Дмитрий Абрамов: «Дефицит возникнет через пару лет»

По мнению девелоперов, историческая часть Адмиралтейского района весьма привлекательна для инвестиций, но работать здесь сложно. О перспективах строительного бизнеса в районе, о собственных реализованных проектах и планах «Строительному Еженедельнику» рассказал генеральный директор компании «БТК девелопмент» Дмитрий Абрамов.

– Петербург никогда не считался простым городом для девелопмента. Особенно историческая часть. Окупают ли доходы от проектов в центральных районах все эти сложности?
– Центр Петербурга бьет все рекорды по количеству культурно-исторических объектов мирового уровня известности. Конечно, любой проект в этих кварталах так или иначе уникален. Работать очень сложно, но если грамотно построить процесс, затраты окупятся: при любом состоянии рынка здесь весьма высоки ставки на аренду офисных и торговых площадей. Такие инвестиционно-привлекательные кварталы есть и в Адмиралтейском районе.

– Есть ли сложности при взаимодействии с районной администрацией?
– Нет. В этом отношении все благополучно. Основные трудности продиктованы особенностью застройки. Свободных пятен под строительство здесь почти нет. Несмотря на сложные времена, сегодня трудно найти не инвестиции, а интересный объект для инвестиций. Что бы вы ни строили – жилой дом, офисный или торговый центр – один из первых вопросов – парковки. Места для них в рамках существующей застройки выделить крайне проблематично.

– Тем не менее проект, который принес вашей компании известность, – деловой комплекс BolloevCenter – удалось построить именно в историческом центре.
– Действительно, BolloevCenter расположен рядом с Исаакиевской площадью, в переулке Гривцова. Строительство заняло чуть больше года, а это очень быстро для проектов такого уровня. Мы сдали его в эксплуатацию в конце 2008 года – как раз начинался кризис. Пока это единственный построенный «с нуля» деловой комплекс класса А в историческом центре города. Мы постарались выполнить фасады в классическом петербургском стиле. Это девятиэтажное здание площадью 10 тысяч квадратных метров, но проблем с его заполняемостью нет: только треть комплекса пока остается не занятой. Хотя цены здесь весьма высокие – от 1500 до 1800 рублей за «квадрат».

– «БТК девелопмент» выбирает наиболее престижные места для своих объектов: для строительства бизнес-центров вы осваиваете исторический центр, за пределами кварталов мегаполиса возводите жилые комплексы в весьма дорогом Курортном районе. Насколько оправданна столь узкая специализация по элитным зонам?
– Возможно, на растущем рынке это не самый эффективный подход. Ведь в это время компании-конкуренты стараются охватить любые районы и все возможные сегменты рынка. Но практика показала, что центральные районы остаются востребованными и во время спада, так что наша политика себя оправдала. Даже офисный комплекс «Петергофский» класса B+ (Старо-Петергофский проспект, 19), который находится вне «золотого треугольника» на границе Адмиралтейского района, оказался востребованным. Мы приступили к реконструкции этого здания в 2006 году. Поскольку большинство девелоперов были уверены, что эта территория не подходит для реализации подобных проектов, мы оказались здесь чуть ли не единственными с таким проектом. Работы было много: дом дореволюционной постройки. Но мы провели полную реконструкцию очень быстро – уже через год здание начало функционировать (его общая площадь – около 5,5 тысяч квадратных метров). Угадали со спросом: даже сегодня заполняемость площадей здесь стопроцентная.

– Тогда, может быть, вы недооценили площади в «Петергофском»?
– Не думаю. Арендные ставки в этом бизнес-центре на 10-30 процентов выше, чем в расположенных на периферии офисных комплексах класса А. Он оказался востребованным, потому что здание все же находится в историческом центре, хотя и не у метро, но в разумной близости от трех центральных станций. Мы серьезно подошли к поиску арендаторов, изучив потребности интересных нам компаний и перспективы их развития.

– Деятельность ваших арендаторов связана с портом?
– Удивительно, но нет. Когда мы получили это здание для реконструкции, мы думали, что у нас будут и компании, работающие в этой сфере. Но таковых не оказалось. Этому есть объяснение: во-первых, снять подобный офис под силу крупным, успешным фирмам, а в этом сегменте таких организаций крайне мало. С другой стороны, даже у крупных компаний, связанных с водными грузоперевозками, очень немного сотрудников, которые должны постоянно находиться в офисе. Поэтому сегодня у нас арендуют помещения организации, которые оказывают страховые услуги, IT-компании, а также фирмы, связанные с сектором энергетики.

– Как отразился финансовый кризис на ваших ставках? Насколько они просели?
– Вопреки общей тенденции, наши тарифы повысились. По условиям договоров найма в «Петергофском» мы имели право повысить ставки, что и сделали. Подорожание было весьма существенным, а для некоторых арендаторов цена выросла вдвое. Сегодня цена «квадрата» здесь – от 900 до 1300 рублей. Это значительно превышает средние цены на рынке для комплексов класса В.

– И что, все арендаторы так вот легко согласились на новые условия?
– В конечном итоге да. Никто от нас не съехал.

– Почему так популярен центр города? Удобства там сомнительные: постоянные пробки, нет парковки, дорого…
– Но и на периферии не удобнее. Сеть метрополитена в нашем городе недостаточно развита – не в каждом районе можно быстро добраться до подземки. Кроме того, не у каждой станции на окраине можно найти землю для строительства бизнес-центра.
Стандарт большинства международных компаний – консультационных, юридических, аудиторских, производственных – позволяет им располагаться исключительно в историческом центре мегаполисов. И для многих аренда офиса в центре – это, безусловно, вопрос статуса. Еще одна причина: в центре находится большинство чиновников городского уровня. Здесь же – их компании-партнеры и самые престижные отели. Также им важно, чтобы в любое время суток можно было без проблем попасть в аэропорт. Именно поэтому у нас, например, на Васильевском острове нет пятизвездочных отелей и бизнес-центров высокого класса.

– Сегодня вы реализуете крупный и весьма интересный проект на набережной реки Мойки (дома 73-79). Этот многофункциональный комплекс пока не имеет звучного названия?
– Эти дома были построены в XVIII – начале XX века. Помимо восстановления архитектурного облика зданию на Мойке, 73 будет возвращено историческое предназначение. В нем с 1907 года размещался магазин модной женской, мужской и детской одежды «У Красного моста» известного торгового дома «С. Эсдерс и К. Схейфальс». Мы решили продолжить эту традицию.
После завершения работ здесь будет создан комплекс с торговыми и офисными площадями, а также подземным паркингом на 185 автомобилей, апартаментами и видовыми ресторанами. Общая площадь зданий (включая эксплуатируемую кровлю и паркинг) составляет 36,5 тысяч квадратных метров. Большую часть (60 процентов) мы предполагаем выделить под офисные помещения, примерно 10 процентов отдадим под элитные апартаменты, на оставшихся площадях организуем торговые помещения, кафе и рестораны.
Мы выдерживаем график работ: усиление фундамента и всех перекрытий, а также замена кровли уже выполнены.
Полностью завершить реконструкцию и ввести здания в эксплуатацию мы запланировали на 2013 год. К тому времени, мы уверены, коммерческие площади, особенно в этом месте, будут весьма востребованными. Даже несмотря на очень высокие арендные ставки. В офисной части они будут начинаться от 1800 рублей за квадратный метр. Даже при таких ценах у нас уже есть потенциальные якорные арендаторы. По торговой части разброс цен слишком велик – все зависит от этажа, расположения торгового блока, занимаемой площади и прочего.

– Во что обойдется реконструкция столь масштабного объекта?
– Не буду называть объемы инвестиций до окончания реализации этого проекта. Могу только сказать, что проекты, на которые нам придется потратить больше 50 тысяч рублей на квадратный метр, нам неинтересны. По мнению большинства девелоперов, работать в рамках столь маленькой суммы невозможно.
Однако нам пока это удается: более того, в «Петергофском» средняя сумма затрат на «квадрат» была значительно ниже. Отчасти из-за того, что мы применяем новые строительные технологии, отчасти потому, что у нас очень строгий подбор персонала и жесткая система контроля за деятельностью подрядчиков. Кроме того, мы стараемся вкладывать в проекты собственные средства.

– Какие перспективы у офисной недвижимости в ближайшие два года?
– Уже сегодня можно повышать арендные ставки. В договорах, которые мы будем заключать в ближайшем квартале, они будут выше на 10-15 процентов. Цены поднимут многие центральные бизнес-центры.
Заполняемость офисных комплексов хоть и будет расти, но разными темпами. Всплеска спроса на офисные площади, расположенные на окраинах, следует ожидать к 2012 году. Что касается офисов в центре города, здесь ситуация иная – уже сейчас мы наблюдаем повышенный интерес на такие объекты. Адмиралтейский район весьма перспективен, потому что там запланированы масштабные перемены: будут переселять «Адмиралтейские верфи», ряд крупных промышленных площадок будут проданы под другие цели. Мы полагаем, что из-за этого в Петербурге появятся новые места для качественной застройки.
В связи с этим мы намерены продолжить работу в Адмиралтейском и других центральных районах. До сих пор мы ориентировались на создание офисных площадей, но сегодня нам интересно и строительство элитного жилья.

Инфраструктура:

Адмиралтейский район сегодня – как и вся центральная часть Петербурга – в погоне за статусом современного туристического и финансово-делового центра остро нуждается в развитии инфраструктуры. И речь в первую очередь должна идти не о строительстве гостиниц, бизнес-центров и торговых комплексов, а о развитии транспортной доступности района.
Как полагают эксперты, в условиях плотной застройки и отсутствия свободных площадей для строительства новых дорожных магистралей, необходимо делать ставку на развитие скоростных видов транспорта – таких как метрополитен и трамвай. По словам Елены Ноговой, заместителя генерального директора по математическому моделированию НИПИ территориального развития и транспортной инфраструктуры, пока ситуация с этими видами транспорта в районе оставляет желать лучшего.

Под землей

Сегодня на территории района находятся девять станций метрополитена. Две из них – «Спасская» и «Звенигородская» – были открыты недавно. Причем «Спасская», являясь частью единственного в городе трехстанционного пересадочного узла, пока не имеет собственного выхода в город. Открытие ее наземного вестибюля и наклонного хода планируется не раньше 2011 года. Сейчас также возводится станция «Адмиралтейская» (выход будет находиться на границе Центрального и Адмиралтейского районов. – прим. ред.), которая расположена между «Садовой» и «Спортивной» пятой (фиолетовой) линии метрополитена. Пока ведется строительство ее наклонного хода и наземного вестибюля. Он должен расположиться на пересечении Кирпичного переулка и Малой Морской улицы. Станцию собираются ввести в работу в 2011 году и со временем построить переход на Невско-Василеостровскую (зеленую) ветку. Однако Елена Ногова считает, что ввод в работу «Адмиралтейской» не решит всех проблем района. «Здесь остро необходима станция "Театральная". К тому же не помешало бы строительство станции на площади Репина. И если ввод в работу "Театральной" – это вопрос ближайшей перспективы, то возведение станции на площади Репина планируется только после 2020 года. Пока даже не существует ее проектного названия. Хотя эти станции остро необходимы району уже сейчас», – считает она. Напомним, что сейчас строительство «Театральной» (она будет следующей за «Спасской») пока не ведется, начало работ намечено на 2014 год.

Дороги и рельсы

Основными транспортными магистралями Адмиралтейского района являются Загородный, Московский, Лермонтовский, Вознесенский, Измайловский, Старо-Петергофский и Рижский проспекты, улицы Садовая и Гороховая. Но в отличие от других районов города, в Адмиралтейском нет выраженного «дорожно-транспортного лидера». В каждой части района есть свои основные транспортные магистрали, которые вместе с тем являются центрами сосредоточия торговли. Однако их объединяет одна беда: фактический трафик автомобильного движения превосходит их пропускные возможности. Для того чтобы как-то избавить улицы центральных районов, и в том числе Адмиралтейского, от габаритного грузового транспорта, в конце 2008 года власти города ввели ограничения по въезду фур. Но, по мнению Елены Ноговой, в ближайшие несколько лет придется вводить какие-то виды ограничения и для легковых автомобилей. Однако чтобы не застопорить деловое развитие района, необходимо также делать упор на развитие рельсового транспорта, то есть трамвайного движения. Оно очень развито во всех крупных городах Европы, но в Петербурге пока недооценивается. Сегодня не хватает денег не только на нормативное содержание улично-дорожной сети, но и рельсовых путей. В частности, трамвайное движение, по мнению г-жи Ноговой, необходимо вернуть на Садовую улицу.

Новые надежды

Эксперты сходятся во мнении, что западная часть Адмиралтейского района (или Новая Коломна), является самой депрессивной, с затрудненной транспортной доступностью. В частности, сегодня в ожидании реконструкции находятся набережные Обводного канала, которые закрыты для проезда еще с 2004 года. Планировалось, что вместе с реконструкцией «американских» мостов будет расширена и углублена набережная. И хотя работы по мостам практически завершены, окончание реконструкции набережных находится далеко не в финальной стадии. Хотя на этот проект возлагаются большие надежды – с освобождением Октябрьской железной дорогой территорий от грузового двора станции Московская-Товарная и открытием набережных должно начаться массовое строительство жилья в этой части района.
Кроме того, по мнению участников рынка, большой толчок к развитию района может дать строительство Ново-Адмиралтейского моста. Он свяжет Адмиралтейский район с зоной морского пассажирского терминала на Васильевском острове. Это даст хороший импульс для развития западной части района, которая сейчас является наиболее труднодоступной и депрессивной.

Справка:

Ново-Адмиралтейский мост – пока не утвержденный, но уже скандальный проект по строительству нового моста через Неву. Он должен соединить Адмиралтейский и Василеостровский районы. Первоначально мост планировали построить в створе 22-23-й линий Васильевского острова, но из-за высокой стоимости этого проекта решено было перенести его строительство на территорию между 16-17-й и 18-19-й линиями, что приводит к уменьшению стоимости почти в два раза с сохранением всех основных параметров моста. На другом берегу Невы мост будет выходить на Ново-Адмиралтейский остров, где далее будет соединен с набережной Пряжки и Английским проспектом.