Впереди большая торговля
В 2011 году прирост общей площади в сегменте торговых и торгово-развлекательных центров в Петербурге составил более 200 кв. м. Это ненамного больше, чем было введено годом ранее. Зато в этом году в Петербурге может быть введено в 1,5-2 раза больше площадей.
По данным NAI Becar, в 2012 году было введено 247,55 тыс. кв. м. Иные данные у других аналитиков. Так, Colliers International считает, что в городе было построено 200 тыс. кв. м торговых помещений. Таких же данных придерживаются в ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate.
Торговые центры в основном открывались в спальных районах Петербурга: Московском, Приморском, Калининском и Выборгском. Большинство введенных торговых центров относятся к районному типу. Девелоперы существующих торговых центров занимались их реконцепцией («Академ-Парк») и увеличением торговых площадей («Заневский каскад», «Гарден-сити»).
Наибольшая доля качественных торговых площадей приходится на торгово-развлекательные комплексы (60%), равные доли занимают мебельные (7%) и DIY-гипермаркеты (7%), в торговых комплексах и продовольственных гипермаркетах сосредоточено порядка 11-15% совокупного предложения качественных торговых площадей.
Рост покупательской активности позволил возобновить программы развития: на период 2012-2014 годов расширение планируют операторы всех без исключения товарных групп. Это вызвало существенное повышение спроса на площади в торговых комплексах, а также увеличило размер запрашиваемых площадей. Средний уровень заполняемости торговых центров составляет 94-95%, вакантными остаются только неликвидные помещения в комплексах с неудачной концепцией и местоположением. Все качественные объекты, планируемые к открытию в 2011-м – первой половине 2012 года, уже имеют уровень заполняемости 75-95%. В современных ТРК с грамотной концепцией невостребованными на момент открытия остаются лишь помещения, расположенные в наиболее неудобных местах. Но и они быстро находят арендаторов после запуска комплекса.
Николай Казанский, генеральный директор компании Colliers International Санкт-Петербург, говорит: «В настоящее время 54% (по GLA) рынка принадлежат сетевым девелоперам, имеющим два и более объектов в Санкт-Петербурге. Это могут быть как отдельные объекты, например КЦ «Питер» (ТРЦ «Питер», ТРЦ «Сенная»), так и несколько разноформатных объектов, расположенных рядом: ОАО «Соломон» (ТРК «Гранд Каньон», мебельный центр, детский центр «Дивный город»). Наибольшая доля, в том числе и по количеству действующих объектов, принадлежит компании «Адамант» (суммарная GLA – 467 тыс. кв. м), далее следуют IKEA – 12% (GLA – 224 тыс. кв. м), Fort Group – 9% (GLA – 176 тыс. кв. м, без учета третьей очереди ТРЦ «Сити молл»). До 2015 года больше половины объектов по-прежнему будет принадлежать сетевым девелоперам. Хотя лидерство по-прежнему сохранится за «Адамантом» (24%), второе место на рынке прочно займет компания Fort Group. Ее доля существенно увеличится и составит 11%. Выйдет на рынок новый игрок SRV Group («Жемчужная плаза» и Septem City). Наибольший интерес к новым площадям проявляют операторы одежды, заведения общепита среднего и массового ценовых сегментов, кинотеатры, магазины бытовой техники и электроники, продуктовый ритейл. Большинство операторов разморозили свои программы развития и активно входят в новые качественные проекты. Активно идет освоение Северо-Западного региона, ритейлеры готовы выходить в города с численностью населения менее 500 тыс. жителей».
По данным NAI Becar, в 2012 году запланировано к вводу порядка 470 тыс. кв. м. Большинство объектов находятся в активной стадии строительства.
В ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate подсчитали, что в 2012 году заявлено открытие около 300 тыс. кв. м арендопригодных площадей в торговых центрах. «В случае реализации всех заявленных проектов арендопригодная площадь торговых центров Петербурга увеличится на 11,7% и составит 2806 тыс. кв. м, или около 600 кв. м на 1000 жителей города. Рынок торговых центров увеличится преимущественно за счет ввода суперрегионального торгового центра «Питерлэнд», региональных торговых центров «РИО» и «Лондон молл» (реконструируемый торговый центр «Феличита» на ул. Коллонтай)», – говорят в Astera.
В течение 2011 года арендные ставки на торговые помещения как в торговых центрах, так и в формате встроенных помещений плавно повысились относительно IV квартала 2010 года на 7-10%. Столь плавный рост ставок связан с четко согласованными размерами бюджетов клиентов, их знанием размера арендных ставок на рынке коммерческой недвижимости, а также согласием собственника получать невысокую аренду по долгосрочным контрактам со стабильным арендатором, представляющим известный бренд.
Более резкое повышение арендных ставок – до 15-20% – коснулось только отдельных торговых коридоров у станций метро города («Московская», Ленинский пр., «Технологический институт», пр. Просвещения, весь Невский пр.) по причине превышения спроса над предложением на недвижимость именно в этих районах у крупных сетевых операторов.