«КрашМаш»: разрушители мифов

Управляющий директор группы компаний «КрашМаш» Александр Васильев снизил цены на петербургском рынке сноса зданий и сооружений вдвое и теперь собирается занять со своей группой компаний около 70% этого рынка, продолжить региональную экспансию, а еще у него есть любопытное предложение.

Александр Васильев предлагает девелоперам войти на рынок промышленных земель, а промышленникам – на рынок девелопмента. И говорит, что эффект от такого симбиоза потрясет воображение всех участников процесса. Сам «КрашМаш» – ключевое звено этой цепи.

– Вы пытаетесь открыть для традиционного девелопмента промышленные земли. Два вопроса: как и зачем? Полагаете, в городе кончилась земля под застройку?
– Промышленные предприятия – это наш основной профиль. Сейчас в Санкт-Петербурге осуществляется большая программа постепенного вывода предприятий за пределы города, а их территории ожидает реновация. Все они наши потенциальные источники работы.
Очень весомым источником заказов для ГК «КрашМаш» являются также и европейские компании, работающие в России. А этот «родник», в свою очередь, подпитывается в том числе и через наших партнеров из Keltbray, с которыми у нас в России создано совместное предприятие. У себя на родине англичане являются лидерами на рынке демонтажа и, соответственно, третьими в мире. Имя данной компании для европейцев является залогом качества и безопасности.
В работе со своими клиентами мы всегда открыты и готовы им помочь, поэтому смотрим на проблему глазами заказчика, через призму его интересов. Именно такой подход помогает нам продолжать сотрудничество и после выполнения работ по сносу. Первое, с чего девелоперы начинают рассматривать развитие застроенной площадки, – это стоимость демонтажа и очистки земли. А у нас эта оценка более чем прозрачна. Раньше многие делали расчеты просто «на глазок». Поэтому заказчики по привычке и нас до сих пор спрашивают, сколько стоит снести 1 куб. м. Для нас же такой подход неприемлем. На этапе подготовки предложения мы рассчитываем трудоемкость демонтажа, что будет происходить с отходами, каков будет платеж за негативное воздействие на окружающую среду, какие материалы можно будет продать после переработки или использовать в качестве вторичного строительного сырья и тем самым компенсировать расходы на снос. Когда заказчик видит такую развернутую картину, ему легче принимать решение.
Вот почему наше сотрудничество с заказчиком приобретает более широкий характер и нас зачастую просят подыскать строительную компанию, проектировщика, управляющую компанию, технического заказчика и т. д.
Сегодня найти незастроенную площадку в центральной части города – для строительной компании целая проблема. С другой стороны, мы часто демонтируем здания на территории промышленных предприятий, которые предлагают нам в зачет стоимости работ по демонтажу участие в проектах либо участки земли. Таким образом, мы можем связывать интересы строителей и собственников земли.
Для собственников земли выгодно, если к ним на площадку приходят профессиональные строители. Мы помогаем сформулировать техническое задание и в зависимости от потребностей клиента рекомендуем ему ту или иную строительную компанию. Заказчику не требуется заниматься несвойственным для него делом, и он экономит значительные средства. При этом мы не отнимаем бизнес ни у консалтинговых фирм, ни у застройщиков. Мы только увязываем совместные интересы. Собственник территории, получив смету на снос ненужных зданий, спрашивает: а что дальше? И вот здесь мы формулируем предложение: а дальше давайте работать в связке «предприятие – «КрашМаш» – девелопер». В зависимости от задач заказчика мы можем пригласить строительную компанию, с которой просчитаем уже проект целиком. Включая демонтаж, санацию, девелопмент, строительство, управление.
У нас уже есть несколько примеров таких проектов.
Наша доля небольшая – мы выполняем демонтаж. Но нам очень интересны такие совместные проекты. Кроме того, мы часто работаем с застройщиками, которые рассчитываются с нами недвижимостью: квартирами, офисами.
А если посмотреть на схему в целом, она должна стать интересной для всех. Так можно раскачать целые кварталы города, сегодня депрессивные. Земля – собственность предприятий, и она может стать их вкладом в проект по строительству нового объекта или развитие территории. Такой вклад можно оценить. Пригласив застройщика, получаем от него оценку затрат на строительство. Со своей стороны, профессионально рассчитываем стоимость демонтажа, рекультивации и экологического сопровождения. Совместив полученные данные, получаем картину рентабельности проекта.

– Подходящее ли сейчас время для такой арифметики? Рынок коммерческой недвижимости (офисы, склады и т. п.) сейчас себя чувствует не самым лучшим образом, а жилье – как оно вам видится на промышленных территориях?
– Так давайте вспомним о наших берегах – той же Невы, ее рукавов. Синопская набережная, проспект Обуховской Обороны вспоминаются сходу. Там очень много предприятий, на которых возможна реализация жилищных проектов. Например, предприятия на территории Петроградской стороны – это уже, наверное, единственная возможность для девелопера найти землю в центре города.
А вообще рынок гораздо многообразнее. Один из наших заказчиков сейчас продает площадку в промышленном районе. И оказалось, что промышленное здание, стоящее на этом участке, снижает стоимость участка на значительную сумму. Тогда собственник обратился к нам, и мы посчитали, сколько будет стоить снос здания, чтобы представить свободную площадку на продажу. Оказалось, что свободный участок продавать в несколько раз выгоднее.

– Ваша схема в описываемом примере выглядит так: собственник земли продает чистый участок будущему застройщику по более выгодной цене. Застройщик получает участок без каких-либо обременений, а стоимость демонтажа компенсируется вам либо участием в проекте, либо закладывается в стоимость?
– Совершенно верно. При этом собственник получает больше денег, застройщик меньше рисков, а следовательно, тоже не тратит лишних средств. А группа компаний «КрашМаш» при реализации земельных участков, обремененных ветхими и ненужными собственнику строениями, может повысить их стоимость, убрав эти обременения, проще говоря, демонтировав их. Это расширяет круг возможных покупателей на земельные участки, что выгодно всем.

– Представим, что схема заработала в масштабах города, все-таки речь идет об «уплотнении» заводов или их переезде – на окраины, в область?
– Есть предприятия, которые за постсоветский период поменяли направление производства, снизили объем производимых товаров или, попросту прекратив производственную деятельность, сдают помещения в аренду. Таким образом, у них появились свободные или малодоходные активы. При этом они зачастую расположены в очень выгодных для нового строительства местах. Один из недавних примеров: на депрессивное предприятие пришел инвестор, желающий построить фармацевтический логистический центр. Он купил это предприятие, рассчитался с долгами, убрал морально и физически устаревшие здания и построил складской терминал. Можно ли сказать, что это уплотнение или разрушение экономики? По-моему, это более грамотное использование территории.

– Кто в таком случае в вашей схеме ответственный за концепцию?
– Чаще всего, если заказчик хочет остаться в проекте, за ним определяющее слово. Если же он заинтересован только в реализации данного участка, то мы и в этом случае предлагаем ему наиболее выгодные варианты. А если говорить в целом, то мы предлагаем следующее: с одной стороны, открытие строительному рынку земель промышленности, а с другой – стимул для собственников неработающих территорий прекращать собирать гроши с арендаторов, а заняться реновацией и зарабатывать совершенно другие суммы денег.
Мы так же предлагаем и реконструкцию действующих предприятий. У нас имеется значительный опыт при работе в условиях тесной застройки, в том числе и промышленной.

– Как вы думаете, слова о переезде промышленности из центра города когда-нибудь превратятся в дела?
– Наш анализ ситуации и наблюдения показывают: в ближайшие годы процесс переноса предприятий за пределы исторического центра будет проходить более интенсивно. И я бы сказал, что Санкт-Петербургу это крайне необходимо и с точки зрения развития территорий и, что немаловажно, для улучшения экологической обстановки. А это значит, что услуги ГК «КрашМаш» по демонтажу промышленных объектов будут очень полезны городу. По Петербургу у нас сформирована целая программа. Нам удалось получить большинство знаковых проектов в центре города, работая с крупнейшими застройщиками, такими как Группа ЛСР, «Сэтл Групп», «ЮИТ Лентек», «ГСК» и др. Надеемся, что эта работа продолжится.

– Техника у вас своя?
– Парк специализированной демонтажной техники «КрашМаш», составляет более 20 единиц. В ближайшее время планируется следующее поступление в связи с увеличением объемов. Стараемся лизингом себя не сковывать – перед глазами чужой опыт.

– Как представлена ГК «КрашМаш» в регионах?
– Основной идеей совместного предприятия с Keltbray была именно экспансия в регионы. Наши коллеги пришли в Россию с технологиями, позволяющими снизить издержки до 50%. Ведь до этого ситуация выглядела следующим образом: компания Х, демонтируя здание, обязана была вывезти мусор на полигон. Налоговые платежи по IV классу – 200 рублей за кубометр, доставка – 250 рублей за кубометр, таким образом, заказчику выставлялась двойная цена. На самом же деле ситуация выглядела иначе: приезжали на полигон, покупали справки, а кирпич продавали на сторону. Мы же всегда говорим заказчику: кирпич, бетон, будем сами дробить и направлять на вторичное использование. Если вам это надо на площадке – оставим, нет – вывезем. Так и оптимизируем цену демонтажа. А это, как вы понимаете, один из весьма существенных аргументов при вхождении на региональный рынок. Сегодня ГК «КрашМаш» осуществляет демонтажные работы на предприятиях и объектах в Мурманске, Ярославской, Нижегородской, Новгородской, Тверской областях и других регионах.