Самодостаточный Кировский

Рынок коммерческой недвижимости Кировского района в ближайшее время расти не будет – в этом уверено большинство экспертов. Перспективы развития CRE здесь связаны с расширением предпортовых территорий.

Бизнес-территория низкой классности

Значительная часть из ныне действующих бизнес-центров была построена в 2007-2009 годах. Объекты коммерческой функции формировались в привязке к промзонам у Кировского завода, Северных верфей и других крупных промышленных предприятий.
Основу рынка Кировского района составляют бизнес-центры класса С и D, предложившие первые офисы коридорной планировки, с низким качеством отделки, без инженерных систем. По данным Knight Frank St. Petersburg, таких объектов в районе около 50.
Как отмечает Олег Громков, руководитель группы исследований рынка недвижимости Knight Frank, большинство объектов в этой зоне представляют собой результат реконструкции бывших административных зданий советской постройки. Между тем есть примеры нового строительства. Так, в бизнес-центре «Т-ТРИ» класса В, расположенном по адресу Портовая улица, 15, площадью 5322 кв. м (офисы – 2618 кв. м) вакантных площадей практически нет. Этот новый и совсем небольшой объект заполнялся около года, что связывают с его местоположением.
«Новые объекты на территории района в 2010 году не вводились, а площади в введенных в 2009 году объектах "Балтийский порт" и "Империал" постепенно поглощаются рынком, доля вакантных площадей в районе снижается», – отмечает Любава Пряникова, руководитель направления маркетинговых исследований компании Praktis CB.
Отметим, что первые качественные бизнес-центры появились в Кировском районе в 2004 и 2005 годах. Как отмечает г-жа Пряникова, они сконцентрированы в зоне, прилегающей к метро «Кировский завод». Здесь в радиусе 500-600 м расположено четыре из шести качественных офисных объектов, совокупной арендопригодной площадью 24 тыс. кв. м, то есть 70% всего качественного предложения.
Зося Захарова, руководитель отдела проектов и аналитических исследований АРИН, также отнесла к классу В шесть бизнес-центров, оценив их совокупную полезную площадь на уровне 19 078 кв. м, что составляет 2,2% от общего количества полезных площадей бизнес-центров, расположенных в Кировском районе. Согласно оценке г-жи Захаровой, средняя актуальная ставка в данном сегменте рынка 778 рублей за квадратный метр, дисконт к среднерыночной ставке составляет не менее 18%.
Деловых центров класса А в районе нет вообще, зато есть два бизнес-центра класса В+, отмечают в АРИН. Это «Империал», расположенный на проспекте Стачек, 48, полезной площадью 22 432 кв. м и деловой центр «Балтика». «Империал» состоит из двух корпусов; вторая очередь была введена в прошлом году, ее полезная площадь составила 12 050 кв. м, из них 8226 – офисы.
БЦ «Балтика» на Гапсальской улице, 5, лит. А, управляет компания «2К». По ее данным, полезная площадь офисных помещений составляет 11 тыс. кв. м. Арендная ставка за квадрат держится на уровне 820-830 рублей. Вакантными сегодня остаются 1 357,3 кв. м, управляющая компания готова делать бонусы.
По сравнению с началом 2008 года заполняемость в бизнес-центрах снизилась в среднем на 10%, а арендные ставки в рублях упали на 30%, подсчитал Олег Громков. В целом арендная ставка в классе B составляет от 750 до 1050 рублей за квадратный метр в месяц. Средневзвешенная ставка по классу В составляет около 800 рублей.
По данным Зоси Захаровой, в Кировском районе нет каких-либо замороженных проектов, потенциал района в плане развития качественных офисных площадей оценивается как низкий.

Торговые перспективы

У торговой функции в Кировском районе более радужные перспективы, чем у офисно-деловых центров, отмечают эксперты. По общему объему торговых площадей Кировский район уступает Приморскому, Московскому и Выборгскому районам, оценила Зося Захарова. В компании Praktis CB району отводят шестое место с показателем обеспеченности 475 кв. м на 1000 жителей (средняя по городу обеспеченность 599 кв. м). Несмотря на низкий относительно городского уровня уровень обеспеченности, ожидать ввода значимых торговых объектов в ближайшие два года не приходится. Однако в дальнейшем ситуация может измениться, отмечает ряд экспертов.
Сегодня Кировский район лидирует по показателю уровня заполняемости торговых объектов – по итогам III квартала 2010 года значение показателя составило 98,2%, отмечает Любава Пряникова. Строительство новых крупных торговых объектов в Кировском районе не ведется. По словам г-жи Захаровой, на проспекте Стачек велось строительство ТРК «Европа-центр» (девелопером выступала компания, аффилированная к «Макромиру»). Его общая площадь должна была составить 98 тыс. кв. м, арендопригодная площадь – 70 тыс. кв. м, однако проект был заморожен.
Торговые зоны сформированы у станций метро и на основных транспортных магистралях района. «По форматным торговым и торгово-развлекательным объектам лидирует территория, прилегающая к станции метро "Ленинский проспект" (на нее приходится 21 тысяча квадратных метров GLA), а также зона вблизи станции метро "Нарвская" с объемом площадей GLA 22 тысячи квадратных метров», – говорит Любава Пряникова. Согласно ее оценке, в районе расположено 13 объектов торговой функции арендопригодной площадью 152 тыс. кв. м.
«Сегодня в районе восемь торговых центров общей арендопригодной площадью более 110 тысяч квадратных метров. Самый крупный объект – ТРК "Континент" девелоперской компании ЗАО "Адамант" на Стачек, 99», – сообщила Екатерина Вовк, старший консультант Colliers International.
В Кировском районе располагаются только торговые объекты классов эконом и миддл. В связи с этим, а также учитывая удаленность от центра города и основных туристических потоков, арендные ставки невысоки: минимальные – от 600 рублей за квадратный метр в месяц), определили в АРИН. В среднем уровень арендных ставок соответствует общегородскому.
По словам г-жи Захаровой, наиболее современные и выгодно расположенные объекты (такие как ТК «Французский бульвар») заполнены арендаторами на 100%. Высокая заполняемость характерна для универмагов «Кировский» и «Нарвский». Вакантные площади имеются в торговых комплексах, расположенных в удалении от станций метро, в зонах с плохой транспортной доступностью и устаревших торговых комплексах.
В плане стрит-ритейла наиболее показательны Ленинский проспект, который считается одним из основных торговых коридоров, и территория вокруг станции метро «Автово», где сосредоточены все основные транзитные потоки потенциальных покупателей, в том числе из Петродворца и Стрельны. Объем спроса и предложения в данном сегменте рынка в целом по району эксперты оценить затрудняются, однако по данным Praktis CB, 70% запросов, приходящихся на Кировский район, относится к помещениям на Ленинском проспекте, а 15% запросов – к зоне вокруг «Автово».
По данным Любавы Пряниковой, на конец III квартала текущего года на Ленинском проспекте для аренды предложено 20 помещений общей площадью 3500 кв. м. Диапазон арендных ставок колеблется в пределах 1000-4000 рублей за квадратный метр. Арендные ставки на территории близ «Автово», в частности на проспекте Стачек, достигают 3000 рублей за квадратный метр в месяц.
«Определенным уровнем популярности пользуются и спальные районы с качественными новостройками», – констатирует г-жа Пряникова. Уровень арендных ставок здесь достигает 800-900 рублей за квадратный метр в месяц. По ее словам, основными арендаторами встроенно-пристроенных помещений являются медицинские центры, небольшие отделения банков, аптеки, продуктовые и мебельные магазины, предприятия общественного питания и сферы услуг, расположенные во встроенных помещениях. По данным департамента консалтинга Colliers International, востребованными являются помещения от 50 до 200 кв. м. Ставки на помещения стрит-ритейла в глубине жилых кварталов, далеко от станций метро, составляют 800–980 рублей за квадратный метр в месяц, включая эксплуатационные расходы и НДС, отмечает Екатерина Вовк.
«Качественные торговые комплексы в Кировском районе функционируют успешно, о чем свидетельствует практически нулевой уровень свободных площадей в каждом из торговых центров», – говорит Вероника Лежнева, старший аналитик отдела исследований петербургского филиала Jones Lang LaSalle. По ее мнению, перспективы дальнейшего развития торговой недвижимости в районе пока остаются туманными. Перед кризисом было заявлено несколько новых торговых проектов, однако их реализация пока отложена.
«Новая динамика в развитии торговых центров, оживление стрит-ритейла станет заметным после реновации пяти кварталов сложившейся застройки района, а также реализации крупных инфраструктурных проектов, таких как Западный скоростной диаметр, Надземный экспресс, если таковой дойдет до района», – говорит Алексей Шаскольский, заместитель руководителя департамента оценки Института проблем предпринимательства. По его словам, дополнительный импульс для развития рынка коммерческой недвижимости даст квартал на юге Кировского района «Балтийская жемчужина», а также неизбежная в перспективе модернизация территории Большого порта Петербурга.

Все дороги ведут в порт

Предпортовая территория Кировского района обладает колоссальными возможностями для развития рынка складской недвижимости и, возможно, в отдаленной перспективе – гостиничного бизнеса, после переноса грузовых мощностей «Большой порт Санкт-Петербург», который запланирован ФГУП «Росморпорт». Это ведомство готовит стратегию развития российских портов до 2030 года, документ может изменить судьбу Большого порта, занимающего 300 га земли. Когда это произойдет, пока неизвестно.
«Современных гостиниц в Кировском районе нет вообще, – говорит Олег Громков, – есть пара бывших ведомственных гостиниц рядом с портом, привязанных к его деятельности и деятельности крупных промпредприятий в этой зоне, и все». Это гостиницы класса три звезды – «Аннушка» и ОАО «Нива – Северная Верфь».
«В гостинице "Нива-СВ" цена за проживание в стандартном двухместном номере в сутки составляет 2700 рублей, в гостинице "Аннушка" – 3300 рублей», – говорит г-жа Пряникова, – что соответствует среднему по Петербургу уровню».
В предпортовой части развивается рынок складской недвижимости. По насыщенности он заметно уступает юго-западу Петербурга и промзоне «Шушары», отмечает Михаил Тюнин, руководитель отдела индустриально-складской недвижимости Knight Frank. Согласно исследованию г-на Тюнина, в предпортовой части сосредоточено около 90 тыс. кв. м складских комплексов. «В основном это новые складские помещения классов А и В, предназначенные для разных категорий продукции, – говорит эксперт. – Есть склады ниже класса В, они находятся на территориях промышленных предприятий района, – это оставшиеся от советских времен хранилища и базы».
По данным Knight Frank, якорными компаниями на складском рынке считаются ГК «Интертерминал» (63 300 кв. м) и ООО «КДС Лоджистик» (около 17 895 кв. м).
ГК «Интертерминал» принадлежит многофункциональный транспортно-логистический комплекс класса А «Предпортовый», занимающий 21 га в промзоне «Предпортовая-1». В его состав входят склады сухого хранения (отапливаемые) на семь ярусов площадью 60 тыс. кв. м, рефрижераторный склад в шесть ярусов на 24 400 европаллет и площадью 8500 кв. м. Также ГК «Интертерминал» владеет контейнерным терминалом площадью 28 тыс. кв. м. ООО «КДС Лоджистик» построило в «Предпортовой-1» складской комплекс класса А площадью 15 190 кв. м на участке 2,9 га. Мощность склада – 23 тыс. паллетомест.
За предпортовой частью района, не дожидаясь стратегии ФГУП «Росморпорт», развивается современный контейнерный терминал ОАО «Петролеспорт». Это предприятие, входящее в группу Global Ports, арендует у компании «Фарватер» 120 га земли, которые расположены на островах Дамба Гребенка, Гладкий и Вольный.
Развитие контейнерного терминала производилось на основе инвестиционного договора, заключенного с соответствующими государственными организациями в 2004 году. В результате реализации проекта планировалось создание контейнерного терминала. Для этого «Петролеспорт» в прошлом году занял у Barclays Bank 15 млн USD на пять лет. По данным компании, инвестиционный договор исполнен на 85%, сегодня происходит согласование с государством нового инвестиционного проекта, согласно которому мощность терминала должна увеличиться и срок реализации будет продлен до 2021 года. В октябре «Петролеспорт» сдал в эксплуатацию новый склад крытого хранения площадью 3600 кв. м рядом с грузовым специализированным причалом № 60, что обеспечит перетарку ро ро-грузов из оборудования линий в транспортные средства получателей. Современный ро ро-терминал повысит конкурентоспособность линейных ро ро-операторов, для которых «Петролеспорт» является базовым терминалом в России.