Девелоперы ищут альтернативу кредитам

Отсутствие собственных средств после кризиса заставило девелоперов искать альтернативные источники финансирования. Однако петербуржские застройщики не торопятся отказываться от кредитов и средств дольщиков.

Традиционно наиболее распространенными источниками финансирования строительных объектов являются собственные, банковские кредиты и деньги дольщиков. Однако во время экономического кризиса средств не было ни у строительных компаний, ни у покупателей, ни в бюджете, а банки сократили объемы кредитования застройщиков в России в 5 раз. Тогда девелоперам пришлось привлекать дополнительные источники финансирования своих проектов. Эксперты называют такие источники, как банковское проектное финансирование, бюджетные средства, прямые инвестиции потенциальных партнеров, облигационные займы в России и за рубежом и первичное размещение акций (IPO).
Новые финансовые схемы

Получение облигационных займов и выход на IPO активно используют застройщики за рубежом, но в России эти финансовые инструменты пока не пользуются такой популярностью. Несмотря на то что получить облигационные займы может даже компания, не занимающая лидирующее положение на рынке, в России они используются не как основной, а как дополнительный источник финансирования строительства. А размещение еврооблигаций, которое является довольно выгодным способом привлечения средств, практикуют лишь единицы компаний. Такой опыт в Санкт-Петербурге есть у «ЛенСпецСМУ», УК «Теорема» и бывшей Mirax Group.
Для того чтобы получить серьезный объем средств, которые не придется возвращать, застройщики могут использовать IPO: часть компании продается на открытом рынке множеству инвесторов. В Санкт-Петербурге к такому способу прибегали группы компаний «ЛСР» и «ПИК». На время финансового кризиса девелоперы практически прекратили использовать этот способ.
Директор департамента инвестиций Colliers International Санкт-Петербург Владимир Сергунин считает, что сегодня девелоперы чаще всего идут по пути привлечения партнера в проект. «Наиболее актуален на сегодняшний день такой вариант альтернативного финансирования проектов, как акционерный капитал, то есть продажа части проекта (или долей/акций компании). По сути, это привлечение партнера в проект, в роли которого может выступать как физическое лицо, так и компании и инвестиционные фонды», – пояснил эксперт. Владимир Сергунин также в качестве альтернативы заемному (кредитному или банковскому) и акционерному финансированию назвал так называемый мезонин. «В классическом кредитовании при возникновении проблем с платежами залоговый объект или проект переходит к кредитору, а мезонинные кредиты предоставляются под обеспечение акциями заемщика. Но примеров таких сделок сегодня на российском рынке крайне мало, чаще всего его используют инвестиционные банки», – рассказал он.

Поиск партнера

Наиболее доступным из этих источников Екатерина Марковец, директор департамента консалтинга и оценки АРИН, считает проектное финансирование. По словам специалиста, если компания-застройщик может внести в проект до 30% собственных средств и собственными силами довести его до получения разрешения на строительство, то она может воспользоваться кредитами ведущих российских банков.
Если по какой-то причине компания или проект не соответствуют требованиям банков и возможны трудности с проектным финансированием, то можно обратиться к частным инвесторам. «Как правило, частный инвестор или компания входят в проект и получают право на соответствующую долю в доходе. Бывают случаи, когда в проекты инвестируют фонды, которые обычно выкупают участки под застройку, а в некоторых случаях входят в проектные компании», – пояснила Екатерина Марковец. Если прибыль в жилищном строительстве превышает ставки по кредитам, большинство компаний предпочитают использовать проектное финансирование, нежели искать соинвесторов. В первом случае застройщик получает всю прибыль от проекта, а во втором должен делить ее с другим инвестором. В сфере долевого участия в строительстве, по словам госпожи Марковец, на рынке стали использовать знакомую с советских времен всем схему жилищно-накопительных кооперативов, в которые вступают люди для строительства или выкупа на накопленные средства домов. Однако, по оценке специалиста, сейчас соотношение людей, предпочитающих ипотечные кредиты участию в жилищно-накопительных кооперативах, составляет 99 к 1.

Господдержка

Бюджетными средствами на строительном рынке пользуется довольно узкий круг компаний, которые специализируются на генподряде и сотрудничестве с городскими и федеральными государственными структурами. Как рассказал Михаил Подашов, директор центра оценки «Петербургская недвижимость», крупные инвесторы даже во время экономических трудностей предпочитают развивать самостоятельные девелоперские проекты, которые включают в себя не только само строительство, но и выбор участка под застройку, разработку концепции и другое. Небольшую активность застройщиков в сфере бюджетного жилого строительства вызвала программа «Стимул» Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, действующая с 2010 года. Она дает застройщику гарантии финансирования жилищного проекта до его завершения, а также гарантирует сбыт квартир за счет низкой ставки по ипотечным кредитам (от 6,6 до 9,5% годовых в зависимости от первоначального взноса).