Ставка на арендное жилье
Согласно поручению Президента России от 7 мая 2012 года № 600 «О мерах по обеспечению граждан РФ доступным и комфортным жильем и повышения качества жилищно-коммунальных услуг» регионы России должны обеспечить формирование рынка доступного арендного жилья и развития некоммерческого жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода.
Данная тема стала основной на заседании рабочей группы по доступному и комфортному жилью при аппарате полномочного представителя Президента РФ в Северо-Западном федеральном округе. Оно прошло с участием руководителей отраслевых комитетов регионов СЗФО.
Сергей Петров, депутата Государственной Думы РФ, считает, что в целях развития системы найма в России и практической реализации готовящегося федерального закона о жилищной аренде нужно создать при ГД РФ рабочую группу по данной проблеме.
По словам Владимира Ловцова, начальника Департамента по вопросам экономической политики аппарата полномочного представителя РФ в СЗФО, необходимо уделить пристальное внимание этому вопросу в регионах. «Рынок арендного жилья имеет большой потенциал и является хорошим способом решения жилищного вопроса, в том числе и для граждан с невысоким уровнем дохода», – отметил он.
Разобраться в нюансах
Как рассказал Павел Созинов, координатор Национального агентства развития жилищных фондов социального и коммерческого найма по СЗФО, в связи с поручением Президента РФ до 1 сентября должен быть подготовлен проект федерального закона о развитии системы найма. Над этим законом работает Институт экономики города, Агентство ипотечного жилищного кредитования, Министерство регионального развития РФ.
Эксперт отметил, что пока есть несколько сложностей, которые мешают реализации данного механизма. «На мой взгляд, чтобы развивать механизмы коммерческого найма государственного и муниципального жилищного фонда, нужно разобраться с терминологией и законодательно закрепить понятийный аппарат, основные цели и принципы осуществления социального и коммерческого найма, критерии эффективности программы», – прокомментировал он.
По словам Павла Созинова, один из основных вопросов при создании системы доходных домов связан с тем, кто является заказчиком найма – коммерческое предприятие либо некоммерческая организация в лице, допустим, одного из ГУ. «Есть концепция, согласно которой заказчиком выступает коммерческая организация. Однако если внимательно посмотреть на структуру себестоимости строительства доходных домов, то в Санкт-Петербурге она составляет около 45-55 тыс. рублей за 1 кв. м, арендная ставка – 5-6%. Низкая рентабельность системы коммерческого найма не позволяет строить доходные дома за счет коммерческих структур в серьезных объемах. В связи с этим актуальной становится именно форма государственно-частного партнерства», – пояснил Павел Созинов. Он подчеркнул, что, учитывая сформировавшийся пул очередников, представителей тех профессий, в которых заинтересовано государство, например врачей, учителей, важно предусмотреть систему преференций не только для застройщиков, формирующих жилищный фонд, но и для арендаторов.
Также, по его словам, одновременно встает вопрос в принципе о целесообразности либо нецелесообразности формирования государственного или муниципального жилищного фонда коммерческого найма. Жилищный фонд может быть создан также и за счет частных инвесторов, уже работающих в системе коммерческого найма. В качестве управляющей структуры может выступить соответствующая организация, аффилированная государством, – ГУП либо акционерное общество.
Для такого развития событий есть экономические предпосылки. Например, в Санкт-Петербурге, по оценке экспертов, объемы рынка коммерческого найма ежегодно оцениваются в 30 млрд рублей, а каждый 10-й квадратный метр сдается в аренду в той или иной форме.
Павел Созинов предложил провести мониторинг в субъектах Российской Федерации, чтобы узнать необходимость и особенности развития системы коммерческого и некоммерческого найма на местах, а также потребность региональных предприятий в развитии этого механизма.
Опыт Санкт-Петербурга
Несмотря на все сложности, которые перечислил Павел Созинов, он констатировал, что система арендного жилья уже развивается, например, в Санкт-Петербурге. Эти слова подтвердила Марина Орлова, первый заместитель председателя Жилищного комитета Санкт-Петербурга.
По ее словам, с 2007 года в городе на Неве действуют правовые механизмы, позволяющие предоставлять помещения из жилищного фонда коммерческого использования по договорам найма гражданам, состоящим на городском учете.
«Формирование такого жилищного фонда коммерческого использования производится за счет жилых помещений во вновь построенных многоквартирных домах на средства городского бюджета и освободившихся жилых помещений», – добавила она. Марина Орлова констатировала, что на предоставление жилья по договорам коммерческого найма в прошлом году было выделено 500 квартир, в 2012 году предусмотрено еще 1000 квартир. Всего же до 2017 года планируется улучшить жилищные условия 20 тыс. семей городских очередников.
Кроме этого, по словам представителя Жилищного комитета, с 2011 года в Санкт-Петербурге действует программа мероприятий по предоставлению жилых помещений для проживания работникам ЖКХ, культуры, здравоохранения, образования, Министерства внутренних дел, юстиции и прокуратуры. По этой программе в 2011 году предоставлено 516 жилых помещений, в 2012 году планируется передать в аренду около 700.
Марина Орлова отметила, что по новой концепции предусмотрена разработка программы, направленной на предоставление жилья в аренду без использования государственного жилищного фонда. Источником формирования жилищного фонда здесь могут являться застройщики, инвесторы, работающие на рынке недвижимости.
Развитие этой программы должно осуществляться на средства как из бюджета Санкт-Петербурга, так и из внебюджетных источников – денег предприятий, учебных заведений и других работодателей, заинтересованных в закреплении квалифицированных кадров за своими предприятиями.