Примерная окраина

Привлекательность Выборгского района в глазах покупателей жилья постепенно повышается. Причиной тому – качественные новостройки. Правда, не вся территория района может похвастать вниманием застройщиков.

В Петербурге идет процесс, не характерный для европейских мегаполисов: дорогое жилье «жмется» к окраинам. За исключением относительно небольшой зоны элитной недвижимости в историческом центре, дорогие дома все чаще встречаются на границе городской застройки (речь, конечно, не идет об административных границах Петербурга, которые простираются на много километров дальше). Выборгский район – прекрасная тому иллюстрация.

Никчемная середина

Здесь наиболее привлекательными зонами считаются Озерки и окрестности проспекта Просвещения – кварталы, предельно удаленные от центра города. Интерес к зоне у метро «Удельная» уже не столь однозначен. Дома около Светлановской площади и у станции «Лесная» не в чести у покупателей. Весьма неровный спрос на жилье у «Выборгской» и «Площади Ленина». Здесь встречаются довольно дорогие квартиры, но немало и откровенного неликвида.
Причина такого провала покупательского интереса к домам на среднем удалении от центра – в сложившейся застройке. Дома советского периода по сегодняшней классификации относятся к жилью эконом-класса. Новые дома, даже если рассматривать самые простые панельные варианты, все же выигрышно смотрятся на фоне зданий 70-80-х годов прошлого века. Даже самое приличное жилье, построенное в советские годы, – «сталинки» – и то интересны покупателям лишь при удачной локации. Но и на эти объекты спрос постепенно снижается. А значит, постепенно набирать очки будут территории, где находится место под новое строительство.
Характерно, что покупатели бюджетных квадратов – и советской «панели», и простеньких новостроек – не склонны переплачивать за локацию. Однотипные квартиры стоят примерно одинаково во всех районах (при равной удаленности от метро и зеленых зон). Иное дело – жилье повышенной комфортности. Здесь начинает играть роль куда большее количество параметров. Это приходится учитывать застройщикам, открывая подобные проекты: реализовать комфортное жилье в домах с неудачной локацией можно лишь с весьма существенным дисконтом.
В свою очередь, появление значительного количества качественных новостроек в районе положительно отражается на его имидже и упрощает реализацию последующих проектов.

Северная свежесть

Хотя в Выборгском районе представлены все типы питерского жилья (начиная с домов старого фонда вблизи Финляндского вокзала), относительно других районов жилой фонд здесь достаточно свежий: «кировок» и «сталинок» совсем мало. Да и «хрущевки» попадаются нечасто (этого жилья здесь меньше 5% от общего объема). А вот советской «панели» в достатке. В том числе немало нелюбимых горожанами «кораблей». Как утверждают риэлторы-практики, популярность этого типа жилья не намного выше, чем у «хрущей».
Так или иначе, в Озерках и в окрестностях метро «Проспект Просвещения» найти сегодня однокомнатные квартиры дешевле 2,7 млн рублей непросто, хотя отдельные варианты попадаются. Характерные цены на «единички» в Озерках – 2,8–3,1 миллиона. Двухкомнатную квартиру дешевле 3,2 млн рублей придется поискать.
Зато дорогое жилье можно подобрать на любой вкус – предложение весьма обильно. Попадаются трехкомнатные квартиры за 12-15 млн рублей. Можно наткнуться на объект и за 25 миллионов. Для сравнения: в соседнем Калининском районе найти в актуальном предложении «трешку» дороже 9,5 миллионов довольно сложно.
Описать типовые ценники около «Удельной» непросто: здесь намешано много разнопланового жилья (от «сталинок» до новостроек), всего по чуть-чуть. Владельцы квартир, имея мало материала для сравнения, ставят ценники кто во что горазд.
Кварталы около «Лесной» – пожалуй, наименее интересное жилье в районе. «Кировки» сегодня мало кого прельстят. Местные сталинские дома, как утверждают эксперты, тоже не в чести у покупателей: «сталинки» здесь самые дешевые в городе. За «трешку» хозяева рады получить 5,2-5,5 миллионов, то есть примерно по 75-78 тысяч за «квадрат» (для сравнения: у «Парка Победы» продавцы не стесняясь заявляют цену 120 тыс. рублей за квадратный метр).
Вблизи «Выборгской» и у Финляндского вокзала цены также не поддаются обобщению. В некоторых домах запросы доходят до 10 миллионов, а по соседству за то же количество «квадратов» запрашивают шесть.

Пригородная перспектива

Все последние годы Выборгский район держится среди лидеров по объемам жилищного строительства (уступая разве что Приморскому). За последнее десятилетие жилой фонд района, согласно данным ГУИОН, вырос на 20%. Немало строек в районе ведется и сегодня.
По данным «Петербургской недвижимости», в Выборгском районе в настоящее время в продаже находятся квартиры в примерно 50 строящихся домах (включая уже завершенные стройки). Около 15% этого объема приходится на жилье бизнес-класса, остальное – эконом.
«По моим наблюдениям, вывод в продажу проекта "Северная долина" кардинально изменил привычную картину рынка в этом районе. За 40 календарных дней с открытия продаж 24 апреля в комплексе было реализовано 686 квартир – это раза в полтора больше суммарных продаж жилья в районе в предыдущие месяцы. Остальные проекты на этом фоне не идут ни в какое сравнение», – констатирует заместитель директора Агентства развития и исследований в недвижимости Владимир Спарак.
Впрочем, в «Петербургской недвижимости» считают иначе. Традиционно пользуются спросом объекты от «ЮИТ Лентек». Это «Лотос» на Хошимина, а также комплекс на Тореза, 44. Высок спрос на квартиры в «Маэстро» от Ленстройтреста также на улице Хошимина. Активно идут продажи в ЖК «Сергей Есенин» (см. фото) объединения «Строительный трест». Последние квартиры остались в доме бизнес-класса Lake House, расположенном на Выборгском шоссе, от Setl City. Дом будет сдан в третьем квартале текущего года. И около 50 квартир в обоих корпусах первой и второй очереди осталось в «Шуваловских высотах» от ГК «Пионер». «Здесь в продаже остались квартиры в основном крупногабаритные и расположенные выше 10 этажа, с панорамными окнами и красивыми видами – те, что стоили всегда дороже всего», – дополняет Ольга Трошева, заместитель директора консалтингового центра «Петербургской недвижимости».
Цены на квартиры-студии с заявленным сроком сдачи в 2011 году начинаются от 1,5 млн рублей. Подобные предложения есть на проспекте Энгельса; на проспекте Просвещения почти за ту же цену можно приобрести компактную «единичку» площадью 27-28 кв. м. В те же деньги обойдутся однокомнатные варианты в ближайших пригородах – в Буграх (административно это уже Ленобласть) или в Парголово (которое считается территорией Выборгского района Петербурга).
Цены на более просторные «единички» (от 40 кв. м) в строящихся домах в Выборгском районе начинаются с 2,5 млн рублей. Однако в зависимости от качества дома и срока сдачи могут доходить до 3,5 и даже 4,5 миллионов (последняя цена относится уже к жилью в комплексах бизнес-класса).
Двухкомнатные квартиры в новостройках в Бургах или Парголово можно присмотреть за 2,7-2,9 млн рублей. Поближе к станциям метро, конечно, таких предложений нет. Минимальный ценник – 3,5-4 миллиона. Можно найти просторные варианты за шесть, семь, а то и девять миллионов рублей.
Трехкомнатные квартиры среднего качества в Выборгском районе стоят 6-7 млн рублей. По 8-10 миллионов вам предложат неплохой выбор жилья повышенной комфортности. Самые дорогие варианты доходят до 25-28 миллионов.
«Мест под уплотнительную застройку в районе осталось мало. В западной части района, у Суздальских озер, активно ведется малоэтажное строительство. Под многоэтажные дома остается разве что северная часть района возле Парнаса и Парголово. Здесь "Главстрой СПб" строит "Северную долину", а к северо-востоку в скором времени появится "Осиновая роща" – весьма крупный жилой комплекс», – резюмирует Владимир Копылов, ведущий аналитик компании Setl City.