Неподражаемый восток
Красногвардейский район уступает другим городским территориям по количеству продаваемых квартир. Количество жилых новостроек в районе крайне мало, зато в избытке – предложение коммерческих площадей в бизнес-центрах.
Все остальные районы входят в одну из трех групп: северные, южные, центральные, а Красногвардейский – единственный находится на востоке Петербурга.
Район не балует потенциальных покупателей обилием предложения: торговать на востоке Петербурга, как выясняется, не любят. Притом, что на район приходится чуть больше 6,5% от общего количества жилых площадей в городе, однако (по данным bkn.ru) местные квартиры занимают лишь около 3,5% городского предложения (процент колеблется от недели к неделе, но в узких пределах). Для сравнения: Московский район, в котором примерно столько же жилья, имеет долю в предложении 6,2-6,5%. Центральный район (в нем тоже сравнимое с Красногвардейским количество жилых метров) – более 12%.
Окна на центр
Северная столица географически вытянута с севера на юг, и ее восточная окраина расположена гораздо ближе к центру, чем южная и северная оконечности. Еще одна особенность – наличие видовых домов, чего практически лишены другие спальные районы. С юга и севера исторические кварталы отделяет от спальных обширная промзона, тогда как строения вдоль Малоохтинской набережной выходят окнами на дореволюционные фасады Синопской набережной (не говоря уж о виднеющемся за ними Смольном соборе).
По видовым характеристикам дома, расположенные на левой стороне Невы, в Центральном районе даже уступают зданиям на Охте, ведь из первых открывается вид на мрачноватые фасады вдоль Малоохтинской набережной.
Еще одна особенность района: здесь четко и однозначно выделяются две абсолютно непохожие друг на друга территории охта и Ржевка (формально в границы района попадают и некоторые кварталы в Полюстрово, однако они составляют незначительную часть жилого фонда района).
Охту и Ржевку отделяет друг от друга железная дорога, река Охта и расположенная вдоль них промзона. Серьезно отличается и застройка этих мест.
Большая – дешевле
Существенную часть застройки Малой и Большой Охты составляют «сталинки». Сегодня эти строения пользуются у покупателей весьма ограниченным спросом, и то лишь при выигрышной локации. По оценкам специалистов агентства «Адвекс», сталинские дома на Охте занимают третье место по привлекательности после зданий у Парка Победы и на Черной речке. Можно сказать, что их берут неплохо, если сравнивать с аналогичными предложениями в других районах. На Малой Охте в среднем предложения дороже, чем на Большой (во-первых, это ближе к метро, во-вторых, качество самих строений получше). К примеру, трехкомнатную квартиру в сталинском доме у Заневского проспекта дешевле 5,5 млн рублей не найти. Тогда как на проспекте Металлистов такие варианты можно отыскать и за 4,5 млн.
Еще один характерный вид местной застройки – «хрущевки». Эти строения, понятно, ценятся значительно ниже. «Единичку» вполне можно присмотреть за 2,3-2,5 млн.
В целом, по отзывам специалистов, жилой фонд здесь неплохого качества. Покупателей привлекает относительная близость центра и развитая инфраструктура (как ожидается, она улучшится с появлением «Охта центра»).
Особый спрос на новые дома, которые в последние годы довольно активно строились вблизи Красногвардейской площади. Их несомненным плюсом служат хорошие видовые характеристики.
Сам себе покупатель
Ржевка (правильнее называть этот район Ржевка-Пороховые, но жители города чаще используют сокращенное название) как жилой район формировалась гораздо позже Охты, здесь совсем другой жилой фонд: панельные серии советского периода, начиная от тесноватой 504-й серии и заканчивая довольно просторными 606-й и 137-й. Немало домов построено по монолитной технологии уже в постсоветское время: сегодня эти варианты понемногу выходят на вторичный рынок.
Главный недостаток этих мест – удаленность от метро. Своей станции у этой территории пока нет. До ближайшей – «Ладожской» – приходится добираться по перегруженному Заневскому проспекту, в часы пик это может занять непредсказуемо много времени. Постройка «собственных» станций подземки запланирована в перспективной схеме развития метрополитена на 2016-2020 годы. По мнению экспертов, это заметно поднимет интерес к землям, однако на текущем спросе и ценах недвижимости далекие планы метростроителей никак не отражаются.
«Ржевку можно сравнить с городом-спутником: это несколько стоящих особняком кварталов. Район живет собственной жизнью, спрос на него преимущественно внутренний: местную недвижимость приобретают жители соседних домов, желающие расширить жилплощадь, разъехаться с детьми и т. п.», – говорит директор Петроградского отделения агентства «Адвекс» Юрий Воробьев.
Однако из-за особенностей жилого фонда (местная застройка предполагает «единички» площадью 36-40 кв. м) найти здесь отдельную квартиру дешевле 2,5 млн сложно. Несмотря на транспортную оторванность, это жилье все же другого уровня по сравнению с 32-метровыми «хрущевками» или «кораблями», которыми изобилуют другие районы.
Строят мало, но дорого
Строительство жилья в районе сегодня идет довольно вяло. В 2009 году было сдано всего 48 511 кв. м жилья (меньше 2% общегородского объема), за прошедшие месяцы 2010-го – 25 801 кв. м (около 2,5% от городских показателей). За 2010 год здесь не вышел в продажу ни один новый проект.
Вместе с тем здесь предпринимаются попытки строить дома довольно высокого класса. По подсчетам специалистов агентства «Бекар», 80% возводимых строений относятся к бизнес-классу и лишь 20% – к «эконому» (другие эксперты оценивают долю бизнес-класса заметно скромнее, но все равно на общем фоне доля домов повышенной комфортности в районе весьма высока).
На сегодняшний день в Красногвардейском районе города заявлены 20 проектов. Из них в стадии реализации находятся пять, в трех продажи приостановлены. Еще 12 жилых комплексов – на стадии проектирования или начала строительства, но еще не выставлены в продажу (согласно подсчетам «Петербургской недвижимости», в сумме эти стройки дадут около 400,0 тыс. кв. м жилой площади).
«Из 12 проектов около 40% относится к сегменту бизнес-класса. Это весьма высокий показатель. Отметим, что один из заявленных проектов – проект реновации территорий, застроенных домами первых массовых серий («хрущевками»). Его ориентировочная заявленная площадь – 97,7 тыс. кв. м», – комментирует заместитель директора консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева.
Напомним, ГДСК недавно приобрел в Ручьях участок площадью 35 га, где предполагается построить крупный жилой комплекс. «Теорема» реализует проект строительства жилого квартала рядом с Полюстровскими прудами. Компания «Арена» строит «Новый город» на Новочеркасском пр., 33. «Инвестиционная Корпорация Квартира.Ру» – проект «Платинум» на Свердловской набережной, 54-58. Среди работающих в районе застройщиков можно встретить ЛЭК, «СК Импульс»», «Авангард», СК «ДМ».
В экономклассе за строящееся жилье в районе запрашивают примерно 60 000 рублей за кв. м. Правда, за наиболее компактные варианты («единички» и квартиры-студии) средняя цена поднимается почти до 70 000 рублей. Дома бизнес-класса ценятся вдвое дороже: за «квадрат» такой недвижимости запрашивают по 130-145 тысяч рублей.