Рынок проглотит все
Главной особенностью торговой недвижимости Центрального района является высокий спрос на нее практически у всех сегментов арендаторов. Основная проблема – нехватка магазинов шаговой доступности и продуктовых магазинов в целом.
Главным преимуществом района является его локация в деловом центре города. Здесь располагаются объекты высокого класса и здесь спрос на них выше, чем в других районах. Минусом является транспортная доступность и паркинг.
Собственники коммерческой недвижимости в Центральном районе, особенно объектов стрит-ритейла, чувствуют себя наиболее уверенно: на объем и интенсивность пешеходного потока на многих улицах центра города не могут повлиять никакие негативные факторы. «Уровень вакантности и цен в этом сегменте начал посткризисный рост одним из первых и, по ожиданиям специалистов, выйдет в 2011 году на докризисные показатели. Стоимость 1 кв. м в помещениях стрит-ритейла в наиболее удачных локациях достигает 10 тыс. USD, ставки аренды – до 10 тыс. рублей/кв. м/мес.», – говорит Павел Пикалев, директор Penny Lane Realty Saint Petersburg.
Интерес вернулся
В настоящее время офисный рынок Центрального района Петербурга снова представляет интерес для арендаторов. Об этом свидетельствуют как сделки аренды, заключаемые в бизнес-центрах района, так и тот факт, что уровень свободных площадей в Центральном районе в течение последних нескольких кварталов остается ниже, чем средние показатели по рынку. «Тем не менее арендные ставки пока не демонстрируют резкого роста, ведь арендаторы по-прежнему остаются чувствительными к стоимости аренды помещений», – говорит Вероника Лежнева, руководитель отдела исследований Петербургского офиса компании Jones Lang LaSalle.
Дмитрий Абрамов, генеральный директор ОАО «БТК девелопмент», отмечает появление интересантов на большие площади, в связи с чем девелоперы, обладающие ликвидными блоками крупного формата, повышают ставки. «На фоне относительно низкого прироста площадей в 2010 – I квартале 2011 года (в частности, в Центральном районе в I квартале 2011 года был введен в эксплуатацию только один бизнес-центр площадью 5 тыс. кв. м), можно прогнозировать, что уровень вакантных площадей в центральных районах города будет сокращаться», – предполагает господин Абрамов.
По данным Knight Frank St. Petersburg, общий объем качественных офисных площадей в Центральном районе составляет 256,1 тыс. кв. м, из них 112 тыс. кв. м – в классе А; 144,1 тыс. кв. м – в классе В. Доля свободных площадей по обоим классам – 13,1%. В классе A – 16,8%, в классе B – 10,2%.
Средневзвешенная арендная ставка по обоим классам – 1470 рублей/кв. м/мес. Средневзвешенная арендная ставка в классе A – 1650 рублей/кв. м/мес. (min – 1400; max – 2360).Средневзвешенная арендная ставка в классе B – 1315 рублей/кв. м/мес. (min – 900; max – 1930).
«Средневзвешенная ставка аренды для помещений street-retail равна 1860 рублей/кв. м/мес., средняя цена продажи – 158 380 рублей/кв. м», – подсчитал Олег Громков, руководитель группы исследований рынка недвижимости Knight Frank St. Petersburg.
Управляющий директор NAI Becar в Санкт-Петербурге Илья Андреев говорит, что стоимость покупки коммерческой недвижимости в Центральном районе варьируется от 60 до 150 тыс. за 1 кв. м.
Центральный район с большим отрывом занимает лидирующее положение по объему предложения встроенных помещений. На его долю, по данным компании Astera, приходится около 15% всех встроек, что в абсолютных цифрах составляет более 1,5 млн. кв. м.
«Стрит-ритейл на Невском проспекте по-прежнему остается ориентированным на одежду среднего ценового диапазона и сети общественного питания, в то время как премиальные бренды предпочитают более спокойные магистрали города (Большой проспект П.С., Большая Конюшенная улица)», – сообщила госпожа Лежнева.
Вечный спрос
Людмила Рева, эксперт Гильдии управляющих и девелоперов, утверждает, что главной особенностью торговой недвижимости Центрального района является высокий спрос на нее практически у всех сегментов арендаторов. Здесь сосредоточены главные торговые коридоры Петербурга, где помещения сдаются по наиболее высоким в городе ставкам. На сегодняшний день средние ставки на встроенные помещения Невского проспекта находятся в диапазоне 4,8-10 тыс. рублей за 1 кв. м в месяц, ставки на Садовой улице на участке, примыкающем к Сенной площади, – 4-8 тыс. рублей за 1 кв. м в месяц.
Лидеры роста
В I квартале 2011 года на помещения вблизи станций метрополитена «Сенная площадь», «Владимирская», «Площадь Восстания», «Лиговский проспект» наблюдался наибольший рост арендных ставок.
«На рост арендных ставок повлияло, в частности, открытие станции метрополитена «Обводный канал», расположенной на самой границе с Фрунзенским районом. Это привело к увеличению арендных ставок на близлежащих улицах. После открытия станции арендные ставки на торговые помещения на прилегающем участке Лиговского проспекта выросли на 20%. На сегодняшний день средний размер арендной ставки составляет 4 тыс. рублей за 1 кв. м в месяц», – конкретизирует госпожа Рева.
Существенный рост арендных ставок ожидается на торговые помещения улиц Малой Морской, Большой Морской и Невского проспекта после открытия станции метро «Адмиралтейская» в Кирпичном переулке в 2012 году. «Ставки вырастут не менее чем на 20%. И если раньше этот отрезок Невского проспекта был достаточно спокойным с точки зрения ротации арендаторов, то после открытия станции метро активные ротации произойдут обязательно. Арендные ставки сравняются с уровнем наиболее ликвидного отрезка Невского проспекта, который на сегодняшний день заканчивается у наб. реки Мойки. За счет интенсивного туристического потока размер арендных ставок на этом участке может составить до 600 EUR за 1 кв. м в месяц», – прогнозирует Людмила Рева.
В Центральной районе расположено большое число торговых комплексов, их общая площадь составляет 549 124 кв. м. Уступая Приморскому и Выборгскому районам по объему предложения, Центральный район является лидером по обеспеченности населения площадями в торговых центрах, этот показатель здесь составляет 2513 кв. м на 1000 человек населения. Лидирующую позицию ему удалось занять за счет открытия в конце 2010 года двух крупных торговых центров – ТЦ «Галерея» и ТЦ «Невский центр». Это открытие оказало ощутимое влияние на ситуацию в торговой недвижимости района. Многие торговые операторы, открывшие магазины в торговом комплексе, оказались не заинтересованы в аренде встроенных помещений на основных торговых коридорах центра, в том числе на ликвидных их участках. Это привело к оттоку арендаторов, которое наблюдалось в I квартале 2011 года. Экспозиция этих объектов увеличилась до нескольких месяцев, поскольку арендные ставки здесь остаются высокими.
До конца 2011 года торговая недвижимость Центрального района пополнится еще одним объектом, в IV квартале запланировано открытие после реконструкции универмага ДЛТ общей площадью более 10 000 кв. м. Его открытие также окажет свое влияние на общую ситуацию в районе, ожидается, что аналог ЦУМа в Петербурге даст импульс к формированию на Большой Конюшенной улице зоны бутиков люксовых брендов, которые уже проявляют интерес к данной локации. Однако пока этот сегмент арендаторов с небольшим опозданием восстанавливается после кризисного периода.