Дольщикам помогут консорциумы

Аппарат полномочного представителя Президента РФ в СЗФО и депутаты считают, что для того чтобы система долевого строительства работала без сбоя, нужно использовать превентивные механизмы – развивать коммерческий наем и вовлекать в инвестиционно-строительный процесс банковское сообщество, создавая своеобразные консорциумы.

Эти вопросы обсуждались в аппарате полномочного представителя Президента РФ в Северо-Западном федеральном округе на межрегиональном заседании по проблемам защиты прав граждан, участвующих в долевом строительстве.

Решить две задачи

По экспертной оценке, сегодня в России до 90% многоэтажного жилья возводится на основе схем долевого строительства. В других развитых странах объемы возводимого жилья по аналогичным схемам сильно варьируются, однако, например, в Финляндии они достаточно велики и составляют до 60% всего возводимого жилищного фонда.
По мнению Сергея Зимина, заместителя полномочного представителя Президента РФ в Северо-Западном федеральном округе, при всех очевидных проблемах запрет на долевое строительство не может существовать, так как мы не можем лишить граждан такого механизма улучшения своих жилищных условий, а предпринимателей – конкурентной среды. Он считает, что перед профессиональным сообществом и властью стоят две задачи: во-первых, нужно остановить процесс образования новых обманутых дольщиков, а во-вторых, найти средства и способы помощи тем людям, которые уже оказались в такой ситуации. «Если мы найдем ответы на два эти вопроса, то успех гарантирован», – уверен господин Зимин.
Терминологически на законодательном уровне понятия «обманутых дольщиков» не существует, поэтому и «оцифровка» проблемы может серьезно колебаться в зависимости от подходов. Так, только в Петербурге количество «обманутых дольщиков» варьируется от нескольких сотен до 4 тыс., а в масштабах Северо-Западного округа – до 7-8 тыс. Как говорит начальник Управления контроля и надзора в области долевого строительства Комитета по строительству Олег Островский, по его оценке, сейчас в Петербурге 2,6 тыс. человек считают себя обманутыми дольщиками, и Комитет по строительству прорабатывает предложения по подготовке соответствующего регионального закона.

Страхование в помощь?

Сегодня законодателями предлагаются две схемы разрешения проблем дольщиков: создание страховых фондов и переложение ответственности за финансовую безопасность на саморегулируемое сообщество. Павел Созинов уверен, что эти механизмы не являются панацеей. «Если говорить о СРО застройщиков, то, например, в Петербурге около 100-150 застройщиков, это не тысячи подрядчиков. Возникают вопросы, во-первых, какой по объему нужно создать компенсационный фонд СРО и каковы будут отчисления, чтобы гарантии были реальными – это десятки миллионов рублей. Во-вторых, 20-25% застройщиков – это девелоперы или просто владельцы и арендаторы земельных участков, они лишь обладают правами на участок – их доля в проекте ничтожна», – пояснил Павел Созинов.
Что касается страховых фондов, то в Санкт-Петербурге сегодня ведется строительство 222 объектов, при этом 20 из них – проблемные. «Ввиду того что 10% всех строек Петербурга заморожено, страховые фонды сразу же станут нулевыми, а пополнение их представляется проблематичным. Цена страховки дольщика высока – от 2,5 до 10%. Если мы говорим, что сегодня в Санкт-Петербурге средняя стоимость долевого участия – 3 млн рублей, то до 300 тыс. рублей будет цена страхования для одного дольщика. Опять же все перекладывается на плечи дольщиков, и им самим придется платить за свою собственную безопасность», – считает Павел Созинов.

Превентивные механизмы

Как рассказал Игорь Кокарев, заместитель председателя Жилищного комитета Санкт-Петербурга, для решения проблемы обманутых дольщиков нужно развивать институт коммерческого найма. «В Санкт-Петербурге более 500 квартир по этой системе передано городским очередникам, но источником этого жилья является бюджет города. На наш взгляд, следует развивать именно коммерческий наем, как это делается во всех развитых странах», – отметил он.
Сергей Зимин согласен, что коммерческий наем – это очень перспективное направление, которое может стать эффективным инструментом решения проблемы. «Пожалуй, наиболее эффективный подход – перенос акцентов с долевого строительства на развитие системы коммерческого найма, причем как государственного и муниципального для отдельных категорий граждан, так и в виде частных инициатив и ГЧП. Пока профессиональной общественностью этот вопрос только обсуждается, хотя есть интересные наработки и в Москве, и в Санкт-Петербурге», – прокомментировал Сергей Зимин. Также он поддержал предложение о вовлечении в инвестиционно-строительный процесс регуляторов банковского сообщества.
Елена Киселева, депутат законодательного собрания Санкт-Петербурга, считает, что в регионах нужно создавать работающие нормативные акты, учитывающие региональную специфику. «В каждом субъекте РФ будут «свои» обманутые дольщики и свои варианты решения их проблем», – отметила она и поддержала необходимость проработки регионального закона по коммерческому найму.
Владимир Кобзаренко, директор СРО НП «Строители Ленинградской области» высказал точку зрения, согласно которой нужно возрождать профессиональную службу заказчиков (застройщиков) иначе, если заказчик – не строительная компания, то не ясно, чем он руководствуется при работе, ведь на нем исполнение 214-ФЗ. «В этой связи законодательно на федеральном уровне нужно четче развести функции «заказчика», «застройщика», «технического заказчика». Если мы эти позиции четко опишем, то не будет путаницы», – заключил он.
На совещании в режиме видеоконференции руководители строительных блоков регионов Северо-Западного федерального округа доложили о том, как решается вопрос с обманутыми дольщиками у них. Так, в Архангельской области обманутым дольщикам бесплатно предоставляют земельные участки под индивидуальное жилищное строительство и льготное подключение к электрическим сетям. По словам Сергея Зимина, все предложения будут включены в итоговый проект решения, который он представит в виде доклада на заседании совета при аппарате полномочного представителя президента в СЗФО 27 апреля.