Собственники экономят на эксплуатации

На фоне снижения арендных ставок владельцы коммерческой недвижимости вынуждены искать дополнительные способы сокращения затрат. Например, многие идут на урезание такой существенной статьи расходов, как эксплуатация здания. Впрочем, новые экономические идеи собственников не всегда устраивают арендаторов.

Срочно сокращаем
В кризисное время владельцы зданий перед собственными и сторонними эксплуатационными компаниями ставят вопрос о сокращении расходов. При этом никто не отменяет задачу сохранения имеющегося пула арендаторов. По словам специалистов петербургского рынка эксплуатации, в кризис каждый решает эту задачу индивидуально. Сократить издержки в ущерб состоянию объекта сейчас проще всего, а через 2-3 года потребуется проводить восстановительные ремонты, размер затрат на которые трудно спрогнозировать.
Людмила Родина, генеральный директор ООО «Супер-Сервис. Проперти менеджмент», считает, что, несмотря на все издержки, качество эксплуатации объекта не должно страдать. «Первое, из-за чего арендаторы съезжают, – снижение качества обслуживания. Мы – внешняя управляющая компания. С одной стороны, у нас есть собственник, с другой – арендаторы. И тем, и другим важно качество. Мы снижаем издержки за счет большей загруженности нашего персонала», – поясняет эксперт.
«В новых условиях мы делаем акцент на расширении наших услуг, – рассказывает Александр Степанов, руководитель службы эксплуатации «БТК Девелопмент». – На наших объектах мы применили систему диспетчеризации, удаленно контролируем работу инженерных систем. Мы штат не сократили, а сделали акцент на него – увеличили нагрузку. Система диспетчеризации позволяет нам управлять зданием, как оперным оркестром. Например, нам известно, что один из арендаторов на каком-то этаже отсутствует по ряду причин – уехали на симпозиум, – мы снижаем затраты, отключаем системы. В режим экономии попадают также коммунальные услуги – электричество, вода, тепло».
Многие эксплуатационные компании в кризис вынуждены были пойти на сокращение штата сотрудников.
«В нашей сети насчитывается пять деловых комплексов, общей площадью 80 тысяч квадратных метров, – рассказывает Лидия Пашнова, начальник отдела маркетинга ИСГ «Сплав». – На каждом из наших объектов свой штат сотрудников, занимающихся эксплуатацией. Проанализировав статьи расходов, мы пошли на сокращение штата сотрудников и заработной платы. Таким образом сэкономили 20 процентов на этих затратах. Это мера вынужденная: когда ситуация стабилизируется, мы штат сотрудников увеличим».
По словам Лидии Пашновой, эксплуатирующая компания сегодня должна оперативно реагировать на пожелания арендаторов. «На рынке предостаточно предложений, куда арендатору уехать на лучших условиях, – говорит Лидия Пашнова. – Важно сохранить качество услуг. Можно экономить на энергосбережении, устанавливать датчики движения, энергосберегающие лампы. Но и тут важно не переусердствовать. Пример, в одном уважаемом бизнес-центре были установлены датчики движения. В помещении, где находилась бухгалтерия одного из арендаторов, свет гас каждые пять минут – бухгалтеры, как известно, отличаются в работе особой усидчивостью. Ситуация потом была отрегулирована, но это стоило нервов арендатору и арендодателю».
Подход разумный и не очень
Владимир Дроздов, начальник эксплуатационной службы «ТОП Сервис Эксплуатация», утверждает, что в кризис у управляющих компаний заметно прибавилось работы. «В начале этого года мы наблюдали резкое увеличение количества интересантов и запросов на наши услуги, мы не успевали обрабатывать входящие запросы, – рассказывает Владимир Дроздов. – В январе 2009 года мы работали в авральном режиме. Это была попытка собственников или потенциальных интересантов разобраться со своими расходами на эксплуатацию, провести аудит, повлиять на бюджеты либо своих эксплуатационных служб, либо привлекаемых со стороны. Потом волна спроса стала угасать и к осени 2009 сошла на нет. Сейчас мы видим новый всплеск интереса – как тендерных предложений, так и запросов на наши услуги. Сейчас появились новые объекты, недавно построенные, они требуют выбора эксплуатирующей компании. Также немало объектов сменило собственников, они заново анализируют расходную часть».
По словам Владимира Дроздова, за последнее время большинство контрактов с собственниками были пересмотрены. Наиболее болезненный процесс – снижение суммы контракта, либо за счет объема, либо за счет качества оказываемых услуг.
Собственники обычно идут двумя путями – разумным и, по мнению Владимира Дроздова, не разумным.
В первом случае заказчик, проанализировав опции, заложенные в контракте, выбирает сокращение наиболее безболезненных. Например, на тех площадях, с которых съехали арендаторы, отключить некоторые системы, если позволяют технические возможности. «Разумный поход – сокращение расходов на то, что не влечет за собой ухудшение состояния здания и инженерных систем, – считает Владимир Дроздов. – Неразумный подход – заказчик любыми способами ставит задачу снижения эксплуатационных расходов. Каким образом нужно сделать это – для него не очень важно, даже если это повлечет за собой снижение эксплуатационных качеств объекта».
Сэкономить по-западному
Для собственников зданий и управляющих компаний становится модным перенимать западный опыт и стандарты эксплуатации зданий (в том числе работы в кризисных условиях). «Стандартов, прописанных на бумаге, недостаточно, нужны носители этого опыта, которые понимают, как это все работает, – считает Екатерина Емельянова, директор по развитию Becar Easi. – Вот тут обычно начинаются проблемы, потому что как бы мы ни стремились работать по западным стандартам, все равно приходится работать в российской действительности, с российским персоналом, с российскими собственниками. Западный опыт зачастую с большим трудом приживается у нас».
В то же время, по мнению Екатерины Емельяновой, западные наработки сейчас необходимы российским специалистам в сфере эксплуатации недвижимости, несмотря на необходимость вложения определенных затрат, в том числе и на обучение: «На Западе опыт в сфере эксплуатации накапливался десятилетиями. В этих стандартах прописано, какую статью расходов можно сократить, по какому плану и что это может за собой повлечь».
Борьба за арендатора
Для владельцев крупных объектов или сетей бизнес-центров расходы на эксплуатацию несущественно влияют на доходную часть. Тяжелее всего владельцам небольших зданий (до 5 тыс. кв. м).
По словам Андрея Пушкарского, генерального директора УК «Сенатор», собственникам зданий нельзя ухудшать, а нужно только повышать качество эксплуатации объекта, чтобы удержать существующих арендаторов и приобрести новых. «Качество нужно только повышать, – считает Андрей Пушкарский. – При этом ничто не мешает экономить деньги, если подрядчик готов в условиях кризиса снизить свои расценки на 15-20 процентов, этим нужно пользоваться. Нужно провести тендер и понизить затраты. Компании, с которыми у нас заключены подрядные договоры, снизили свои цены от 10 до 40 процентов, кроме монополистов. У нас 14 бизнес-центров – у каждого из них уникальная система воздухообмена, кондиционирования, безопасности. Поэтому мы требуем от подрядчиков повышения качества услуг. На каждое место сегодня много претендентов».
По мнению Андрея Пушкарского, часто собственники зданий сокращают расходы на эксплуатацию совершенно неоправданно: «Если бизнес-центру 8-9 лет, он уже три раза должен был окупиться. По европейским стандартам его надо было давно снести, а на его месте – построить новый. Или провести глубокую реконструкцию. А мы все плачемся, что у нас глубокий кризис».