Гражданские интересы

Среди северных районов Петербурга Калининский, пожалуй, числится в отстающих: многие территории остаются малопривлекательными для покупателей жилья. Однако ряд интересных проектов здесь реализуется.

Еще несколько лет назад Калининский район был крупнейшим в Петербурге по площади жилого фонда. Однако теперь он уступил лидерство Приморскому, а вскоре его нагонит и Выборгский. Причины просты: последние два района активно застраиваются, в то время как в Калининском строек относительно немного. Для сравнения: за последнее десятилетие жилой фонд Приморского района вырос на 40%, Выборгского – почти на 20%, в Калининском прибавка составила лишь 13,7%.

Размытый спрос

Причина невысоких темпов строительства очевидна – нет мест под новое масштабное строительство, возможности уплотнительной застройки почти исчерпаны. Еще один существенно повлиявший на активность девелоперов фактор – девятилетний разрыв ветки метрополитена между станциями «Лесная» и «Площадь Мужества» (с 1995 по 2004 год). Именно в этот период Калининский район потерял темп. Если до размыва эксперты оценивали перспективы его развития как более предпочтительные по отношению к Выборгскому, то десятилетие спустя расклад был иной. Риэлторы-практики говорят, что стоимость имеющегося в районе Гражданки жилья в этот период незначительно проигрывала Озеркам. Но новых домов строилось куда меньше, и качеством они были существенно ниже: застройщики не рисковали строить жилье высокого уровня в районе с нерешенными транспортными проблемами.
Поскольку новостройки подтягивали за собой развитие торговой и развлекательной инфраструктуры, то соседним районам этого также доставалось гораздо больше. В результате постепенно изменился имидж территорий.
В сегодняшнем предложении на вторичном рынке в Выборгском районе на варианты площадью более 120 кв. м приходится 9% объектов, в Калининском – лишь 3%.
Когда-то жилые массивы района было принято делить на две зоны: ФРГ (расшифровывалось как «фешенебельная часть Гражданки») и ГДР («Гражданка дальше ручья»). Водоразделом выступал Муринский ручей. В кварталах, расположенных ближе к центру, была не в пример лучше развита социальная и транспортная инфраструктура, жить здесь считалось куда комфортнее. Однако различия постепенно нивелировались, сегодня какой-либо разницы в цене жилья между этими двумя территориями не наблюдается. Актуальным стало иное различие. «Выше всего ценятся кварталы вдоль Гражданского проспекта. А вот, к примеру, на улицу Руставели спрос совсем другой: здесь сосредоточены грузовые потоки, куда меньше торговых и развлекательных учреждений. И цены заметно ниже», – делится наблюдениями заместитель директора агентства «Бекар» Леонид Сандалов.
Интерес граждан к жилью в Полюстрово еще ниже. Хотя разница в цене на однотипное жилье с окрестностями Гражданского проспекта невелика – всего 8-10%, желающих приобрести здесь квартиру в разы меньше, искать покупателя на местные варианты приходится вдвое дольше. Большинство покупателей в принципе не рассматривает столь удаленные от линий метро варианты.
Вблизи «Академической» сегодня можно присмотреть однокомнатную квартиру за 2,4 млн рублей. Правда, это будет вариант в «хрущевке». Сегодня, как подтверждают эксперты, подобные квартиры берут весьма неохотно. В Полюстрово актуальный ценник начинается от 2,3 млн рублей (некоторые эксперты настаивают, что здесь можно поискать жилье еще дешевле). За 2,4 миллиона можно присмотреть квартиру в более поздних советских серийных «панельках».
У обладателей 3 миллионов весьма широкий выбор просторных «единичек» в кирпичных и кирпично-монолитных домах Калининского района. Впрочем, некоторые хозяева за подобные варианты запрашивают существенно больше – до 3,7 млн рублей. Правда, по мнению экспертов, шансов продать жилье сегодня немного.
Цены на «двушки» начинаются от 2,7 миллиона – это «хрущевка», далеко от метро, да еще на первом этаже. Такие же варианты вблизи метро оцениваются хозяевами в 2,9-3 миллиона. Верхний предел запросов – 7,5-8,5 млн рублей за просторные новостройки.
Нижний предел цен на трехкомнатные квартиры – 3,2 млн рублей. Верхний – 9 миллионов. Это максимум для этих территорий. Для сравнения, в соседнем Выборгском районе можно найти варианты по 12-15 млн рублей за квартиру.

Область – не конкурент

В 2009 году в Калининском районе было введено 113,9 тыс. кв. м жилья (это примерно 7% общего количества введенных площадей в городе). Крупные проекты жилищного строительства в районе отсутствуют. По статистике «Петербургской недвижимости», в Калининском районе на данный момент открыты продажи квартир в 15 объектах. Подавляющее число возводимых домов относится к экономклассу, доля жилья класса комфорт не превышает 5%. «Границы классов жилья – вещь трудноуловимая. В окрестностях "Академической" строят весьма неплохое жилье. Если оно и не дотягивает по классификации каких-то экспертов до комфорта, то это все-таки верх экономкласса», – добавляет директор Петроградского отделения агентства «Адвекс» Юрий Воробьев.
Если заглянуть в базы данных, окажется, что предложение строящегося жилья в районе весьма велико. Однако в городских листингах немало лукавства: к Калининскому району девелоперы беззастенчиво приписывают новостройки Девяткино и Бугров. Впрочем, эти же варианты попадаются и среди объектов вторичного рынка – городские каталоги в этом отношении источник весьма ненадежный.
Эксперты сходятся во мнении, что новостройки в Девяткино при равной удаленности от метро еще долго не смогут составить конкуренцию новым домам в Калининском районе: административно это Ленобласть, что и останавливает многих потенциальных покупателей. «Отдельные варианты в Девяткино удается продать за нормальные деньги, однако клиентов, готовых ехать за городскую черту, немного. Большинство не готовы расстаться с питерской пропиской. Они уверены, что жить в городе – лучше», – говорит заместитель директора Агентства развития и исследований в недвижимости Владимир Спарак.
На строящиеся дома в районе спрос неровный. «Есть давно сданные объекты, квартиры в которых плохо продаются. Например, в доме на Северном проспекте, 75/1 от застройщика "Стоун" остались последние квартиры. В построенном на проспекте Просвещения, 80 доме от компании "Мегалит" также еще есть в продаже квартиры. В жилом комплексе "Чистый ключ" на пересечении улицы Софьи Ковалевской и проспекта Науки, который построила компания "Строймонтаж", аналогичная ситуация. С моей точки зрения, это объясняется прежде всего тем, что сейчас покупателю как никогда важна репутация компании», – утверждает Ольга Трошева, заместитель директора консалтингового центра «Петербургской недвижимости».
По контрасту с указанными адресами можно привести примеры новостроек, где почти все объекты реализованы уже на начальных этапах строительства. В частности, последние квартиры остались в кирпично-монолитном доме Nord, расположенном на Гражданском проспекте, 117, от Setl City. Неплохим спросом пользуются объекты в доме «Орбита» на Гжатской улице, 29 (застройщик – ЛенСпецСМУ). Также, свидетельствуют эксперты, хорошо продаются квартиры от «Строительного треста» в жилом комплексе на Учительской улице, 16.
Специалисты считают, что перспективы развития жилищного строительства в районе связаны в первую очередь с застройкой 36-го и 17-го кварталов района Полюстрово, а также реновацией уже сложившихся жилых и промышленных зон. В адресную программу «Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге» включены пять территорий, которые находятся в Калининском районе. Четыре из них уже реализованы в 2009 году на торгах.