Выборгская сторона: далеко и близко

Идея превращения Выборгской стороны в деловую зону медленно, но воплощается. Правда, привлекательными для инвесторов и девелоперов по-прежнему остается небольшое число территорий: Выборгская и Пироговская набережные, «пятачок» у Сампсониевского моста да красная линия Большого Сампсониевского проспекта.

Концепция одного места

Развитие офисного сегмента в Выборгском районе шло поступательно: 2005–2007 годы не отличались высокой девелоперской активностью. Тогда ежегодный прирост площадей не превышал 10 тыс. кв. м. Однако в предкризисный 2008-й произошел рывок – за год было введено сразу более 25 тыс. офисных «квадратов». Несмотря на это, район занимает одну из последних позиций в городе по объему действующих офисных площадей в составе качественных бизнес-центров.
По данным Jones Lang LaSalle, в настоящее время в Выборгском районе представлено 14 офисных объектов, два из которых относятся к классу А, а 12 – к В-классу. Общий объем существующего предложения в компании оценивают в 100 тыс. кв. м арендопригодных площадей.
«Около 80 процентов предложения сконцентрировано в районе Выборгской набережной и Большого Сампсониевского проспекта», – констатирует руководитель отдела офисной недвижимости компании Knight Frank St. Petersburg Полина Макаренко. «Сегмент офисной недвижимости развит в большей степени в южной части района (Пироговская набережная, Сампсониевский и Лесной проспекты), где представлено большое число функционирующих офисных объектов. Причем высококлассные объекты сосредоточены на набережной, а объекты более низкого класса расположены в глубине района», – добавляет аналитик отдела инвестиционного консалтинга компании Astera St. Petersburg Евгения Буторина. Правда, общее предложение офисных площадей в районе эксперт оценивает в 209,3 тыс. кв. м (включая здания категории С).
По словам ведущего консультанта департамента маркетинга и консалтинга компании Praktis CВ Любавы Пряниковой, доля вакантных площадей в деловой зоне Выборгской набережной с начала года снизилась почти в два раза. Неоднозначно оценивает спрос на офисы в районе и старший аналитик отдела экономических и стратегических исследований компании Jones Lang LaSalle Вероника Лежнева. По ее мнению, он во многом определяется качеством зданий, наличием свободных площадей необходимого размера и ценовой политикой собственников проектов. «Кризис оказался серьезным испытанием для владельцев офисных помещений, поскольку в течение последнего года объем занятых площадей в бизнес-центрах района уменьшился на 8 тысяч квадратных метров. Доля свободных площадей на конец 2009-го составила 20,4 процента», – оценивает она. Однако с начала этого года, утверждает г-жа Лежнева, собственники районных офисов несколько отыграли позиции – сейчас доля свободных площадей сократилась до 15%.
Между тем, по данным Colliers International, средневзвешенная заполняемость бизнес-центров класса А в Выборгском районе составляет менее 50% (для сравнения, по городу – 75%). Средняя запрашиваемая арендная ставка – 1150 рублей за квадратный метр в месяц (здесь и далее – включая эксплуатацию, без НДС). Заполняемость офисных зданий В-класса в компании оценивают в 88% (для сравнения, средняя по городу – 84%). Средняя запрашиваемая арендная ставка – 830 рублей за квадратный метр в месяц. Среднегородской уровень чуть выше – 850 рублей. Арендные ставки на объекты категории C, по данным NAI Becar, начинаются с 400 рублей за «квадрат».
Вне деловой зоны у Выборгской набережной офисные объекты района в основном расположены вблизи станций метрополитена «Лесная», «Проспект Просвещения», «Площадь Мужества».
«Сейчас в районе ведется строительство как крупных, так и небольших бизнес-центров площадью 2-5 тысяч квадратных метров. Небольшие офисы просто заполнить, и они имеют средние арендные ставки», – рассказывает директор департамента маркетинга и брокериджа компании NAI Becar Наталия Черейская. По ее подсчетам, сегодня в районе строится порядка 328,6 тыс. кв. м новых офисных площадей.
«Развитие офисных проектов в Выборгском районе в ближайшие годы не будет активным. Перед кризисом был заявлен ряд проектов редевелопмента заводских территорий, где могли бы разместиться крупные офисные здания. Но рыночная ситуация последних двух лет внесла существенные коррективы в планы девелоперов», – уверена Вероника Лежнева. Со слов г-жи Макаренко, крупных «живых» офисных проектов в районе почти не осталось. «Из нового предложения можно отметить бизнес-центры "Монблан" и "Гельсингфорсский". Есть реальные планы по развитию территории предприятия "Азарт" на Большом Сампсониевском, 77 и "Красного Маяка" на Выборгской набережной, 55. Компания Renaissance Development намерена возвести многофункциональный комплекс на улице Смолячкова, который также будет включать офисные помещения. Однако все эти проекты находятся пока в "бумажной" стадии, их строительство может начаться не ранее 2011-2012 годов», – отмечает она.
«Развитие депрессивной промышленной территории осуществлялось и осуществляется трудно. Это связано с тем, что большое количество собственников должно прийти к единому варианту развития территории. Все предыдущие попытки были малоудачными. Например, достаточно вспомнить судьбу АРТ, сформированного для развития территории Пироговской и Выборгской набережных», – добавляет генеральный директор Knight Frank St. Petersburg Олег Барков. Еще одна проблемная точка на карте Выборгского района, по его словам, – вторая площадка Северного завода в устье Черной речки. Площадка давно освобождена, но, тем не менее, никаких реальных работ по строительству так и не ведется.
«Вынос промышленных предприятий за черту города планируется уже давно, однако редевелопмент этих территорий сопряжен с рядом проблем, таких как недостаток финансирования, отсутствие необходимого количества инженерно подготовленных территорий в промышленных зонах и прочее», – резюмирует г-жа Пряникова. По ее словам, в срок до 2013 года в Выборгском районе планировалось ввести в эксплуатацию порядка 200 тыс. кв. м офисных площадей в составе бизнес-центров. Но ввод ряда объектов вследствие кризиса был отложен на неопределенный период.

Под вторым номером

По обеспеченности торговыми площадями Выборгский район занимает одну из лидирующих позиций в городе, уступая только Приморскому. По оценкам Astera St. Petersburg, общее предложение торговых площадей составляет здесь 441,3 тыс. кв. м. В Knight Frank St. Petersburg называют более высокую цифру – около 535 тыс. «квадратов».
При этом рынок торговых центров, по мнению экспертов, развит в районе крайне неравномерно. «Это связано с разной плотностью жилой застройки в северной и южной частях района. Так, на проспекте Энгельса и Выборгского шоссе у Озерков и на КАД наблюдается высокая концентрация гипермаркетов и торговых комплексов, а на юге и востоке крупные торговые объекты практически отсутствуют», – комментирует руководитель группы исследований компании Knight Frank St. Petersburg Олег Громков.
Формат торговли в Выборгском районе представлен различный – от тенант-микса из федеральных сетей и частных предпринимателей в торговом комплексе «Норд» до брендовых магазинов в «Гранд Каньоне» и «Меге». Очень популярен в районе формат гипермаркета – здесь действуют объекты сетей «О’Кей», «Лента», «Метрика», «Максидом», «Карусель». «Основная часть торговых центров и гипермаркетов расположена вдоль трасс на выезде на кольцевую автодорогу. А трафик на проспекте Энгельса позволяет сосуществовать там сразу двум гипермаркетам "О’Кей"», – отмечает г-жа Черейская.
«Практически все торговые объекты района были заполнены арендаторами более чем на 90 процентов даже в кризис», – комментирует Евгения Буторина. Не менее развит в районе, по ее словам, рынок стрит-ритейла. «Ставки аренды на помещения вблизи станций метрополитена могут достигать уровня Московского проспекта и улиц, прилегающих к Невскому. Диапазон ставок на основных улицах составляет от 900 до 4000 рублей за квадратный метр в месяц, в зависимости от расположения и параметров помещения», – констатирует она. Категории арендаторов различные: «Много общепита (особенно возле метро), магазинов одежды и обуви (преимущественно в сегментах среднем и ниже среднего), также представлены салоны красоты, аптеки, продовольственные магазины – то есть те арендаторы, которые рассчитаны на удовлетворение потребностей жителей нескольких близлежащих домов».
«Ввиду большого объема действующих торговых центров и высокого уровня обеспеченности населения такими площадями, новые проекты в районе сейчас практически не заявляются», – утверждает Любава Пряникова. По ее словам, проекты, запуск которых был анонсирован ранее, по большей части заморожены. «В ближайшие два года крупных торговых объектов в Выборгском районе скорее всего введено не будет», – заключает она. По информации же Colliers International, на завершающей стадии строительства в районе находятся торгово-развлекательный комплекс «Осиновая роща» (полезная площадь – 19,8 тыс. кв. м) и торговый центр «Кантемировский» (общая площадь – 84 тыс. кв. м). Выход этих проектов на рынок запланирован в 2010-2011 годах.
Однако большинство экспертов склонны считать, что торговая недвижимость является наиболее перспективным направлением для дальнейшего развития коммерческой и деловой активности района. «Необходимо окончательно избавиться от рыночного формата, все еще представленного в его северной части, и развивать масштабные торговые зоны цивилизованного формата с включением развлекательных составляющих», – убеждена г-жа Буторина. «При выводе проектов нужно привлекать новых операторов или открывать специализированные торговые центры, которых в городе пока нет», – добавляет Наталия Черейская.

Без перспектив

Хуже всего в Выборгском районе развивается сегмент гостиничной недвижимости. «Отели в данном районе не будут пользоваться большой популярностью, даже несмотря на статус самого "зеленого" района города, – все-таки удаленная локация и имидж "спального" района не лучшим образом влияют на интерес к району со стороны гостиничных девелоперов», – объясняет Евгения Буторина. «Гостиничный рынок Выборгского района развит очень слабо ввиду удаленности от центра города, аэропорта, порта и вокзалов», – подтверждает г-н Громков.
По данным Praktis CВ, сегодня на территории района действует шесть качественных гостиниц на 827 номеров (около 5% общего предложения в городе). Все объекты относятся к классу три звезды. Две гостиницы расположены вблизи набережных Большой Невки – отель «Санкт-Петербург» и Lancaster Court Hotel. Остальные – в северной части района, вблизи станции метрополитена «Проспект Просвещения». Стоимость стандартного двухместного номера в сутки в высокий сезон находится в диапазоне 3-5 тыс. рублей (средняя цена по Петербургу – 4050 рублей), в низкий сезон – 1,4-3,4 тысячи (в среднем по городу – 2800 рублей).
В 2010 году в Выборгском районе, по подсчетам Praktis CВ, должны быть введены в эксплуатацию две гостиницы суммарным номерным фондом около 200 номеров. В Astera St. Petersburg говорят о 690 строящихся гостиничных номерах. «Однако с уверенностью говорить о вводе всех объектов в заявленные сроки пока нельзя», – подчеркивает Любава Пряникова. «Перспективы гостиничного девелопмента здесь весьма сомнительны, за исключением южной части района, близкой к центру. В частности, есть перспективы у проекта гостиницы на Пироговской набережной, у Сампсониевского моста», – резюмирует Олег Громков.

Замкнутый контур

В идеале, после вывода заводов и фабрик с набережных Выборгской стороны вся промышленность района будет сконцентрирована в двух действующих промзонах – «Парнас» и «Каменка».
«Район является одним из самых популярных у покупателей и арендаторов промышленной недвижимости и земли. Наделы в промзоне "Парнас" пользуются спросом благодаря высокой степени инженерной подготовки и удобной транспортной инфраструктуре. "Каменка" – вторая по величине после "Шушар" и приоритетная для городских властей промышленная зона. Кроме того, это первая в городе промзона, построенная с нуля вдали от городской застройки», – поясняет г-жа Пряникова.
Промзона «Парнас», по словам участников рынка, является одной из немногих промышленных зон с высоким уровнем инженерной подготовки. Удобное месторасположение и близость к КАД еще более увеличивают ее привлекательность. Изначально предполагалась специализация зоны как кластера пищевой промышленности, но в настоящий момент здесь работают предприятия и заводы различных сфер деятельности (строительство, торговля и др.). С недавнего времени на территории промзоны начали открываться высокотехнологичные производства, которые могут стать одним из новых направлений ее развития.
За последний год здесь состоялось открытие завода по производству гибких труб из нержавеющей стали, применяемых при прокладке квартальных тепловых сетей. Стоимость проекта составила около 20 млн EUR. Инвесторы – производственное объединение «Твэл» и частные лица. Компания «Юнимилк» запустила вторую очередь завода «Петмол». Тогда же были закрыты основные линии производства на старой площадке – на углу Московского проспекта и набережной Обводного канала.
В феврале текущего года компания «Роснано» арендовала около 850 кв. м для размещения завода по производству компонент для сверхскоростных линий передачи данных. Запуск производства намечен на весну 2011 года, прогнозируемая окупаемость – 5-6 лет. Затраты на проект составят 1,1 млрд рублей.
В мае текущего года на «Парнасе» ввели в эксплуатацию производство средневольтных распределительных устройств напряжением 6-10 кВ (предназначены для приема и распределения электрической энергии, применяются также в качестве подстанций). Инвестор проекта – предприятие «Электронмаш» – намерено вложить в создание нового производства более 150 млн рублей.
Параллельно с развитием производственной деятельности здесь формируется основной костяк складской и логистической недвижимости. Только за последние 2 года в нежилой зоне «Парнас», по словам заместителя директора департамента консалтинга компании Colliers International St. Petersburg Евгении Васильевой, было введено в эксплуатацию около 40 тыс. кв. м складских площадей классов А и B. «Самым крупным складским объектом является многофункциональный логистический комплекс класса B "Интертерминал-Трейд". Площадь его отапливаемых складов составляет 37,5 тысяч, рефрижераторного склада – 3 тысячи "квадратов". Второй по величине складской терминал построила компания "ПетроХимОптТорг". Его площадь составляет 28 тысяч квадратных метров», – рассказала она.
Три года назад корпорация «Стерх» открыла в Осиновой Роще таможенно-логистический комплекс на территории в 60 га, предоставляющий комплекс услуг по хранению и таможенному оформлению грузов. На территории терминала работают два разноподчиненных таможенных поста. В планах компании ввод в эксплуатацию нового холодильно-складского комплекса площадью около 15 тыс. кв. м и расширение существующей площадки комплекса, строительство новых складов и объектов инфраструктуры. В частности, в этом году «Стерх» сдал новый комплекс площадью около 30 тыс. кв. м. Тем не менее, по мнению экспертов, спрос на качественные промышленно-логистические проекты в этой зоне по-прежнему не удовлетворен.
В свою очередь, промзона «Каменка» является одной из основных площадок активно формирующегося в Петербурге автомобилестроительного кластера. Ее развитие началось с выделения в 2006 году 165 га на юго-востоке зоны для строительства завода Nissan. В 2009-м предприятие было введено в строй. Объем инвестиций в проект составил 200 млн USD, а мощность завода на начальном этапе составит 50 тыс. автомобилей в год.
Затем в промзону вышел другой автомобильный концерн – «Хендэ Мотор». Объем инвестиций в проект – 500 млн USD. Тестовый запуск завода автопроизводителя состоялся в мае этого года. А в начале года генподрядная компания Step приступила к возведению семи сопутствующих заводов: корейцы привели за собой на российский рынок производителей автокомпонентов. В результате в промзоне «Каменка» будет создано производство полного цикла – от нарезки заготовок из стали и штамповки кузовных деталей до сборки готовых машин. Впервые в России.

Кстати:

Группа компаний «М-Индустрия» открыла продажи офисных блоков в бизнес-центре класса В, строительство которого ведется на пересечении проспектов Энгельса и Луначарского, в 750 метрах от станции метро «Озерки». Объект планируется ввести в эксплуатацию в 2011 году. Общая площадь разновысотного здания (от 7 до 24 этажей) составит 18,9 тыс., арендопригодная – 11,2 тыс. кв. м. Потенциальным покупателям предлагаются офисы площадью от 40 «квадратов». В цокольном этаже здания будет расположен двухуровневый паркинг на 37 автомобилей. Кроме того, на 7-м этаже бизнес-центра будет оборудовано кафе с выходом на эксплуатируемую кровлю, на 22-м – видовой ресторан.