Магнит для инвесторов

Московский район за несколько лет вошел в тройку лидеров по объемам коммерческой застройки. Причины тому – близость к крупным транспортным объектам (как существующим, так и проектируемым), большое количество высвобождаемых промышленных зданий и обширные свободные территории на окраине.

Офисное раздвоение

Рынок офисной недвижимости Московского района формировался на базе многочисленных промышленных предприятий и НИИ. Бизнес-центры в их современном понимании стали появляться здесь только после 2005 года. Сначала это были реконструированные здания все тех же заводов и институтов, затем – офисные новостройки. Однако до сих пор, констатируют в Praktis C&B, значительная часть предложения офисных помещений (около 140 тыс. кв. м) представлена некачественными объектами – преимущественно отремонтированными и перепрофилированными под офисную функцию промышленными зданиями. Они же, по мнению экспертов, во многом определяют дальнейшие перспективы развития рынка коммерческой недвижимости Московского района.
«Сегодня рынок качественных офисных площадей района насчитывает 14 бизнес-центров категории А и В полезной площадью 137,6 тысячи квадратных метров», – подсчитала ведущий консультант департамента маркетинга и консалтинга компании Praktis C&B Татьяна Яблокова. «Примерно 20 процентов из них относятся к классу А и 80 – к В-классу», – добавляет руководитель отдела офисной недвижимости компании Knight Frank St. Petersburg Полина Макаренко.
Качественные офисы Московского района сдаются по ценам от 700 до 1400 рублей за квадратный метр в месяц (с учетом НДС и оплаты коммунальных услуг).
По словам г-жи Яблоковой, большая часть предложения (92%) высококлассных офисов Московского района сконцентрирована в двух деловых зонах. Первая – Московский проспект и прилегающая к нему территория на участке от Лиговского до Дунайского проспекта, с востока ограниченная проспектом Юрия Гагарина, с запада – проспектом Народного Ополчения и Кубинской улицей. «Данный кластер представлен семью зданиями площадью 64,5 тысячи "квадратов". Все эти объекты были введены в эксплуатацию в период с 2005 по 2008 год и в настоящее время заполнены более чем на 90 процентов. Площади еще в двух бизнес-центрах, сданных в прошлом году, на рынок аренды не поступали, собственники предпочли выставить их площади на продажу», – комментирует эксперт.
Вторая территория концентрации качественной офисной недвижимости в районе – это деловая зона «Пулково-3», получившая такое название из-за расположения рядом с терминалами городского аэропорта (в недалеком будущем – международного авиахаба). Она ограничена Пулковским шоссе, Шереметьевской и Штурманской улицами. Сейчас в кластере расположены всего два бизнес-центра площадью 37,6 тыс. кв. м, введенные в строй за последние два года. По словам г-жи Яблоковой, спрос на помещения около аэропорта пока не оправдал надежд девелоперов. «Несмотря на относительно низкие ставки аренды и хорошее качество помещений, бизнес-центры в этой зоне имеют низкую загрузку. К примеру, "Аэроплаза" даже растеряла часть арендаторов в первой половине 2009 года, текущий уровень заполняемости объекта составляет всего 13 процентов. Возможно, это связано с тем, что помещения в бизнес-центре предлагаются без какой-либо отделки», – отмечает она. Чуть лучше обстоят дела на другом объекте – бизнес-центре «Пулково Скай». «Собственник постепенно реализует помещения в центральном корпусе на рынке, текущий уровень заполняемости объекта – около 70 процентов», – дополняет Татьяна Яблокова. «Сейчас в этой зоне уже значительно больше офисных площадей, чем востребовано рынком, но сделки в качественных объектах продолжают заключаться, заполняемость растет, ставки держатся на достигнутом уровне. Для дальнейшего активного развития этой территории необходима реализация проекта международного авиахаба», – убеждена г-жа Макаренко.
«В последние годы на рынке также стала заметно выделяться деловая зона в окружении площади Конституции. Немалую роль в этом процессе сыграло появление здесь штаб-квартиры Ленэнерго», – добавляет ее коллега, руководитель группы исследований компании Knight Frank St. Petersburg Олег Громков. Девелопер данной территории – «Лидер Групп» – уже ввел здесь один высококлассный объект, а недавно приступил к строительству первого высотного бизнес-центра класса А на юге города. Примечательно, что стройка началась в самый разгар кризиса и не останавливается. Также среди наиболее перспективных офисных проектов эксперты отмечают проект ВТБ у метро «Электросила», на красной линии Московского проспекта.
По мнению аналитиков, развитие сегмента бизнес-центров поддерживается существующим спросом на офисные помещения вблизи одной из главнейших магистралей города. «В наш брокерский отдел регулярно поступают заявки на подбор помещения вдоль Московского проспекта, между станциями метрополитена "Фрунзенская" и "Московская". Но предложение качественных помещений здесь крайне ограничено», – констатирует г-жа Яблокова. «Следует отметить достаточно высокий спрос на офисы в Московском районе: в структуре спроса он занимает второе место после Центрального. Однако большая часть предложения находится пока в менее популярной его части – Пулково. Офисов вдоль Московского проспекта по-прежнему недостаточно», – подтверждает консультант-аналитик отдела консалтинга и оценки компании Maris Properties in association with CB Richard Ellis Наталия Киреева.
Однако строительство ряда проектов в Московском районе отодвинуто от ранее заявленных сроков в среднем на 2-3 года, поэтому существенное увеличение предложения прогнозируется экспертами не ранее 2012-2013-го. «До кризиса здесь было заявлено большое количество проектов, среди которых не только бизнес-центры, но и крупные бизнес-парки. Подавляющее большинство из них в настоящий момент заморожено», – констатирует Полина Макаренко.
«При насыщении бизнес-площадями других районов города, высоком уровне спроса на офисы в Московском районе и адекватных коммерческих условиях на них, реализуемые здесь проекты будут успешны. При этом речь идет не о зоне "Пулково", а о зданиях, расположенных вдоль Московского проспекта, в непосредственной близости от метро», – заключает г-жа Киреева.

Гигантам на смену

По объему предложения площадей в составе торговых и торгово-развлекательных комплексов Московский район уступает лишь Выборгскому и Приморскому. По данным Praktis C&B, в районе действует 25 торговых центров арендопригодной площадью 395,8 тыс. кв. м.
По нечетной стороне Пулковского шоссе, между Дунайским проспектом и Внуковской улицей, в 2005–2007 годах сформировалась крупная зона ритейла (более трети торговых площадей Московского района). Она представлена двумя торговыми центрами «Масштаб» и «Пулково-III», а также сразу семью гипермаркетами – «Лента», «Карусель», «О’Кей», Metro Cash & Carry (продовольственные), Castorama, OBI (формат DIY) и «Спортмастер» (спортивные товары). Это место участниками рынка даже было прозвано «кладбищем гипермаркетов».
Уровень арендных ставок на торговые помещения Московского района вполне соответствует среднегородским показателям. Но они могут существенно различаются в составе одного объекта – в зависимости от профиля арендатора, его размещения в торговом комплексе и размера арендуемой площади (впрочем, отмечают эксперты, сегодня это свойственно всем петербургским объектам). При этом уровень вакантных площадей по итогам первого полугодия 2010-го чуть выше, чем в среднем по городу, – 17,8% против 10,4%. «Большой уровень свободных торговых площадей зафиксирован в торговых объектах, расположенных на Пулковском шоссе за КАД, в сторону аэропорта», – отмечает г-жа Яблокова. Также, по ее словам, ТРК «Радуга» на проспекте Гагарина, потеряв в ходе кризиса одного из своих якорных арендаторов, так и не смог найти ему замену, несмотря на то что в целом проект является достаточно успешным. «Торгово-офисный центр "Континент" у станции метро "Звездная" очень долго искал арендаторов на первые этажи. Сейчас там сел супермаркет Prisma, а в августе этого года появилась информация об аренде еще 3 тысяч квадратных метров под супермаркет спорттоваров», – добавляет она.
Дальнейшее развитие крупных торговых проектов в Московском районе, убеждены эксперты, будет пересмотрено девелоперами в сторону уменьшения их площадей. «Торгово-развлекательный центр "Лето" и, вероятно, ТРК "Континент" будут последними крупными объектами, построенными в районе. В жилом комплексе "Граф Орлов" от ЛЭК полноценный торговый центр уже заменен на встроенно-пристроенные помещения, а гипермаркет от компании "Стройбург", скорее всего, так и останется на бумаге», – комментирует Татьяна Яблокова. Однако старший аналитик отдела консалтинга компании Astera St. Petersburg Евгения Буторина сообщила, что в районе появится еще один крупный торговый объект: компания «Торговый двор» планирует построить многофункциональный комплекс «Галактика» общей площадью около 67 тыс. кв. м на пересечении Московского шоссе и Дунайского проспекта.
Уровень спроса на помещения под стрит-ритейл в Московском районе остается стабильно высоким. По информации Praktis C&B, наибольшим спросом пользуются помещения площадью 50-150 кв. м, хотя в последнее время возросло количество запросов на 300-500 «квадратов». Основными интересантами выступают компании, торгующие обувью и одеждой, предприятия общественного питания (пивные бары и рестораны японской кухни), стабилизировался спрос со стороны финансовых организаций (банки, страховые компании и пр.), продовольственных сетей (формат небольших супермаркетов и «магазинов у дома»).
«Уровень ставок аренды для помещений, расположенных непосредственно на Московском проспекте, колеблется от 1,5 тысяч до 5 тысяч рублей за квадратный метр в месяц. Наиболее высокие ставки зафиксированы в непосредственной близости от станции метро "Московская" – 3-5 тысяч рублей, немного ниже ставки около станций "Парк Победы", "Электросила" и "Московские ворота» – 1,7-2 тысячи рублей за «квадрат"», – констатирует г-жа Буторина. По ее словам, самые дешевые помещения под стрит-ритейл на Московском проспекте зафиксированы вблизи станции метрополитена «Фрунзенская» – в пределах 1,5 тыс. рублей за квадратный метр в месяц.

В формате конференции

Рынок гостиничной недвижимости Московского района представлен в основном отелями среднего ценового уровня. Здесь действует семь отелей уровня «три звезды» на 1691 и всего одна четырехзвездочная гостиница на 840 номеров. Самым современным отелем района является гостиница Holiday Inn у станции метро «Московские ворота», введенная в эксплуатацию в 2008 году.
«Гостиничный рынок Московского района интересен тем, что находится между центром Петербурга и аэропортом. Крупные гостиницы расположились на протяжении всего Московского проспекта, с севера на юг», – отмечает Олег Громков. Это Sokos Olympic Garden (правда, территориально он относится к Адмиралтейскому району), Holiday Inn Moskovskiye Vorota, «Россия», «Мир», Park Inn Pulkovskaya.
Уровень загрузки районных отелей, по сведениям Praktis C&B, в зимний период 2009-2010 составлял 35-40%, весной 2010 года – 55-65%, в высокий сезон – 75-80%. «Гостиничный сегмент имеет стимул к развитию благодаря проекту развития аэропорта Пулково и увеличению его пропускной способности. Номерной фонд будет увеличиваться в основном за счет сегмента четырех- и пятизвездочных отелей», – утверждает г-жа Яблокова.
Наиболее перспективными с точки зрения экспертов являются такие проекты, как отель Crown Plaza у аэропорта Пулково, МФК с гостиницей на месте кинотеатра по улице Гастелло. Так, отель Crown Plaza будет открыт уже в зимнем сезоне 2010-2011, это будет первая гостиница данной сети в Петербурге. Примерно на это же время заявлен ввод апарт-отеля под брендом StayBridge Suites от IHG. Они будут расположены в многофункциональном комплексе на месте бывшего Дворца культуры им. Капранова.
«Московский район интересен именно для реализации гостиничных проектов», – убежден директор по консалтингу и оценке компании NAI Becar Игорь Лучков. По его словам, в первую очередь девелоперам и инвесторам интересны участки рядом с крупными транспортными узлами, аэропортом. Например, сама NAI Becar недавно купила недостроенный 12-этажный отель на Московском проспекте, 73. В здании площадью почти 8,7 тыс. кв. м, готовом на 71%, планируется размещение гостиницы уровня «три звезды» с открытым паркингом на 40-50 автомобилей. По данным аналитиков компании, реализация качественного гостиничного проекта средней ценовой категории в районе целесообразна, так как на сегодняшний момент на Московском проспекте размещены только две трехзвездочных гостиницы, чего категорически недостаточно для магистрали с таким туристическим потенциалом.
«Помимо этого, в Московском районе в ближайшем будущем будет широко представлен сегмент выставочных и конференц-площадей. К примеру, компания "Экспофорум" уже приступила к освоению территории площадью 56 гектаров на выезде из города с целью реализации проектов офисной, гостиничной недвижимости и выставочных площадок», – резюмирует Евгения Буторина.