Доступное недоступное
Многие проекты по строительству бизнес-центров в Василеостровском районе были заморожены. Эксперты полагают, что активизация девелоперов произойдет после наступления ясности с перспективами транспортной доступности острова.
На территории Василеостровского района, по данным Colliers International St. Petersburg, действуют 19 качественных бизнес-центров совокупной офисной площадью около 171 тыс. кв. м. Это около 13% общегородского предложения.
К классу А эксперты относят шесть офисных зданий общей площадью 35 тыс. кв. м. Самое крупное из них – бизнес-центр «Сенатор» на 17-й линии (арендопригодная площадь – 8,7 тыс. «квадратов»). Также к объектам А-класса относятся офисные центры B&D на набережной Макарова (полезная площадь – 8 тыс. кв. м), «Соверен» на Малом проспекте (6,5 тысяч), «Магнус» на 9-й линии (5,2 тысячи) и «Густаф» на Среднем проспекте (4,5 тысячи). Таким образом, отмечают в Praktis Consulting & Brokerage, практически все районные бизнес-центры класса А расположены в пределах пяти-семиминутной пешеходной доступности от станции метрополитена «Василеостровская».
Кроме того, на территории района действуют 13 бизнес-центров класса B, офисная площадь которых составляет около 136 тыс. кв. м. Самый большой объект данной категории – «Балтис Плаза» на Среднем проспекте (полезная площадь – 22,5 тыс. кв. м). Также в районе расположены сразу три бизнес-центра сети «Сенатор», относящиеся к В-классу: на 18-й линии (17,6 тысячи), 7-й линии (10,2 тысячи) и Большом проспекте (5,5 тысяч).
Новые и старые
Уровень заполняемости бизнес-центров района, по данным экспертов, составляет 75-85%, что несколько ниже общегородского. Арендные ставки на офисы на Васильевском также пониже, чем в других городских районах. «Васильевский остров в настоящий момент многими воспринимается как обособленная часть города. В час пик на него трудно попасть и еще труднее выбраться. Как следствие, уровень арендных ставок здесь на 15-20 процентов ниже, чем в среднем по городу», – рассказывает ведущий эксперт-аналитик компании GVA Sawyer в Санкт-Петербурге Владислав Фадеев.
«В течение кризиса арендные ставки на бизнес-центры района уменьшились более заметно, чем в других районах. Сказывается влияние нескольких крупных новых объектов в центре острова, вышедших на рынок в кризис и вынужденных демпинговать, чтобы заполнить свободные площади. При этом многие «старые» бизнес-центры заполнены на 95-100 процентов», – добавляет руководитель отдела офисной недвижимости компания Knight Frank St. Petersburg Полина Макаренко. В результате, по ее словам, сейчас в районе есть хороший выбор качественных офисов по ставке 900 рублей за квадратный метр в месяц. Включая все.
Ниже центра
«Средняя запрашиваемая арендная ставка в офисных зданиях класса А составляет 830 рублей за квадратный месяц в месяц, включая затраты на эксплуатацию, но без учета НДС. Для сравнения, среднегородской уровень – 1,1 тысячи рублей за "квадрат", – констатирует заместитель директора департамента консалтинга компании Colliers International St. Petersburg Евгения Васильева. Средняя арендная ставка в районных бизнес-центрах В-класса, по ее словам, составляет 690 рублей за квадратный метр в месяц, среднегородской уровень – 850 рублей за «квадрат».
«В структуре спроса на площади в бизнес-центрах Василеостровский район существенно уступает Центральному и Петроградскому. Доля запросов на помещения в районе составляет лишь 6 процентов», – утверждает старший маркетолог компании Praktis CB Любава Пряникова. По ее словам, с начала года объем вакантных площадей в бизнес-центрах классов А и В увеличился на 6%.
«Василеостровский район является неоднозначным с точки зрения спроса на офисные площади со стороны арендаторов. В отличие, например, от Петроградского, показывавшего во время кризиса стабильно хорошие результаты, этот район характеризовался неравномерным распределением спроса», – соглашается старший аналитик отдела исследований компании Jones Lang LaSalle Вероника Лежнева. По ее словам, в первой половине прошлого года довольно большое число компаний-арендаторов покинули офисы Василеостровского района и переехали в другие части города. «В настоящее время ситуация несколько улучшилась в связи с резким снижением арендных ставок», – констатирует она.
В сомнениях
По прогнозам специалистов Praktis CB, в перспективе до 2012-2013 года предложение качественных офисных площадей на Васильевском острове увеличится на 62 тыс. кв. м (в том числе 44 тыс. «квадратов» арендопригодных площадей). В Colliers International St. Petersburg рассказали, что сегодня в районе возводятся три бизнес-центра класса А общей площадью 23 тыс. кв. м. Два из них запланированы к открытию уже в этом году. Это третья очередь «Сенатора» на 18-й линии (офисная площадь – 15,7 тыс. кв. м) и вторая очередь бизнес-центра «Елизаветинский» на 13-й линии (2,5 тысяч). А в 2012 году должен быть введен в эксплуатацию объект на Университетской набережной, 7-9-11, который пока не имеет названия. Здесь общая площадь высококлассных офисов будет составлять 4,7 тыс. «квадратов».
Существенное влияние на рынок офисной недвижимости района окажет реализация проекта «Морской фасад». Здесь планируется возвести еще порядка 650 тыс. кв. м офисных площадей (470 тыс. кв. м арендопригодных).
«Еще около 30 тысяч квадратных метров приходится на объекты, строительство которых приостановлено или заморожено на неопределенный срок», – констатирует Любава Пряникова. «Практически все проекты офисной недвижимости заморожены ввиду экономической нецелесообразности их развития», – подтверждает Полина Макаренко. По ее прогнозам, низкая активность девелоперов на территории района сохранится еще один-два года, пока не будут поглощены имеющиеся свободные площади.
«Несмотря на то что на Васильевском острове было заявлено значительное число проектов, включающих офисную составляющую, можно предположить, что активное развитие будет происходить после наступления ясности с перспективами транспортной доступности», – комментирует Владислав Фадеев. Прежде всего, по его словам, речь идет о мостах через Большую и Малую Неву, а также о ЗСД. «Без этих проектов, с учетом масштабного строительства на намывных территориях Морского фасада, перспективы развития деловой активности на острове сомнительны», – убежден он.