Спальные районы переезжают за город
На петербургском рынке недвижимости формируется новое понятие – удаленный спальный район. Ближайшие к городу территории в последнее время активно застраиваются крупными жилыми массивами. О преимуществах и недостатках таких районов рассуждали участники круглого стола «До города рукой подать», организованного газетой «Строительный Еженедельник. Ленинградская область» в рамках XXII Ярмарки недвижимости.
Последние выходные марта в петербургском СКК были активны и многолюдны. На площади более 13 тыс. кв. м раскинулись стенды участников Ярмарки недвижимости в составе трех тематических экспозиций, посвященных городской, загородной и зарубежной недвижимости, а также выставки «РемонтСтройШоу». Ярмарку посетили около 35 тыс. человек. Деловая программа тоже выдалась как никогда насыщенной. В разделе «Строящаяся недвижимость» проблема развития квартального строительства на границе города и области стала одной из центральных тем обсуждения.
«Заграничная» жизнь
Появление так называемых удаленных спальных районов изменило структуру покупательского спроса на рынке. По мнению главного аналитика ГК «Бюллетень недвижимости» Сергея Бобашева, если раньше для покупателя эконом-класса единственно возможным вариантом улучшения своих жилищных условий был обмен существующего жилья на чуть более комфортное, то с появлением крупных жилых проектов в пригородах Петербурга этот выбор расширился. «Покупатель эконом-класса постепенно уходит с вторичного рынка, все больше предпочитая квартиры в удаленных спальных районах, – считает Сергей Бобашев. – Основным фактором, повлиявшим на резко возросший спрос на такие квартиры, стало развитие ипотечного кредитования на первичном рынке».
К достоинствам такого жилья Сергей Бобашев относит относительно невысокую стоимость этих квартир. «Покупателям предлагается отдельное жилье практически по цене комнаты в городе. Это серьезное конкурентное преимущество, и мы уже видим снижение спроса на комнаты», – отмечает Сергей Бобашев.
Недостатками таких проектов эксперт называет неразвитость инженерной и социальной инфраструктуры, неважную транспортную доступность, необходимость несколько лет жить рядом с продолжающейся стройкой.
«При выборе квартиры обращайте внимание на наличие построенной и запланированной социальной инфраструктуры, – советует Сергей Бобашев. – Уже сейчас есть большие жилые массивы, которые построены, но не обеспечены в должной мере социальной инфраструктурой. Если молодежь меньше внимания обращает на наличие детских садов, школ, поликлиник рядом с домом, то для семей с детьми или с пожилыми людьми это зачастую становится первостепенным требованием. Необходимо понимать, как быстро в этот район доедет скорая помощь. Для большинства современных районов массовой застройки пригородов это часто бывает проблемой. Кроме того, нужно понимать, что если вы покупаете квартиру в первой очереди, а строительство всего комплекса рассчитано на 5-7 лет, то под вашими окнами масштабная стройка будет продолжаться еще долгие годы. Любая стройка – это неблагоустроенность, грязь, шум, строительная техника и транспорт под окнами».
С коллегой согласна директор по развитию строительной компании «Темп» Ксения Морковкина: «Неизбежно возникает вопрос – насколько комфортно будет жить владельцам квартир первых очередей строительства, при условии того, что последующие очереди будут сдаваться на протяжении 5-7 и более лет. Причем ни один продавец не может сказать, когда конкретно будет завершена стройка, слишком масштабные проекты, слишком многое зависит не только от самой компании, но и от той экономической и политической ситуации, которая сложится в нашем городе, в стране в целом. А делать прогнозы более чем на 2-3 года вперед – дело неблагодарное. Заявляются сроки сдачи первой, максимум 2-й очереди, при этом называются 2012-2013, реже 2014 годы, что с проектами будет дальше – сказать сложно. Хочется надеяться, что они будут достроены, и город получит новые удобные для проживания микрорайоны».
По словам Ксении Морковкиной, покупателям надо быть реалистами и понимать, что строительство детского сада или школы не является приоритетным для застройщика, скорее всего эти объекты будут построены, но сроки строительства могут оказаться достаточно отдаленными. Это же касается и магазинов – даже при наличии встроенных коммерческих помещений, открывать какую-то торговлю в них будут только при условии достаточно большой заселенности комплекса. В итоге за всем необходимым надо будет либо ездить в ближайший гипермаркет, либо пешком ходить в обжитые районы.
«Отдельный вопрос – это жилые комплексы, юридически относящиеся к Ленинградской области, но при этом расположенные близко к городу, – говорит Ксения Морковкина. – То, что вы можете доехать до дома на метро, не отменяет того факта, что для решения ряда вопросов, получения справок и т.д. вам придется обращаться в областные инстанции. Возможно, на работе на областную прописку и не обратят внимания, но при приеме ребенка в детский сад, школу, спортивную секцию могут возникнуть вопросы. Это же относится к посещениям поликлиник, оказанию первой медицинской помощи и ряду других вопросов».
По мнению председателя правления Северо-Западной палаты недвижимости Павла Созинова, сегодня в России нет четких правил, регламентирующих развитие пригородных зон мегаполисов. Если мы говорим о Петербурге, то здесь ситуация усугубляется пересечением интересов сразу двух субъектов. «На сегодняшний момент развитие города идет традиционно экстенсивными методами. В самое ближайшее время основными районами развития строительства станут новые территории, на которых планируется построить 40 млн кв. м жилья, в то время как весь Петербург – это 100 млн кв. м, – поясняет г-н Созинов. – На 40% город прирастет за счет новых территорий. Однако вся деловая жизнь сегодня находится в центральной части города, а для того, чтобы осваивать новые территории, необходимо развивать инфраструктуру, создавать новые рабочие места, выводить промышленные предприятия из исторической части города на периферию, решать вопросы развития инфраструктуры на стыке города и области».
Павел Созинов также отметил, что в новых районах будут решать свой жилищный вопрос в основном петербуржцы. Однако уже сегодня добраться из новых районов до центра города довольно сложно, поэтому в ближайшее время можно прогнозировать лишь усугубление складывающейся ситуации.
Обозначив недостатки крупных жилых проектов в пригородах Петербурга, эксперты в то же время сошлись во мнении, что многие неудобства частично компенсируются достаточно низкой стоимостью жилья. «Вообще при выборе квартиры надо руководствоваться здравым смыслом, а не заверениями продавцов. И осознавать, что комфортное проживание в новых микрорайонах – это вопрос не одного года, и даже не двух, а достаточно отдаленной перспективы», – резюмирует Ксения Морковкина.
Гарантии безопасности
Чтобы обезопасить себя от недобросовестных застройщиков и некачественно выполненных проектов, эксперты советуют покупателю придерживаться нескольких несложных правил.
«Приобретая квартиры в домах, строящихся на границе города и области, необходимо соблюдать те же правила, что и при покупке жилья в строящихся домах в Петербурге и в Ленинградской области, – говорит Александр Свинолобов, директор по развитию NCC Недвижимость. – Мы живем в едином государстве, и повсеместно работает ФЗ №214, об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».
Во-первых, перечисляет эксперт, при покупке квартиры в строящемся доме необходимо узнать, есть ли у застройщика-продавца необходимые разрешительные документы, а именно: разрешение на строительство, опубликованная проектная декларация, зарегистрированное право на земельный участок. Своего рода гарантией надежности застройщика также будут служить заключенные соглашения об ипотечных программах для дольщиков застройщика с банками, желательно с хорошей историей. Во-вторых, необходимо внимательно прочитать договор участия в долевом строительстве, где должны быть четко прописаны сроки окончания строительства и передачи дома дольщикам, цена и гарантийный срок на объект. В-третьих, репутация застройщика. «Всегда нужно проверять историю компании, какие объекты были построены и сданы, в какие сроки. Кроме того, обязательно узнать, возникали ли когда-либо скандальные ситуации с дольщиками, эта информация также доступна, ее можно прочитать в СМИ, на различных форумах», – рекомендует Александр Свинолобов.
«Только заключение договора долевого участия в строительстве, который подлежит государственной регистрации, и никакого другого, – вот относительный гарант безопасности дольщика, – согласен с коллегой Виталий Катышев, руководитель отдела продаж «ИСК «ПромСервис». – При этом покупателю не придется проверять все документы по объекту строительства, поскольку они сданы застройщиком в УФРС.
Советую также не покупать квартиру не глядя, а приехать на место стройки и посмотреть, как идет строительство, поговорить с местными жителями о том, как им тут живется. Стоит также обратить внимание на степень готовности дома (желательно не менее 70%)».
По мнению самих застройщиков, дольщику стоит также выяснить, на каком этапе находится работа по подключению жилого комплекса к инженерным сетям.
«Передача объекта дольщику возможна только в том случае, если объект введен в эксплуатацию, то есть подключен ко всем энергоисточникам, – объясняет Александр Свинолобов. – Дольщик вправе потребовать, а застройщик обязан предоставить всю информацию о строящихся объектах, в том числе и технические условия о подключении к сетям энергоснабжения. Таким правом не стоит пренебрегать».
Новые кварталы
На границе города и области в настоящий момент реализуется немало проектов массовой жилой застройки. На круглом столе эксперты рассказали о наиболее крупных из них.
«Компания «Отделстрой» реализует проект комплексного развития территории «Новый Оккервиль», который находится на границе города и области. Юридически – это Ленинградская область, но фактически это уже город, поскольку до городской границы всего 300 метров, - рассказывает Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ООО «Отделстрой». - Мы находится в активной стадии реализации проекта, в прошлом году в декабре уже сдали первую очередь - «Дом у Березовой аллеи», который составляет 50 тысяч кв м. Жильцы уже оформляют право собственности. В активной стадии находится строительство второй очереди – она будет разделена на 2 этапа. Первый этап строительства будет завершен в конце 2012 года, второй - в конце 2013 года.
Вопрос социальной инфраструктуры в «Новом Оккервиле» решается успешно - мы приступили к строительству детского сада на 230 мест. Он будет построен в этом году. В следующем году начнется возведение школы.
Полностью решен вопрос инженерной инфраструктуры. За счет собственных средств мы провели всю инженерную подготовку территории. Подключен весь проект, а не только первая очередь».
Другой крупный проект, реализуемый на границе города и области – «Семь столиц» компании Setl City. О том, как идет строительство жилого массива, рассказала Галия Низамова, руководитель по развитию строительных проектов компании «Петербургская недвижимость»: «Существующая развитая инфраструктура Невского района абсолютно доступна всем нашим покупателям. До границы с Невским районом от кварталов «Семь столиц» всего 300 метров. Первую очередь – квартал «Вена» - мы введем в 2012 году, продажи открыты летом 2010 года. Уже на сегодняшний момент объекты первой очереди находятся в высокой степени готовности. Дома построены «под крышу», идут внутренние работы».
Реализация всего проекта рассчитана на 2017-2020 годы. Компанией запланировано строительство всех необходимых объектов социальной инфраструктуры, все инженерные сети подключены. По словам Галии Низамовой, главными конкурентными преимуществами проекта являются «доступная цена квартир, достигаемая за счет массовости предложения, и продуманная концепция всего проекта, созданная с учетом всех требований современного покупателя».
В поселке Горелово (Красносельское шоссе, квартал 1) компания «Ленрусстрой» реализует проект «Дудергофская линия-3». «Мы планируем завершить первую стадию строительства в 2015-2016 году, - рассказал Максим Жабин, заместитель генерального директора компании «Ленрусстрой». - Инженерные сети проложены в полном объеме. Детский сад будет введен в эксплуатация в сентябре текущего года, сейчас начинается строительство второго детского сада. Заканчивается проектирование школы, к ее строительству компания приступит в следующем году».
Компания «Дальпитерстрой» ведет строительство двух крупных жилых массивов в поселке Парголово Выборгского района Петербурга и поселке Шушары Пушкинского района Петербурга.
«В Парголово строительство идет со всей социальной инфраструктурой, - сообщила Елена Оськина, ведущий менеджер отдела продаж ООО « СК Дальпитерстрой». - Уже построена поликлиника, началось возведение школы. Идет проектирование детского сада, торгово-развлекательного комплекса. До 2020 года в Парголово планируется построить до 600 тыс. кв м жилья.
В поселке Шушары строительство также ведется со всей инфраструктурой. Уже построено 600 кв.м. жилья, мы полностью берем на себя обустройство дорог, освещения, строительство котельных, детских садов. Сейчас разрабатывается проект школы и в ближайшем будущем начнется строительство. Также запланировано возведение торгово-развлекательного комплекса, спортивного комплекса, поликлиники».
Инна Малиновская, заместитель генерального директора по связям с общественностью компании «ЦДС» рассказала о проекте своей компании - «Новое Мурино».
«Это один из самых интересных проектов компании «ЦДС», - рассказала Инна Малиновская. - «Новое Мурино» - жилой комплекс, общей площадью 300 тыс кв.м., располагается недалеко от станции метро «Девяткино». Рядом с этим комплексом компанией «ЦДС» уже возведен комплекс «Мурино», а в будущем планируется строительство и третьего квартала. Таким образом, наша компания возведет здесь целый жилой район. В «Новом Мурино» сейчас идет строительство первой очереди площадью 45 тыс кв.м. Она будет сдана в конце следующего года. Всего запланировано строительство 13 корпусов».
По словам Инны Малиновской, проект предусматривает возведение развитой социальной инфраструктуры – будут построены детский сад и 2 школы, паркинги. Ценовая политика очень гибкая – компания предлагает рассрочку до 5 лет, возможна беспроцентная рассрочка при первоначальном спросе 40%.
Анна Корсакова, заместитель генерального директора АН «Балтрос», представила 2 проекта компании – «Славянка» и «Новая Ижора» в Пушкинском районе Петербурга.
«Общая площадь застройки среднеэтажного района «Славянка» составляет 220 га, - рассказала Анна Корсакова. – В ноябре прошлого года уже введено в эксплуатацию 93 дома общей площадью 350 тысяч кв.м. Дома подключены ко всем сетям.
Компания начинает строить новые кварталы - более 400 тыс кв.м. будет возведено к следующему лету. Срок сдачи – август 2012 года. Проект обеспечен инженерной инфраструктурой – построена подстанция, подведены все коммуникации. Идет строительство школы и детского сада. Ввод в эксплуатацию планируется в сентябре текущего года».
По словам Анны Корсаковой, малоэтажный район «Новая Ижора» представляет собой совершенно новый формат городской жизни: «В Новой Ижоре» будет застроено 295 га.
В черте города предлагаются в собственность земельные участки, на которых возводятся индивидуальные дома. Площадь отдельностоящих домов – от 128 кв.м., дуплексов – от 89 кв.м. Цена текущего предложения – 6, 8 млн. рублей за индивидуальный дом с земельным участком. Все инженерные сети подключены. В следующем году в «Новой Ижоре» будут построены школа и детский сад.
Еще один проект комплексной малоэтажной застройки – «Золотые ключи». «Этот проект располагается в Гатчинском районе Ленинградской области на территории 33 га, - сообщила Евгения Стрельцова, директор по связям с общественностью ООО «УК Старт-Девелопмент». – Мы предлагаем полноценную альтернативу городскому жилью - таунхаусы, дуплексы и коттеджи. Площадь таунхаусов - 54-64 кв.м., дуплексов – 74 кв.м, коттеджей – 88-98 кв.м. Цена предложения для таунхаусов составляет от 2,2 млн. рублей, для коттеджей – от 3,89 млн. рублей. Социальной инфраструктурой обещаем также обеспечить полностью – предусмотрены парковки, детский сад, медицинский пункт. Во время строительства второй очереди – школа и больница. Ввод в эксплуатацию первой очереди запланирован уже через год».
Руководитель Департамента развития ЗАО «Русская Сказка» Георгий Щепаник рассказал о новом жилом доме «Фрегат» , который его компания строит во Всеволожском районе Ленинградской области в поселке Новое Девяткино. Новый жилой дом расположен недалеко от Петербурга, в 10-минутной шаговой доступности от станции метро «Девяткино», единственной в области станции метрополитена.
«Территориальная близость жилого дома к Петербургу и КАД позволяет оценивать его в качестве альтернативы постоянного места проживания более удаленным районам Ленинградской области. Местоположение проекта можно определить как привлекательное для дальнейшего комплексного развития», - говорит господин Щепаник. В составе объекта будет сдано 700 квартир, общая площадь - 31 236 кв.м.