Остановка по требованию

Падение спроса на офисные и торговые помещения негативно отразилось на строительной активности девелоперов. Более половины стройплощадок, где предполагалось возведение современных бизнес-центров и торговых комплексов, заморожены.

Общий для всех сегментов рынка коммерческой недвижимости тренд – возводятся только объекты, находившиеся на момент начала кризиса в высокой степени готовности. Окончание реализации проектов на начальных стадиях девелоперы стараются по возможности перенести на более поздний срок.
При этом в офисном сегменте на строительную активность в большей степени влияет локация бизнес-центров: децентрализация рынка прервалась, интерес девелоперов и инвесторов снова сместился ближе к историческому центру города. А в торговом – формат объектов: наиболее активно возводятся либо небольшие, либо особо крупные комплексы.

До лучших времен
Объем ввода новых офисных площадей в 2009 году, по данным компании Knight Frank, оказался в 1,7 раза меньше, чем в 2008-м. Однако спрос еще ниже: объем поглощения упал в три раза – до 95 тыс. кв. м. В итоге доля вакантных площадей в бизнес-центрах класса А достигла 30%, в В-классе – 13%. Большая часть пустующих офисов приходится на объекты, вводимые в эксплуатацию в течение прошлого года.
Девелоперы довольно быстро подстроились под новый рынок. По словам экспертов, сейчас активно проводится реконцепция многих проектов, особенно находящихся на ранних стадиях реализации. «Кризис не ставит крест на новых проектах. Но рынок уже не прощает тех ошибок, которые можно было допустить в условиях роста, – комментирует генеральный директор ЗАО «ВМБ-Траст» Александр Гришин. – Любой проект реализуется на протяжении нескольких лет, и сегодня, когда рыночная ситуация меняется буквально ежеквартально, необходимо оперативно корректировать концепцию, изменять ее в соответствии с актуальными тенденциями». Так, компания временно приостановила строительство сразу двух бизнес-центров, чтобы преобразовать их в многофункциональные комплексы. «Закладывая один из них в 2007 году, мы считали целесообразным разбавлять офисы не торговлей, а жильем, и сегодня убеждаемся в своей правоте. Жилая функция может серьезно улучшить привлекательность таких проектов. Именно офисно-жилые проекты первыми станут выходить на рынок после кризиса», – поясняет г-н Гришин. «Единого подхода в вопросах реконцепции не существует, но во многих случаях сегодня происходит уменьшение масштабов застройки. Собственники более точно оценивают сократившийся в условиях кризиса спрос. Этот процесс продлится еще один-два года, после чего уже обновленные проекты выйдут на рынок», – добавляет директор департамента консалтинга компании GVA Sawyer в Санкт-Петербурге Ирина Солонова.
По оценкам специалистов Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН), к началу текущего года на различных этапах строительства в Петербурге было порядка 50 бизнес-центров площадью около 1,2 млн кв. м. «Наибольшая часть из них находилась в начальной стадии строительства: это примерно 900 тысяч квадратных метров офисных площадей. Сейчас возведение более половины данных объектов приостановлено», – констатирует руководитель отдела проектов и аналитических исследований АРИН Зося Захарова. По ее словам, в связи с финансовыми трудностями, а также из-за падения спроса, девелоперы либо заморозили проекты в самом начале их реализации, либо строят их более низкими темпами, чем до кризиса.
В перечне отложенных до лучших времен проектов, в частности, значатся бизнес-центры петербургской «дочки» турецкой строительной корпорации Renaissance Construction – ООО «Десна Девелопмент». Компания планировала в этом году завершить возведение двух офисных зданий – на улицах Решетникова и Херсонской. Теперь их ввод в эксплуатацию перенесен на неопределенный период. Также недавно стало известно, что свое дальнейшее развитие временно прекращает сеть бизнес-центров «Сенатор», включающая сегодня 15 офисных зданий. Компания заморозила сразу пять новых объектов, заявленных в классе А, – на улицах Профессора Попова (четвертая очередь действующего бизнес-центра), Чапаева, Большой Пушкарской, Кропоткина и на Большом проспекте Васильевского острова. Эти проекты пополнили бы рынок высококачественных офисных площадей более чем на 95 тыс. кв. м.
По мнению экспертов, это вполне своевременное решение. «Рынку понадобится не менее трех лет, чтобы поглотить пустующие на сегодняшний день площади. Выводить новые проекты, чтобы конкурировать с теми, кто уже экспонируется, в том числе с собственными объектами – бессмысленно», – убеждена руководитель отдела проектного брокериджа компании Astera St. Petersburg Ольга Земцова.
Очевидно, что спешить со сроками ввода офисных объектов девелоперам особой нужды нет: рынку необходимо поглотить уже введенные площади. Перенасыщение рынка бизнес-центров высокого класса проявлялось еще в докризисный год, поэтому снижение темпов ввода офисных площадей можно рассматривать как нормальный процесс. Наиболее благоприятным периодом для ввода в эксплуатацию новых бизнес-центров сегодня аналитики называют 2013-2014 годы. Именно тогда, по их прогнозам, начнется очередной виток роста рынка офисной недвижимости. Соответственно, приступать к строительству объектов следует не раньше чем через год-полтора.

Двигатели торговли
Проблема избыточного предложения менее актуальна для ритейла. По данным Knight Frank, объем вышедших на рынок новых торговых площадей в минувшем году был рекордно низким за последние семь лет. Во многом это объясняется тем, что пик ввода современных торговых комплексов в Петербурге пришелся на 2006-2007 годы. В 2008-2009-м эксперты и так предполагали снижение объемов предложения. «Спад девелоперской активности прогнозировался. Однако в прошлом году было введено не более 20 процентов ранее заявленных площадей, что позволило сбалансировать ситуацию, связанную с сокращением спроса на объекты торговой недвижимости со стороны арендаторов и собственников», – комментирует исполнительный директор компании Praktis CB Сергей Федоров.
По словам экспертов, заполняемость успешных торговых центров оставалась близкой к 100% и в период кризиса, а в некоторых из них по-прежнему существует лист ожидания арендаторов. К примеру, полностью заполнены торговые центры «Пик» и «Сенная» (во многом благодаря своему расположению в самом центре города, у метро), практически не пострадали от отсутствия арендаторов обе «Меги», «Гранд Каньон» и другие крупные комплексы. У основной массы таких объектов уровень заполняемости остался на уровне 70-95%. Правда, наблюдалась некоторая ротация арендаторов. Однако в менее удачных по концепции и местоположению комплексах заполняемость достигла рекордно низкого уровня. Но, по заверениям участников рынка, основной отток арендаторов закончился уже к середине прошлого года.
В этом году объема ввод новых торговых площадей ожидается на уровне докризисного 2007 года. По данным АРИН, сейчас в городе возводится порядка 40 объектов арендопригодной площадью около 970 тыс. кв. м. При этом наиболее активный строительный процесс специалисты компании застали только на семи объектах.
Как и в офисном сегменте, возводятся в основном только торговые центры, находящиеся на завершающей стадии строительства. Однако есть и принципиальное отличие – на текущий год запланирован ввод сразу нескольких торговых объектов, площадь которых составит 100 тыс. кв. м и более. «В этом отношении из общей массы выделяется Центральный район, где одновременно возводится пять торговых объектов, в том числе такие крупные торгово-развлекательные центры, как Galeria и "Стокманн Невский центр"», – рассказывает г-жа Захарова. По подсчетам аналитиков, всего в этом году будет введено в эксплуатацию около 500 тыс. кв. м площадей в новых торговых комплексах (примерно 300 тыс. арендопригодных «квадратов»).
Что касается самих девелоперов, то в этом отношении примечателен пример холдинга «Адамант», специализирующегося на возведении торговой недвижимости. Компания заявила об отмене реализации проекта МФК «Адамант-Парк» на пересечении Пулковского шоссе с Дунайским проспектом, ориентированного на гостиничную и офисную функцию, а в настоящее время идет процесс уступки прав на участок по инвестдоговору с городом. По мнению экспертов, наиболее вероятно, что «Адамант» свернул проект из-за отсутствия на рынке длинных и дешевых кредитных ресурсов. Между тем на этот год холдинг запланировал к вводу два новых объекта – торговые центры «Звенигородский» и «Осиновая роща». Также начнется возведение очередной очереди МФК у Ладожского вокзала.
В целом участники рынка отмечают некую стабилизацию на рынке коммерческих площадей: ставки достигли своего оптимального уровня, ротация арендаторов практически прекратилась, девелоперы ведут целенаправленную работу по адаптации концепций своих проектов к новым рыночным условиям. Потенциал для развития сохраняется весьма значительный и в перспективе нескольких ближайших лет рынок опять столкнется с проблемой отсутствия качественного предложения. Главное, чтобы замороженные сегодня проекты вовремя вернулись в строй.