Некомплексное освоение
В последнее время все чаще девелоперы заявляют свои проекты на городских окраинах. Главное объяснение – участков в городской черте не осталось. Тем не менее, есть Компания ЛЭК, для которой это не проблема, и которая предлагает качественное и комфортное жилье в обжитых районах Петербурга.
Почему же все больше девелоперов стремится выбраться за городскую черту? Причина банальна – дороговизна земли, которая не позволяет им рассчитывать на привычную маржу. К примеру, участок на окраине города можно купить из расчета 100 USD за кв. м будущих улучшений. Цена аналогичной земли в обжитом районе обойдется в 500-600 USD. Прибавим к этому себестоимость строительства – около 1 тыс. USD за кв. м, переведем в рубли и получим стоимость 1 квадратного метра – 32 тыс. рублей за городской чертой и 46,6 тыс. в районе с существующей застройкой. То есть в последнем случае маржа застройщика мизерна.
Вопрос, почему тогда Компания ЛЭК имеет возможность продавать квартиры в своих домах по 46-47 тыс. рублей за кв. м, не работая в убыток? «Причин несколько. Главная – свой земельный банк мы формировали в 2004-2005 годах, когда еще не начался спекулятивный, во многом искусственный, рост цен на участки, пригодные для жилищного строительства, – рассказал руководитель Компании ЛЭК Павел Андреев. – Сейчас у нас в стадии строительства находится около 1,7 млн кв. м жилья. И еще более двух миллионов квадратных метров можно построить на участках, которые пока не осваивались. Кроме этого, все свои участки мы могли выбирать, покупая лишь самые лучшие места, где можно построить удобное и качественное жилье с хорошей транспортной доступностью, развитой социальной инфраструктурой – школами, детскими садами, поликлиниками. То есть тем, чего чаще всего нет, и в ближайшие годы не появится в проектах комплексного освоения на границе города».
Вторая причина – оптимизация нами бизнес-модели, которая прошла в кризис основательную переработку, что позволило Компании ЛЭК серьезно сократить свои расходы и, соответственно, снизить себестоимость строительства. «Мы действительно очень напряженно трудились в кризис, сократив ненужные расходы и минимализировав структуру. Кроме того, мы договорились с подрядчиками, и добились существенного снижения расценок на их работы. Также компания погасила большую часть своей кредитной задолженности, а значит, перестала нести расходы на выплаты. Все это позволяет нам держать низкую себестоимость строительства», – поясняет Павел Андреев.
Итак, разберем плюсы и минусы с точки зрения покупателя. Точечная, уплотнительная застройка, конечно, весьма интересна в плане продаж жилья. Покупатели стремятся приобретать квартиры в новых домах, но в давно построенных районах со сложившейся инфраструктурой. Этого не могут обеспечить проекты комплексного освоения. Ведь наиболее подходящими для комплексной застройки могут быть большие участки на окраинах города, в том числе, бывшие земли сельскохозяйственного назначения и промышленные территории. Среди очевидных минусов, прежде всего, – отсутствие необходимой инфраструктуры. В это понятие входят транспортная доступность и инженерное обеспечение территорий. Для решения этих вопросов необходимо плотное взаимодействие со структурами городской власти и компаниями инженерно-энергетического комплекса, что, естественно, способствует удорожанию проекта. Кроме того, любой покупатель, купивший квартиру в таком проекте, должен смириться с мыслью, что ближайшие минимум пять-семь лет ему придется жить рядом со строительной площадкой. Зато цена на недвижимость там ниже. С другой стороны если строительство идёт уже в обжитых районах, да ещё и цену имеет низкую, то преимущества такого предложения налицо.
Остаётся только сожалеть, что предложений таких становится все меньше и меньше.