Громкие открытия. Тихий променад
За первые семь месяцев 2010-го рынок торговых площадей Петербурга пополнился сразу шестью крупноформатными объектами. Это больше, чем за весь прошлый год. Однако практически все новые торговые центры стоят полупустые – в ожидании арендаторов.
С одной стороны, городской рынок торговых площадей перенасыщен (по так полюбившемуся местным аналитикам показателю обеспеченности торговыми «квадратами» на человека Петербург обогнал даже Москву), с другой – качественные и успешные объекты можно пересчитать по пальцам. Для рынка, отмечают эксперты, по-прежнему остается актуальным хорошее месторасположение и продуманная концепция торгового комплекса. А в недалеком будущем особым спросом будут пользоваться новые для города форматы (к примеру, аутлет-центры).
Номинальная торговля
На конец июня 2010 года, по данным Colliers International, в городе функционировало 153 торговых объекта общей площадью 3,88 млн кв. м, арендопригодная – 2,5 миллиона (для справки: в компании считают исключительно объекты, общая площадь которых превышает 4 тыс. «квадратов»).
По сводной информации, полученной «Строительным Еженедельником» от ведущих консалтинговых фирм города, за первые полгода рынок пополнился шестью торговыми и торгово-развлекательными комплексами общей площадью около 100 тыс. кв. м (полезная – 55 тыс. «квадратов»). «Это больше, чем за весь прошлый год», – отмечает руководитель отдела проектного брокериджа компании Astera St. Petersburg Ольга Земцова.
Так, за рассматриваемый период холдинг «Адамант» сдал сразу два объекта. Это первая очередь ТРК «Осиновая роща» в Парголово, на пересечении Выборгского шоссе с КАД (общая площадь комплекса составляет 19,8 тыс., полезная – 11,4 тыс. кв. м) и торгово-офисный центр «Звенигородский» (5,9 тыс. и 4,3 тыс. соответственно) над вестибюлем одноименной станции метрополитена. Введен в строй мебельный центр площадью 15 тыс. «квадратов» в составе ТРК «Гранд Каньон» по улице Шостаковича, 8 – очередная фаза масштабного проекта ОАО «Соломон». На проспекте Большевиков, 7 открылся торгово-офисный центр «Смайл» от ООО «Донк». Торговые помещения занимают в нем 8 тыс. кв. м. На Лахтинском проспекте, 85 холдинг «ЛенСпецСМУ» достроил специализированный торговый центр Aura общей площадью 14,6 тыс., полезной – 9,4 тыс. «квадратов». А на месте бывших Невских бань на улице Марата, 5-7 появился ТРК «Николаевский пассаж» общей площадью 13 тыс. кв. м (арендопригодная – 6,7 тыс.).
Стоит отметить, что реально работать начали только два из вышеперечисленных объектов – мебельный гипермаркет от «Соломона» и торговый центр «Донка». Остальные торговые комплексы введены в эксплуатацию лишь номинально: они либо имеют минимальную загрузку, либо не заполнены арендаторами вовсе.
Между тем, самые крупные торговые открытия этого года еще впереди. По подсчетам специалистов Colliers International, прирост торговых площадей к концу 2010-го составит более 500 тыс. кв. м (правда, по оценкам аналитиков Praktis Consulting & Brokerage, это всего 29% от ранее заявленного). В частности, к вводу запланированы два стотысячника: ТРК Galeria на Лиговском проспекте, 26-28 (общая площадь 193 тыс., полезная – 93,4 тыс. кв. м) от СК «Бриз» и ТРК «Лето» на Пулковском шоссе (125 тыс. и 76 тыс. соответственно) от «Системы Галс Северо-Запад». Кроме того, на Невском проспекте, 114 должен быть введен в строй торгово-офисный комплекс «Стокманн Невский Центр» общей площадью 74,5 тыс. «квадратов» (под торговлю здесь будет отведено 44,7 тысячи), а на Балканской площади, 5 – вторая очередь ТРК «Балкания Нова» от холдинга «Адамант» площадью 31 тыс. кв. м (арендопригодная – 18,6 тысячи). Достраиваются еще несколько менее крупных торговых центров.
Для устойчивых
«Доля свободных площадей на рынке качественной торговой недвижимости за первое полугодие 2010-го немного уменьшилась и в целом по рынку составляет около 8 процентов», – отмечает руководитель группы исследований компании Knight Frank St. Petersburg Олег Громков. Вакантными, по его словам, продолжают оставаться в основном неликвидные помещения, а в наиболее успешных объектах по-прежнему сохраняются листы ожидания (например, в ТРК «Мега Парнас» и «Мега Дыбенко», «Радуга», «Гранд Каньон», «Сенная», «Французский бульвар»). Похуже – на 60-75%, по данным GVA Sawyer, – заполнены торговые комплексы с менее удачным расположением: «Северный молл», «Феличита», «Миллер-центр» и др. «Проявилась тенденция смены всего пула арендаторов в наименее востребованных торговых центрах. Например, полностью поменялся состав арендаторов торгово-офисного центра "Регент Холл": вместо галереи одежды здесь открылся книжный супермаркет "Буквоед", на первом этаже появилось бистро "Копейка", а в цоколе – дисконт "Сток-Центр»", – добавляет ведущий консультант департамента маркетинга и консалтинга компании Praktis CB Любава Пряникова.
При этом к концу июня 2010 года, по данным Colliers International, ставки в действующих торговых центрах стабилизировались и начали постепенный рост. Для якорных арендаторов он составил 5-10% (по сравнению с июнем 2009-го), для операторов торговых галерей – 20-30%. «На начало второго полугодия ставки аренды в торговых комплексах для якорных арендаторов и операторов развлечений составили в среднем 700-1000 рублей за квадратный метр в месяц, включая НДС. Для операторов торговой галереи ставки аренды колеблются в диапазоне от 1500 до 4500 рублей, в зависимости от этажа расположения и размера арендуемой площади», – конкретизирует г-жа Земцова.
«В прошлом году под давлением арендаторов появилась практика привязки арендной ставки к проценту от оборота. Однако новым рыночным трендом эта ситуация так и не стала: сейчас в основном применяется смешанная арендная ставка, то есть фиксация некоторого минимального уровня плюс процент от оборота», – отмечает ведущий эксперт-аналитик компании GVA Sawyer в Петербурге Владислав Фадеев.
«Собственники стали менее гибкими в предоставлении скидок. Но заметного изменения коммерческих условий за последние полгода не произошло, ставки устоялись», – убеждена консультант отдела консалтинга и оценки компании Maris Properties in association with CB Richard Ellis Наталия Киреева.
Новые запросы
«В первой половине этого года ритейл продолжал укреплять свои позиции, как традиционно самый активный сегмент рынка коммерческой недвижимости. Заметно выросший с начала кризиса покупательский спрос отразился на оборотах торговых сетей, поэтому крупные операторы расширяли свое присутствие в действующих и вновь открытых торговых центрах», – констатирует заместитель директора департамента консалтинга компании Colliers International St. Petersburg Евгения Васильева. Среди сетевых ритейлеров, открывших новые торговые точки за рассматриваемый период: «О’Кей Экспресс» (продовольственный гипермаркет), «Спортмастер» (спортивный супермаркет), Book City Center (книжный магазин), «Мираж Синема» (мультиплекс), «Олимпик» (фитнес-центр) и пр. Выходят на рынок и новые операторы. «Только за второй квартал этого года о выходе на рынок или развитии собственной сети в нашем городе заявили такие бренды, как H&M, Zara, Blend, Brown Shoe, Ralf Ringer, Coffeshop, Carl’s Junior и другие», – добавляет г-н Громков.
«Наиболее динамично развиваются ритейлеры, ориентированные на потребителей среднего ценового сегмента. Некоторые операторы открывают новые стоковые магазины или меняют концепцию существующих магазинов на формат дискаунтера», – отмечает Ольга Земцова. «Выжившие ритейлеры продолжили остановленное на время кризиса развитие. Активность проявляют не только сети дискаунтеров, но и ритейлеры среднего ценового формата, а также некоторые премиальные бренды. Большинство из них понимают, что сейчас удачное время для заключения долгосрочных договоров аренды, и стремятся воспользоваться сложившейся ситуацией», – подтверждает директор департамента коммерческой недвижимости London Consulting & Management Company Анастасия Балмочных.
«В структуре запросов, поступающих к брокерам нашей компании, преобладают помещения площадью 20-50 квадратных метров, которые арендуют преимущественно частные предприниматели. Но в последнее время участились запросы на помещения в 150-500 "квадратов".
Это связано с тем, что сейчас активно развиваются сети продовольственных магазинов, пивных и японских ресторанов, фитнес-клубов, которым традиционно требуются просторные помещения. Не менее востребованы и помещения в 2-3 тысячи метров – для якорных арендаторов», – заключает г-жа Пряникова.
Как отмечают в Аstera St. Petersburg, наиболее заметные изменения сегодня происходят в сегменте стрит-ритейла. Так, в I квартале 2010 года уровень ставок аренды на встроенные торговые помещения увеличился в среднем на 10%. А для наиболее ликвидных объектов на центральных торговых улицах города рост ставок достиг 17%. Правда, в течение II квартала их уровень практически не менялся, и в настоящее время ставки аренды на помещения под стрит-ритейл составляют 4,5-7 тыс. рублей за квадратный метр в месяц (включая НДС) для исторического центра и центральных торговых коридоров Петербурга и 2-3,5 тыс. рублей – для помещений, расположенных вблизи станций метрополитена в спальных районах города. По прогнозам аналитиков компании, до конца этого года ставки аренды на встроенные торговые помещения будут постепенно расти. «Возможно, к концу периода текущие ставки аренды возрастут еще на 7-10 процентов», – прогнозирует Ольга Земцова.
По данным Colliers International, самым популярным торговым коридором, с высоким уровнем проходимости, занимающим особую нишу на рынке петербургского стрит-ритейла Петербурга, остается Невский проспект. «Арендные ставки на наиболее ликвидные помещения на Невском проспекте с июня прошлого года выросли более чем на 60 процентов», – утверждает г-жа Васильева. Вместе с тем, по ее словам, за последние 1,5 года на Невском произошла серьезная ротация арендаторов в сторону более демократичных операторов – в частности, со стороны общепита (открылись рестораны «Кофе сет», «Штолле», «Емеля», «Теремок» и др.). «Снизился спрос со стороны ритейлеров на помещения на Большом проспекте Петроградской стороны, где вакансии превышают 13 процентов общего объема всех предлагаемых к аренде площадей. Даже на наиболее ликвидные помещения максимальная ставка не превышает 1,2 тысячи долларов за квадратный метр в год без учета НДС», – добавляет Евгения Васильева.
Формат на миллион
«Общая картина рынка торговой недвижимости во второй половине 2010 года будет позитивной. Практически все игроки уже сориентировались, скорректировали свои планы развития и маркетинговые стратегии в соответствии с новыми реалиями», – уверена г-жа Земцова. Начинается постепенное размораживание объектов, констатируют в LCMC: продолжилось остановленное в 2008 году строительство торгово-развлекательных комплексов «Словацкий дом» и «Кантемировский», завершается реализация вторых очередей торговых центров «Балкания Нова» и «Шкиперский молл».
Дальнейшее развитие рынка торговой недвижимости должно происходить в двух направлениях, уверены эксперты. Во-первых, за счет появления на рынке принципиально иных форматов торговли. «Девелоперы и операторы будут вынуждены искать новые ниши, выбирая пусть небольшие по масштабу, но оригинальные по формату проекты», – прогнозирует заместитель директора отдела стратегического консалтинга компании Jones Lang LaSalle Андрей Косарев. А развернуться, по его мнению, есть где: в Петербурге практически не развит формат классических универмагов, отсутствуют аутлет-центры и ритейл-парки. Некоторая работа в этом направлении уже ведется. К примеру, компания Fashion House Development приобрела участок на Таллинском шоссе под строительство первого в городе аутлет-центра. Возможность создания подобного объекта на принадлежащей ему территории рассматривает ООО «Уткина заводь». Еще два аутлет-молла могут появиться на севере Петербурга. Один из них планируется открыть в составе построенного ТРК «Осиновая роща», под размещение второго распланирован земельный участок в Буграх, который в ближайшее время выставит на торги Российский аукционный дом.
Во-вторых, в Петербурге по-прежнему наблюдается крайне неоднородное распределение качественной торговой недвижимости по районам: некоторые из них уже перенасыщены площадями, в других наблюдается объективный недостаток торговых центров. Как отмечают в GVA Sawyer, на сегодняшний день лидерами по обеспеченности торговыми площадями являются Московский, Приморский и Выборгский районы. Общая площадь арендопригодных торговых площадей в них составляет более трети от общегородских – 42%, или порядка 1,1 млн кв. м. При этом здесь же наблюдается наибольший уровень вакантных площадей из-за высокой конкуренции между объектами. Наименьшие показатели по обеспеченности торговыми площадями – в Петродворцовом, Пушкинском и Красносельском районах.
«В ближайшие 5-7 лет петербургскому рынку потребуется не менее 1 миллиона квадратных метров современных торговых площадей. Некоторые районы города, особенно северо-восток и юго-запад, способны "переварить" новые крупные проекты уже сейчас. Вместе с тем все они должны соответствовать высоким качественным требованиям как по техническим характеристикам, так и по удобству организации пространства и составу арендаторов», – резюмирует генеральный директор компании Colliers International St. Petersburg Николай Казанский.