«Белые пятна» Красногвардейского
Рынок коммерческой недвижимости Красногвардейского района развивается неравномерно. Офисные и торговые проекты тяготеют к станциям метрополитена, неохваченными по-прежнему остаются обширные территории. Вряд ли изменят ситуацию крупные проекты, заявленные в последние годы.
Основные точки деловой активности Красногвардейского района расположены вблизи станций метрополитена «Ладожская» и «Новочеркасская». У «Ладожской» развитием территорий на протяжении нескольких лет занимаются компания «Русские самоцветы» и холдинг «Адамант», у «Новочеркасской» девелоперы активно перепрофилируют в бизнес-центры здания на проспектах Шаумяна и Малоохтинском.
«Основной зоной деловой активности здесь, как и во многих других районах Петербурга, являются территории вблизи набережных, а также на основных магистралях – Заневском и Индустриальном проспектах», – рассказывает старший аналитик отдела консалтинга компании Astera St.Petersburg Евгения Буторина. «Глядя на карту, можно увидеть, что большинство объектов и проектов тяготеют к реке Охте – как на западе, так и на востоке – в районе шоссе Революции, хотя сама река не является хоть сколь-либо значимым фактором притяжения», – добавляет руководитель группы исследований компании Knight Frank St.Petersburg Олег Громков. В дальнейшем, по его словам, основное развитие района также будет наблюдаться в его прибрежной части, у основных мостов, связывающих район с центром города. При этом в перспективе, отмечают участники рынка, Красногвардейский район ожидают большие сложности с транспортной доступностью, поскольку его прорезает железная дорога, а доступ со стороны КАД ограничен «узкими местами» Заневского и Ириновского проспектов: уже сейчас Красногвардейская площадь является одним из самых напряженных транспортных узлов Петербурга.
Под знаком «B»
«В настоящее время в Красногвардейском районе действует 26 офисных объектов, при этом только 6 относятся к качественному предложению», – говорит Любава Пряникова, старший маркетолог компании Praktis CB.
По подсчетам Евгении Буториной, предложение качественных офисных площадей в Красногвардейском районе сегодня составляет около 42 тыс. кв. м (11 тыс. «квадратов» – класс В, остальные – В+). «Сейчас в районе расположено около 50 тысяч квадратных метров качественных офисных площадей, все относятся к категории В», – подтверждает Олег Громков. По мнению экспертов, столь невысокая конкуренция положительно отражается на ставках аренды на офисы. Так, например, в бизнес-центре «Русские самоцветы» наблюдается одна из самых высоких ставок на офисы класса В за пределами центра. При этом уровень заполняемости в этом объекте, как и в других офисных зданиях района, с начала кризиса не опускался ниже 90%.
Между тем средняя арендная ставка в бизнес-центрах Красногвардейского района, по данным старшего аналитика отдела экономических и стратегических исследований компании Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге Вероники Лежневой, понизилась с 435 USD в начале 2008 года до 242 USD за кв. м в год в третьем квартале 2010-го.
Небойкая торговля
«В настоящее время в Красногвардейском районе действует 14 торговых объектов общей площадью 220 тысяч квадратных метров. Обеспеченность района торговыми площадями в торговых комплексах составляет 390 кв. м на 1000 жителей. Аналогичный показатель в среднем по городу составляет 595 кв. м на 1000 жителей», – считает Любава Пряникова.
«Рынок торговых центров района вряд ли можно назвать насыщенным. Помимо широко представленных гипермаркетов (в этом районе можно найти и «О’Кей», и «Ленту», и Metro Cash&Carry) и DIY-магазинов («К-Раута», «Метрика»), здесь расположено всего два крупных торговых центра: «Заневский Каскад» и «Июнь». Также рядом со станцией метро «Ладожская» действует мебельный центр, принадлежащий компании «Русские самоцветы». При таком ограниченном выборе объем качественных торговых помещений на тысячу жителей района составляет 244 квадратных метра, что несколько ниже среднегородского показателя. Красногвардейский район находится на седьмом месте по этому показателю среди остальных районов города», – отмечает Вероника Лежнева.
По словам Олега Громкова, наиболее посещаемый и коммерчески успешный районный торгово-развлекательный комплекс – «Заневский каскад», расположенный у станции метро «Ладожская». «Между тем современным этот объект не назовешь: мелкая нарезка площадей, в структуре арендаторов большую долю занимают частные предприниматели, множество безбрендовых магазинов и прочее», – комментирует он. С этой точки зрения, утверждает эксперт, более современным является второй ТРК в районе – «Июнь», располагающийся в центре его спальной части. «Однако заполняемость «Заневского Каскада» в течение кризиса оставалась на максимальном уровне, а в «Июне» наблюдалась ротация арендаторов, в том числе якорных», – констатирует Олег Громков.
«Характерная черта района – локальность торговых коридоров. Они простираются не дальше одного квартала от станции метро, – описывает ситуацию в сегменте стрит-ретейла Евгения Буторина. – Основными торговыми коридорами района возле станции метро «Новочеркасская» является в первую очередь Заневская площадь, а также Заневский и Новочеркасский проспекты. В районе «Ладожской» это прилегающие к метро улицы, а также Индустриальный проспект, проспекты Наставников и Косыгина». По ее словам, самые ликвидные помещения – на Заневской площади, ротация арендаторов происходит здесь крайне редко, арендные ставки доходят до 3,5 тыс. рублей за кв. м в месяц. «Торговые помещения ближе к спальным районам сдаются уже по 1,5 тысячи рублей за квадратный метр, а площади более 300 «квадратов» можно снять за 600-900 рублей. Занимают их арендаторы самых разных направлений и ценового сегмента, преимущественно аптеки, игровые операторы, магазины зоотоваров, продуктовый ретейл», – заключает эксперт.
По мнению Любавы Пряниковой, до 2016-2017 гг. объем предложения торговых площадей может увеличиться на 335 тыс. кв. м, в том числе 125 тыс. кв. м в составе 3-й очереди «Охта центра» и 140 тыс. кв. м в составе «Септем Сити». Арендопригодная площадь этих объектов составит порядка 200 тыс. кв. м.
Спор о перспективах
До кризиса на территории Красногвардейского района было заявлено немало крупных проектов в сегменте офисной недвижимости. В частности, планировалось освоение территорий заводов «Знамя труда», «Аромат», «Баррикада», «Штурманские приборы» и др. По данным аналитиков, сегодня многие проекты отложены до лучших времен.
«Район довольно депрессивный. Судя по небольшому числу реализуемых здесь проектов, он недостаточно привлекателен для инвесторов и девелоперов. На сложившуюся ситуацию не оказала положительного влияния даже шумиха с перспективами строительства «Охта центра». Зоны деловой и коммерческой активности, сформировавшиеся на сегодняшний день вдоль основных магистралей, вблизи метро и жилых массивов, в ближайшие годы там же и будут оставаться», – убеждена Евгения Буторина.
Другого мнения придерживается Николай Казанский, генеральный директор Colliers International, который считает, что проект «Охта центр» станет катализатором интенсивного развития не только территории Красногвардейского района и всей Охты, но и окажет влияние на экономику города.
Пожалуй, наиболее значимый проект из последних, реализованных в этом районе – «Санкт-Петербург Плаза». Деловой центр на набережной Невы между Новочеркасским и Малоохтинским проспектами, Перевозным переулком и Успенской церковью сдан в прошлом месяце. Комплекс, включающий три офисных здания, расположен на территории 1,6 га. Его общая площадь составляет 105 тыс. кв. м. В центре разместилась 21-этажная башня, где расположится штаб-квартира Банка «Санкт-Петербург», она будет введена до конца 2010 года. Оставшиеся два корпуса станут доступными для аренды и покупки площадей в 2011-м.
В том же году ожидается ввод в эксплуатацию бизнес-центра Scandinavian House на шоссе Революции общей площадью около 16 тыс. кв. м.
В сегменте ретейла на этот год запланирован ввод в эксплуатацию торгового комплекса «Платформа» на углу Заневского проспекта с проспектом Энергетиков общей площадью более 5 тыс. кв. м. Есть планы развития дальнейшей территории около «Ладожской» у холдинга «Адамант». Крупный проект торгового комплекса заявлен в рамках первой очереди проекта «Септем Сити» от финской компании SRV. Он будет построен на двух смежных земельных участках в квартале, ограниченном Магнитогорской и Якорной улицами, проспектом Шаумяна и перспективным продолжением проспекта Металлистов. Всего компания планирует освоить 8,5 га. Здесь появится около 600 тыс. кв. м торговых, офисных, гостиничных, учебных и общественных площадей. Комплекс будет реализован в несколько фаз. Общая площадь первой очереди – свыше 100 тыс. «квадратов». Девелопер планировал начать активные строительные работы уже в конце этого года.
Однако, по словам президента SRV Group Юкка Хиенонена, пока проект находится на стадии согласования и разработки концепции.
Кстати
Компания «Сканска Санкт-Петербург Девелопмент» развивает проект создания технопарка (250 000 кв. м) в районе Ржевки, на территории 64 га, 8 из которых выделены в отдельную зону, где планируется разместить предприятия высоких технологий, офисы, лаборатории и т. п. На территории несколько производственных площадок: «Конфлекс», «Невский трест», «Клекнер-Пентапласт», «Новая Эра», а также заводы «Петробетон» и «Лиссант».