно существенным и составит 15-17% – летом не произошло ожидавшегося обвала нефтяных котировок. Как правило, цены начинают расти с конца сентября, а пик приходится на вторую половину декабря. Но в этом году «разгон» цены мы почувствовали уже с начала августа.
– Глубокая стагнация петербургскому рынку по сравнению с московским грозит?
– Думаю, нет. В России не так много городов-миллионников, во-первых. Во-вторых, к сожалению, уровень жизни в регионах очень сильно отличается от такового в мегаполисах. Как города, привлекательные для жизни, с большим отрывом от остальных миллионников лидируют Петербург и Москва, а также Московская и Ленинградская области как точки притяжения к столицам. Поэтому при любых катаклизмах два этих города и две эти области будут востребованы. Другое дело, что в Москве сегодня из-за дефицита предложения цены существенно завышены, а в Петербурге этого нет.