Юг Петербурга борется с хаосом

Развитием городских территорий занимаются одновременно девелоперы, проектировщики и чиновники. Их интересы и решения часто противоречат друг другу. О недостатке координации рассуждали участники заседания круглого стола «Развитие территорий. Южное направление».

Большинство участников встречи занимаются проектами в южных районах Санкт-Петербурга. Но проблемы, с которыми им приходится сталкиваться, касаются всех районов города. Как выразилась Виктория Желтова, эксперт Центра стратегических разработок «Северо-Запад», большой поток инвестиций в прошлые годы привел к тому, что город получил проблему «недоуправляемого» роста. «В южном направлении заявлены целые города-спутники, индустриальные парки, большой проект реконструкции аэропорта Пулково и прилегающей к нему территории. Все эти проекты реализуются одновременно, но координации между ними нет», – обозначила проблему Виктория Желтова.

Лебедь, рак и щука

Олег Еремин, первый вице-президент группы компаний «Балтрос», считает главной проблемой отсутствие координации между городскими властями и компаниями-монополистами, обеспечивающими подключение построенных домов к электричеству, тепло- и водоснабжению, а также канализации. «Во всяком случае, я не знаю о каких-то соглашениях, обязывающих монополистов возводить объекты инфраструктуры одновременно с жильем, – заявил Олег Еремин. – В советское время была координация хотя бы в рамках плановой экономики, а сейчас строители, город и инфраструктурные компании действуют как лебедь, рак и щука».
Олег Еремин рассказал, что ГК «Балтрос», строящая на юге Санкт-Петербурга жилой комплекс «Славянка» общей площадью 1,4 млн кв. м, потратила 1,5 млрд рублей собственных средств на проектирование и подготовку инфраструктуры, в частности систем водоснабжения и водоотведения.

Полезное ГЧП

В то же время, по словам Олега Еремина, в «Балтросе» считают успешным государственно-частное партнерство (ГЧП) с городом, в рамках которого строятся социальные объекты для жителей «Славянки». Соглашение о ГЧП подразумевает строительство школ и детских садов на средства инвестора, точнее, на кредиты, привлеченные «Балтросом». Затем эти средства возвращаются инвестору из бюджета в течение 10 лет. Уже к 1 сентября 2011 года компания планирует открыть школу и два детских сада, построенных по схеме ГЧП.
Александр Лелин, генеральный директор ЗАО «Ленстройтрест», чьи масштабы строительства на юге Санкт-Петербурга на порядок меньше проекта «Славянка», посетовал, что если «Балтрос» решил проблему финансирования строительства социальных объектов, то у «Ленстройтреста» такого решения пока нет.
Игорь Девятко, начальник отдела по развитию инвестиционной привлекательности Комитета по инвестициям и стратегическим проектам (КИСП), также отметил позитивный опыт ГЧП, позволяющий строить социальные объекты, не нагружая при этом бюджет крупными единовременными выплатами. По мнению чиновника, строительные компании, вынужденные строить школы и детские сады на собственные или заемные деньги, имеют с этого выгоду, так как наличие социальных объектов повышает привлекательность жилья для покупателей.

Нужен хозяин

«В любом деле должен быть хозяин, – полагает Александр Лелин. – Если город считает себя хозяином своих территорий, он должен решать проблемы стыковки строительства жилья и инфраструктурных объектов. На сегодняшний день, получается, хозяина у городских территорий нет». По мнению Александра Лелина, полезным инструментом для нахождения компромисса между интересами застройщиков и инфраструктурных компаний мог бы стать координационный совет, состоящий из их представителей, а также чиновников городского правительства.
По мнению Олега Еремина, девелопер хоть и является формально хозяином территории, где ведет строительство, на деле не способен без участия города решить ключевой вопрос подключения возводимых объектов к инженерным коммуникациям. «Мы зависим от Ленэнерго и Водоканала, и не можем быть уверены, что их работа будет выполнена в срок, даже если деньги заплачены», – констатирует строитель.
Вячеслав Семененко, председатель Комитета по строительству правительства Санкт-Петербурга, видит причину противоречий девелоперов и чиновников в банальной нехватке денег. По его словам, бюджет города хоть и составляет 380 млрд рублей, на все потребности его не хватает. «Сейчас на три задачи в бюджете одна единица денег. Чтобы дать денег на решение какой-либо задачи, городу надо у кого-то их забрать. Поэтому приходится «бить по хвостам», то есть решать проблемы по мере их возникновения, а не предупреждать их», – объясняет Вячеслав Семененко.
Строительство объектов инфраструктуры девелоперами по схеме ГЧП – также не панацея. «Они могут строить социальные объекты, потом предъявлять городу расходы к возмещению, как это происходит в проекте «Славянка». Но у девелоперов та же проблема: они располагают только краткосрочными ресурсами. И если у города ресурсы ограничены бюджетом, принимаемым на год, то бизнес пользуется краткосрочными кредитными ресурсами, причем достаточно дорогими. В этом плане город и бизнес находятся в одинаковом положении», – полагает председатель Комитета по строительству.

Надо договариваться

Согласование пожеланий собственников и девелоперов, которые осуществляют проекты на той или иной территории, и возможностей города сталкивается с проблемой отсутствия инструмента такого согласования, подчеркивает Вячеслав Семененко. «Девелопер сегодня – это краткосрочный инвестор. В редких случаях он извлекает доход из проекта в течение нескольких лет после постройки. А город, представляющий интересы горожан, должен планировать развитие территорий на несколько поколений вперед. Качественно решать такие противоречия мы пока не можем. Даже место диалога для поиска оптимальных сценариев развития территорий до конца не определено», – говорит он.
Градостроительный совет, полагает Вячеслав Семененко, мог бы стать таким местом, но для этого в него надо включить представителей бизнеса, которые могли бы максимально объективно передавать пожелания и ожидания инвесторов. Эти представители должны обладать достаточным авторитетом, чтобы говорить от имени всех инвесторов. Авторитет представителей бизнеса должен быть подкреплен качеством реализованных ими проектов.
«Нам необходимо проводить раз в квартал или в полгода совещания, организуемые КИСП или Комитетом экономического развития, промышленной политики и торговли, объединяющие девелоперов, работающих в определенном районе города, – предложил Андрей Канивец, генеральный директор AVIELLEN A.G. – Рассматривая развитие территории «Пулково-3», можно констатировать, что ряд проектов частных инвесторов, в том числе и наш, удачно приспособились к нему. Но по мере того как наши бизнес-центры заполняются, мы видим, что мощности инфраструктуры в районе аэропорта достаточно ограничены и не совсем учитывают количество людей, работающих в бизнес-центрах и живущих в гостинице. Таким образом, координация должна происходить постоянно, даже после того как объекты построены».
Владимир Вишневский, директор департамента строительных проектов банка ВТБ, высказал пожелание в духе известной фразы кота Леопольда: «Ребята, давайте жить дружно!». Он призвал, чтобы крупные проекты реализовывались с оглядкой на то, что происходит вокруг. В качестве отрицательного примера он привел реконструкцию Пулково, при которой интересы компаний, реализующих проекты по соседству, учитываются недостаточно. «Нужен диалог и прогрессивные инженерные решения, – полагает Вишневский. – Думаю, на сегодня наиболее реализуемый путь – создание рабочих групп, состоящих из собственников той или иной территории и представителей профильных комитетов городского правительства».
Разумеется, на заседаниях круглых столов судьбоносные решения не принимаются. Но, как заметил Вячеслав Семененко, «надо, чтобы идеи, которые звучат здесь, перетекали на какую-то легитимную площадку, где будут разрешаться противоречия между участниками процесса развития территорий».