Застряли между небом и землей

Во всем мире высотные здания являются неотъемлемой частью крупных мегаполисов. Однако в Петербурге, претендующем на звание Северной столицы, строительство небоскребов так и не приобрело большой популярности.

На рынке жилья Петербурга на сегодняшний день практически нет небоскребов. Хотя четкого понимания, что именно можно считать небоскребом и каковы его параметры, нет. Так, в США и Европе небоскребами принято считать здания высотой не менее 150 м, а высотными – здания от 35 до 100 м. В Петербурге 25-этажные дома (до 100 м) встречаются довольно часто, а вот домов выше 25 этажей очень мало. Единственный объект, который можно будет считать небоскребом, пока находится на стадии строительства. Высота жилого комплекса «Князь Александр Невский» компании «РосСтройИнвест» будет достигать 33-35 этажей. Еще один высотный дом, возможно, появится на Московском проспекте в проекте «Граф Орлов» компании ЛЭК. По заявлению компании ЛЭК, один из корпусов в проекте будет иметь высоту в 36 этажей. Но строительство данного корпуса пока не начато.
Небоскребами по петербургским меркам также можно считать несколько объектов в Выборгском, Калининском, Приморском и Фрунзенском районах города. В жилом микрорайоне «Северная долина» компании «Главстрой СПб» высота домов достигает 26 этажей, по 27 этажей заявлено в «Лондон парке», проекте «Гуси-лебеди» и «Новое Мурино» (Всеволожский район Ленобласти).
Традиционно условно высотными в Петербурге считаются здания, которые на 30-40% возвышаются на фоне близлежащей застройки, поясняет ведущий аналитик компании SetlCity Владимир Копылов. Например, в исторических кварталах преобладают 5-этажные здания, высота которых в среднем 25 м, так что там объект в 40 м будет смотреться высоткой.
«Жилые дома свыше 25 этажей составляют четверть от объема рынка и треть от объема предложения в Петербурге, – говорит заместитель генерального директор КЦ «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева. – Наибольшую долю в группе от 25 этажей занимают компании «Главстрой СПб» и ЛЭК – 25 и 19% соответственно».
Стоимость земли и подключений к инженерным сетям в какой-то момент становится невозможно окупить ничем, кроме высоты зданий, уверена директор дирекции девелопмента «Главстрой СПб» Анастасия Козлова. В компании ЛЭК поясняют, что «из-за жестких требований к конструктивному решению себестоимость проекта при строительстве зданий выше 75 м увеличивается до 50%». Строительство высотки обходится дороже из-за более сложных инженерных систем и подъемных строительных механизмов. По мнению директора по развитию компании ЛЭК Надежды Калашниковой, стоимость возведения каждого этажа после двадцатого выше, чем строительство предыдущих этажей.
Так как в Петербурге нет достаточного объема жилых небоскребов, говорить о дифференциации цен по высотному признаку не представляется возможным.
Однако большинство девелоперов утверждают, что стоимость квадратного метра высотки в большей степени зависит от местоположения квартиры в доме и ее видовых характеристик, чем от этажности дома в целом. Квартиры на верхних этажах, как правило, стоят дороже, чем аналогичные на более низких этажах. Видовые характеристики или открывающаяся перспектива из окон привлекают покупателей к верхним этажам, констатируют эксперты.
Так, например, в ЖК «Ленинский парк» высотой 22 этажа (70 м), который строит группа компаний «ГОРОД», видовые квартиры на верхних этажах комплекса стоят дороже на 10 тыс. рублей за 1 кв. м.
В объекте «Князь Александр Невский» базовые цены на квартиры разделены на 3 основные группы и варьируются в зависимости от этажа: 2-7 этаж (не видовые), 8-18 этажи (видовые), 19-33 этажи (супервидовые). По всем типам квартир с повышением этажной группы цена увеличивается на 1000-2000 рублей.
Развитие высотного строительства в Петербурге тормозится из-за отсутствия четкой законодательной базы возведения таких зданий. «В Петербурге нет ни одного реализованного небоскреба, – рассказывает директор дирекции девелопмента «Главстрой СПб» Анастасия Козлова. – Так как строительство высотных зданий требует выпуска и согласования специальных технических условий».
Главная причина отсутствия небоскребов в Санкт-Петербурге кроется в расхождении интересов инвесторов и городского законодательства, считает Владимир Копылов. По его мнению, инвесторы заинтересованы в территориях, обладающих исторической ценностью и хорошими видовыми характеристиками. В то время как законодательство, которое базируется на концепции культурно-исторической ценности города, ограничивает появление высотных домов рядом с центром.
Сегодня высотное строительство необходимо согласовывать на федеральном уровне в Москве, говорят игроки строительного рынка, что значительно увеличивает сроки. К тому же в городе на сегодняшний день нет достаточного количества техники для реализации подобных объектов. Любые высотные объекты реализуются только в высоком сегменте, потому что только в этом случае затраты на строительство могут окупиться. Если это жилье – то это бизнес, элита, если офисы – то это В+, А. Например, действующий «Атлантик-сити» (105 м, 27 этажей) и строящийся «Лидер» (38 этажей).