Московские перспективы

Сегодня Московский район по объемам предложения строящегося жилья занимает стойкую четвертую позицию среди всех городских территорий. При этом наблюдается серьезный ценовой перевес со стороны вторичного рынка.

Комфортное предложение

Крупнейшими застройщиками по объемам возводимых площадей в Московском районе являются ЛЭК и ГДСК. Также здесь весьма неплохо представлены Setl Group, «ЦДС», «Трест 36», стройкорпорация «Элис» и др.
По данным «Петербургской недвижимости», в данный момент средняя стоимость одного квадратного метра на первичном рынке составляет 80,8 тыс. рублей. Это довольно высокий показатель, что неудивительно: ведь в районе сконцентрировано немало проектов комфорт-класса. Возводится также несколько «панелек» 121-й серии, но основные объемы строительства приходятся на кирпично-монолитные строения. Среди них есть примеры довольно высокого уровня (некоторые застройщики позиционируют их как элитные, однако с такой классификацией согласны не все эксперты). Самая престижная локация – в этом сходятся все специалисты – рядом с Парком Победы.
Здесь ведется строительство нового дома «Космос» (девелопер – Setl City) на проспекте Гагарина. Также в этом районе наша компания реализует проект «Столица Residence», который расположен на пересечении Московского проспекта и улицы Победы, он уже близок к завершению. Завершается строительство объектов «Антей» и «Пулковский посад» от ГДСК. До сих пор продолжается давно начатое строительство таких объектов, как «Граф Орлов», «Империал» (от ЛЭК). Компания «Лидер Групп» недавно анонсировала выход нового проекта «Небо Москвы». На проспекте Юрия Гагарина, 14 и 18, недалеко от метро «Московская» и Парка Победы, компания «ЦДС» ведет строительство двух 18-этажных кирпично-монолитных дома. По словам менеджеров отдела продаж, в доме 14 на продажу осталось всего четыре однокомнатных квартиры: «Квартиру площадью 35 квадратных метров можно купить при 100-процентной оплате за 2,855 миллиона рублей, в доме 18 – за 2,4 миллиона рублей. Двухкомнатная квартира площадью 45 "квадратов" в этом же доме стоит от 3,04 миллиона рублей. Список, как видите, весьма обширен», – говорит Олег Пашин, генеральный директор ООО «ЦРП «Петербургская недвижимость».
«Отсутствие загрязняющих воздух предприятий, бульвары, обилие зеленых насаждений, цветники, фонтаны, ухоженные дворы, развитая инфраструктура – все это дает неоспоримые преимущества перед другими районами города. Вот уже много лет этот район является одним из приоритетных в адресной программе нашей компании», – объясняет Татьяна Мизгирева, менеджер-аналитик компании Setl City.
Эксперты уверены, что серьезным резервом для строительства высококомфортного жилья выступают территории промышленных предприятий. Для более экономичных вариантов земельные ресурсы остались вдоль Пулковского шоссе.

Объекты по линейке

Самые бюджетные предложения строящегося жилья в районе – в 5-м Предпортовом проезде и на улице Орджоникидзе. Однокомнатные квартиры здесь предлагают от 1,9 млн рублей. По той же цене продаются квартиры в строящемся доме на Пулковском шоссе, 13. Но выбор вариантов по таким ценам весьма ограничен. Куда более значительная доля предложения «единичек» приходится на ценовой диапазон 2,5-2,8 млн рублей. А просторные варианты площадью от 40 кв. м дешевле 3 миллионов найти крайне проблематично. В отдельных случаях цена доходит почти до 4 млн рулей.
От 3 млн рублей начинаются цены на двухкомнатное жилье. Но вариантов за такие деньги очень мало. Желающим приобрести здесь «двушку» в строящемся доме лучше ориентироваться на цену в 4-5 млн рублей. К примеру, за 4 миллиона можно присмотреть квартиру в жилом комплексе «Антей» от ГДСК, в панельном «Пулковском посаде» от того же застройщика встречаются варианты от 3,5 млн до 5,2 млн рублей.
Разрыв цен на трехкомнатные квартиры весьма велик. Самые экономичные варианты (площадью 70-80 кв. м) обойдутся покупателю чуть дороже 4 млн рублей, наиболее пафосные (90-120 кв. м) могут встать в 12 и даже в 15 млн рублей.
«Последнее время в Московском районе мы продаем относительно немного жилья. Сегодня покупатель первым делом смотрит на цену, а здесь запросы у застройщиков довольно велики. К тому же новых объектов почти нет, кто хотел купить что-то из имеющегося – уже сделал это», – комментирует директор направления «Новое строительство» агентства «Итака» Василий Погораздов.

Сладкая середина

Согласно данным ГУИОН, на Московский район приходится 7,2% общегородского объема жилья. Визитная карточка района – помпезные сталинские дома вдоль главной магистрали, Московского проспекта. Хотя «хрущевок», спрятанных за красивыми фасадами послевоенных лет, в районе куда больше. В достатке и советской «панели» – но эти дома не так на виду: они расположены около «Звездной», вдоль Витебского проспекта и Пулковского шоссе.
Актуальное предложение квартир на вторичном рынке составляет те же 7,2% от всего городского листинга. В продаже немало «сталинок» – хотя по объему жилого фонда на дома этого типа приходится относительно скромная доля, такое жилье продается небыстро, подолгу занимая строчки в базах данных. Также заметную часть предложения составляют панельные серии советских лет (немало «поздней» панели – 121-й и 137-й серий). Встречаются «хрущевки»: в листингах их чаще представляют нейтрально – «панельный дом», однако метраж кухни выдает такие варианты с головой. Других типов жилья совсем мало.
Ежемесячно регистрационная служба фиксирует здесь 300-400 сделок.
Среди периферийных районов Московский всегда ценился особо: «квадраты» здесь всегда были самыми дорогими. По средней стоимости квадратного метра эта территория обгоняет ближайшего конкурента, Выборгский район, на 5-6%, малоинтересный Невский – примерно на 20%, а Красносельский – так и вовсе на 30%.

Увядающие фасады

На заре перестройки кварталы вдоль Московского проспекта котировались наравне с территориями исторического центра, если не выше. В то время здесь был наиболее интересный жилой фонд. Сталинские дома безусловно выигрывали у дореволюционных построек по качеству. Добавляли привлекательности широкие улицы (тогда еще не так загруженные транспортом), близость Парка Победы, развитая инфраструктура. Однако постепенно представления о престижном жилье изменились. Дома старого фонда после соответствующих вложений в ремонт оказались куда интереснее «сталинок», а вид на каналы и отреставрированные фасады исторического центра оказался куда привлекательнее, чем перспективы Московского проспекта.
Однако хозяева местных «сталинок» до сих пор оценивают свои метры весьма высоко. «Квартиры в сталинских домах нередко предлагаются хозяевами по 90-100 тысяч рублей за квадратный метр. Запросы доходят и до 120 тысяч за "квадрат". Сегодня такие цены высоковаты даже для новостроек бизнес-класса. В начале 1990-х годов, когда эти кварталы были в моде, жилье здесь покупали состоятельные граждане и делали в нем приличный по тем временам ремонт. После стольких лет эта отделка уже не производит впечатления, однако продавцы нередко рекламируют это жилье с пометкой "евроремонт"», – говорит Александр Гиновкер, генеральный директор агентства «Невский простор».
Тем не менее на «сталинки» в Московском районе все же находится свой клиент. В «Невском просторе» среди последних продаж назвали 35-метровую «единичку», которую удалось продать за 4,2 млн рублей. «Вариант был с хорошей отделкой, а покупатель как раз искал жилье для последующей сдачи в аренду, причем такое, чтобы не заморачиваться с ремонтом», – комментирует г-н Гиновкер.
В агентстве «Бенуа» вспомнили о реализованной «трешке» около станции «Электросила» за 7,3 млн рублей. «Не могу сказать, что подобные объекты уходят легко. На эту квартиру покупателя искали полгода. А покупателя примерно на такой же вариант на Московской площади за ту же цену пока так и не нашли», – говорит Дмитрий Щегельский, генеральный директор агентства «Бенуа».
В агентстве «Динас» тоже привели в пример проданную трехкомнатную «сталинку» за 7 млн рублей. «Продать такую квартиру – дело случая. При этом в предложении можно встретить варианты и по 10 миллионов рублей, а то и еще дороже. На эти объекты, мне кажется, искать покупателя придется очень долго (если их вообще удастся пристроить за эти деньги)», – говорит генеральный директор агентства «Динас» Юрий Сергеев.
«Покупательский интерес к "сталинкам" в Московском районе все последние годы снижается. Они, с одной стороны, довольно дороги, а с другой – их качественные характеристики уже не отвечают требованиям высококомфортного жилья. Небольшой метраж кухонь (иногда всего 9 метров), стареющая инженерия, дефицит мест для удобной парковки. Постепенно спрос смещается к новостройкам соответствующего уровня. Жилье в этих домах на Московском покупают в основном любители антикварных, "исторических" квартир, а также те, кто хочет переехать из ближайших "хрущевок", сохранив привычное место обитания», – резюмирует г-жа Мизгирева.

Крайности без интереса

Одна из особенностей Московского района: в нем самое «сладкое» – середина (окрестности Парка Победы и метро «Московская»). По краям интерес к жилью быстро снижается. Несколько кварталов жилой застройки вблизи Обводного канала, которые также относятся к Московскому району, интересом покупателей, мягко говоря, не пользуются. «Район депрессивный, покупатели его никогда не спрашивают. Какие-то сделки там идут, но кто покупает это жилье – для меня загадка», – говорит Александр Гиновкер. «Приличного жилья у Обводного канала я не знаю. Дома весьма посредственные. Они еще сколько-то интересны под коммерческое использование (прежде всего первые этажи), но не под жилье», – добавляет Юрий Сергеев.
На другом краю района – новостройки вдоль Пулковского шоссе. Оценка их привлекательности весьма неоднозначна. Одни эксперты утверждают, что из-за удаленности покупателей в эти дома приходится «заманивать» крайне низкими ценами, другие полагают, что этот микрорайон обладает своей привлекательностью: обилие супермаркетов, вид на широкий проспект и пр. «Если сравнить эти дома с жильем на таком же удалении от метро, скажем, в Красносельском районе, ценовая разница будет очевидна. Бренд Московского района заметно повышает привлекательность жилья в глазах покупателей. Так что, думаю, новостройки здесь без покупателей все же не останутся», – уверен Дмитрий Щегельский.