VII Съезд строителей. Доклад президента НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга, председателя совета директоров холдинга Setl Group М.В. Шубарева

Кризисный 2009 год стал для строительного комплекса Петербурга серьезным испытанием. Первая половина года прошла в условиях жесткой стагнации: застройщики оказались зажаты в тиски низкого потребительского спроса (по сравнению с предыдущим годом спрос упал примерно на 40%) и высокой стоимости финансовых ресурсов (ставки достигли 20-25%). Объемы строительства из-за «заморозки» большого количества объектов начали неуклонно сокращаться. Полная остановка коснулась 15-20% рынка строящегося жилья. На многих проектах работы если не остановились, то существенно замедлились. Активность работ на стройках и объемы выполненных подрядных работ по сравнению с показателями прошлого лета сократились в 2-2,5 раза. Из-за кризиса затормозился вывод на рынок как минимум 2 млн. кв. м жилья. В наиболее сложной ситуации оказался рынок коммерческой недвижимости, который в максимальной степени зависит от длинных денег. Здесь «заморозка» коснулась практически всех проектов. Более половины объема ввода офисных объектов в 2009 году составят объекты, ввод которых перенесен с 2008 года. На конец второго полугодия 2009 года ввод в эксплуатацию офисов составит не более 40% от заявленного на данный период объема ввода.
Подошедший к концу 2009 год стал серьезным испытанием и для рынка строительных материалов. В связи с повсеместным снижением объемов строительства производство основных строительных материалов достаточно серьезно уменьшилось в объемах. Более всего сокращение коснулось производителей железобетонных изделий и конструкций. Также серьезно сократился объем производства строительного кирпича: в целом по России по итогам периода с января по август он снизился примерно на 40% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Производство цемента сократилось на 20-25%. Очевидно, что серьезного увеличения объемов производства строительных материалов при сохранении текущей скорости строительства пока что ждать не стоит.
За весь период кризиса снижение цен на различные виды стройматериалов на рынке капитального строительства составило в среднем от 20 до 40%. Снижение началось осенью прошлого года, это было самое тяжелое время для отрасли. Еще один пик падения пришелся на весну 2009 года. Цены на разные виды кирпича упали не менее чем на 30%, стоимость газобетона снизилась как минимум на 20-25%.
С июля ситуация на строительном рынке, как и в целом в экономике страны, начала понемногу выравниваться. В секторе стройматериалов по большинству позиций, таким как цемент, металлопрокат, газобетон, кирпич, уже несколько месяцев подряд зафиксирована стабилизация цен. Активность покупателей на рынке строящегося жилья немного повысились, показатели продаж улучшились, причем число сделок в этом месяце превысило показатели всех предыдущих. Появились иногородние покупатели, которые раньше выжидали наступления лучших времен. А в августе-сентябре текущего года активность клиентов еще повысилась. Ожили инвесторы, которых не было на рынке строящегося жилья целый год. На сегодняшний день спрос остается достаточно стабильным, в особенности на ликвидные квартиры в домах на высокой степени готовности – со сроком сдачи в конце 2009 – начале 2010 года, а также в готовых объектах. Показатели спроса по сравнению с прошлым годом снизились на 30%, но за последние месяцы удалось сократить разрыв примерно на 10% по отношению, например, к весенним месяцам текущего года. В настоящее время мы замечаем увеличение объемов продаваемого жилья: если во втором квартале объем продаж составлял 300 тыс. кв. м, то в третьем – уже 320 тыс. кв. м, а по нашим прогнозам, в четвертом квартале составит еще больше – порядка 420 тыс. кв. м.
Увеличение спроса на строящееся жилье в конце лета – начале осени не преминуло отразиться на ценовой динамике. Так, если с начала года мы наблюдали плавное, но постоянное снижение средних цен во всех сегментах рынка, то в сентябре, впервые за весь год, мы увидели, что стоимость квадратного метра в сегменте эконом-класса выросла на 0,9%. Этот сигнал заметили и покупатели, и теперь уже все меньше горожан продолжают ожидать дальнейшего снижения цен. Думаю, что в сегменте эконом-класса в дальнейшем нас ожидает лишь небольшая ценовая коррекция в ту или другую сторону, но в целом рынок стабилизировался, и при отсутствии серьезных экономических катаклизмов серьезного снижения цен ожидать не стоит.
Тем временем в пределах границ города по данным на конец ноября объем предложения составил 2,9 млн. кв. м. Если говорить о наиболее востребованном сегменте – эконом-классе – и оценивать наиболее популярное среди покупателей жилье в высокой степени готовности, то его доля в общем объеме предложения составляет всего порядка 15%. При этом из ликвидных квартир – жилья небольшого метража, находящегося в домах на высокой стадии готовности с удачным местоположением от надежного застройщика, с хорошим качеством строительства и рациональными планировочными решениями – осталось всего лишь 5000 штук. Таким образом, уже через несколько месяцев мы столкнемся с дефицитом ликвидного жилья. При этом на рынке останутся дома на средней и невысокой стадии готовности. Если оценивать долгосрочную перспективу, через пару лет дефицит будет заметен не только по ликвидному жилью, но и в целом по всему рынку – за период с января по октябрь 2009 года выведено в продажу всего 0,65 млн. кв. м нового жилья, что на 74% меньше, чем за тот же период 2008 года. Из них 86% – жилье эконом-класса.
Ключевыми мерами государства, направленными на профилактику дефицита, должны стать шаги по стимулированию потребительского спроса, в первую очередь через институт ипотеки. Сегодня банков, реально, а не декларативно, выдающих ипотечные кредиты на объекты строящейся недвижимости, почти не осталось. Минимальная процентная ставка – 14,5% в рублях, в основном – порядка 18%. Не рассматривается никакое иное подтверждение дохода, кроме справки 2НДФЛ. Доля граждан, покупающих строящееся жилье с помощью ипотеки, стала мизерной – 9-10% по сравнению с 30-40% в докризисный период. Количество объектов, продаваемых по ипотеке, сократилось на рынке по сравнению с прошлым годом на 60-70%.
Должны быть предприняты действия по финансовой поддержке и повышению доступности кредитных ресурсов для застройщиков. Ряд шагов в этом направлении городом уже сделаны. И мы, строители, отмечаем их позитивное действие на отрасль.
В частности, существенным событием стало подписание городом соглашений с крупнейшими банками о проектном финансировании объектов, реализуемых в рамках 214-го закона. Участники рынка активно отреагировали на предложение о кредитовании объектов, на рассмотрении Сбербанка и ВТБ находятся заявки от целого ряда крупных и средних компаний, другие участники рынка начали активнее переходить на договоры долевого участия в строительстве для получения возможности кредитоваться.
Серьезным шагом стало предоставление инвестиционных каникул, в период которых большинство застройщиков направили освободившиеся средства на поддержку строительного процесса, благодаря чему темпы строительства многих объектов сохранились на нормальном приемлемом уровне. Сейчас каникулы закончились. Но важно учитывать, что спрос на рынке на докризисный уровень не вышел. Строители по-прежнему работают в непростых условиях. Поэтому в качестве еще одной меры поддержки темпов строительства могло бы стать продление инвестиционных каникул хотя бы до лета 2010 года. А если это невозможно, то в процессе переговоров с застройщиками городу следовало бы подходить индивидуально к каждой компании, тщательно рассматривать каждую ситуацию, как говорится, «не рубить с плеча».
Важным элементом поддержки любой компании в условиях кризиса является возможность получения заказов на строительные работы. С этой точки зрения позитивно выглядит картина роста объемов бюджетного строительства в 2009 году и, как следствие, рост объемов городских заказов подрядным компаниям. В прогнозируемом объеме ввода нового жилья в 2009 году доля города составит как минимум треть – это существенный вклад в стабильную работу отрасли в период кризиса.
Мы, как крупное профессиональное объединение, также не остались в стороне от решения проблемы обеспечения работой подрядных организаций – наших членов. Решение о преимущественном распределении заказов среди участников нашего Объединения было принято еще в декабре 2008 года на Общем собрании партнерства. В этом отношении мы хотим создать сильное, сплоченное строительное сообщество, которое объединено едиными целями и задачами. В настоящее время на сайте нашей саморегулируемой организации в закрытом разделе, доступном только для членов Объединения, мы приступили к размещению информации о конкурсах, проводимых компаниями – членами партнерства. Также в закрытом разделе сайта предполагается размещение рейтинговых оценок (отзывов) о работе тех или иных подрядных организаций. В дальнейшей перспективе Объединение планирует создание площадки для осуществления электронных торгов по подрядным работам.
2009 год стал переломным для Петербурга еще и в свете активного перехода компаний на работу по 214-му закону и перехода отрасли на саморегулирование. Санкт-Петербург изначально был во главе реформы строительной отрасли, выступил одним из локомотивов скорейшего перехода инвестиционно-строительного комплекса к саморегулированию. Сегодня наш город является вторым по численности зарегистрированных СРО, Северо-Западный регион – вторым по представительству в Совете Национального объединения СРО в строительстве.
К настоящему моменту в Санкт-Петербурге зарегистрировано 10 строительных СРО, в состав которых входят уже более 2000 строительных компаний. Если учесть, что в нашем городе было выдано 6000 лицензий и при этом на каждую работающую строительную компанию приходилось две неработающих, то это около 70% всех участников рынка. Таким образом, 2009 год показал, что саморегулирование – это действенный механизм очищения рынка от фирм-«однодневок». И дело совсем не в том, что крупный бизнес вытесняет малый, как еще недавно заявляли сторонники продления лицензирования. Практика работы только нашей СРО «Объединение строителей Санкт-Петербурга» показала, что основной поток вступающих, особенно в последние месяцы, – это представители малого бизнеса. У нас в партнерстве на сегодняшний день 76% компаний – это малый бизнес. В других СРО Северо-Запада представители малого бизнеса вообще занимают превалирующее положение – более 95%.
По нашей оценке, пик вступления строительных и проектных организаций в СРО придется на декабрь 2009 – январь 2010 года. Таким образом, можно говорить, что процесс перехода отрасли от лицензирования к саморегулированию будет завершен в Санкт-Петербурге в I квартале 2010 года. В связи с этим сегодня становится актуальным вопрос создания в нашем регионе единого координационного центра саморегулируемых организаций – объединения саморегулируемых организаций Санкт-Петербурга. Его ключевыми задачами станут формирование и развитие эффективной системы СРО, разработка единых стандартов и правил, технических регламентов, совершенствование законодательной базы.
Также, на наш взгляд, основная задача регионального института саморегулирования сегодня – это вывод строительной отрасли на новый уровень обеспечения качества и безопасности строительства. Безусловно, мы не ожидаем, что с 1 января 2010 года качество строительных работ улучшится на порядок. Но первые шаги в этом направлении уже предприняты. Одна из ключевых задач, которую мы сейчас решаем, – это скорейший переход всех без исключения строительных компаний нашего города на работу по 214-ФЗ, а также предотвращение случаев ведения строительных работ без получения или продления соответствующих разрешений. Некоторые компании почему-то сегодня считают возможным работать вне правового поля. Мы будем оперативно отслеживать все подобные случаи и бороться с теми, кто нарушает закон.