Новая офисная высота

Сентябрь прошел под знаком укрепления отечественной валюты. Девелоперы отмечают стабильность рынка, а по некоторым позициям даже небольшой рост, однако спрос на коммерческую недвижимость остается на предельно низком уровне.

Минимальный подъем арендных ставок и цен пока нельзя считать положительной тенденцией. Зато налицо негативные последствия кризиса – бизнес постепенно начинает избавляться от непрофильных активов и залогового имущества. Одним нужны деньги для погашения кредитов, другим – для поддержания стройки.
Специалисты из Гильдии управляющих и девелоперов называют самые показательные примеры. Так, Группа ЛСР в сентябре продала 4,5% уставного капитала, холдинг RBI ведет переговоры о продаже 24,99% акций компании. Доля просроченной задолженности продолжает расти как на дрожжах.
За первое полугодие объем сделок аренды офисов класса А и В составил около 40 тыс. кв. м, то есть треть от введенных площадей бизнес-центров. Основной объем сделок обеспечивают не новые компании на рынке, а ротация между комплексами. Арендаторы выбрали те бизнес-центры, владельцы которых снизили ставки на 30–50%, увеличили срок арендных каникул, исключили депозит и включили дополнительные опции (ремонт и отделку) в собственные затраты. Популярностью пользуется более мелкая нарезка помещений – от 100 до 300 кв. м. Самым громким событием на рынке CRE стало утверждение правительством Петербурга высотности «Охта-центра» – 403 м.
Сезонный рост продаж в начале осени дал розничным торговцам почувствовать некоторое облегчение. Большинству операторов удалось сократить издержки за счет арендной платы и оптимизации внутренних процессов. По мнению экспертов ГУД, если макроэкономическая ситуация останется стабильной, розничные сети справятся с кризисом и продолжат свое развитие. Возможна смена форматов и переход в более низкий ценовой сегмент.
Интересно, что к концу 2012 года будет введено около 0,5 млн кв. м торговых площадей, что в два раза меньше, чем было анонсировано ранее. Основная доля запланированных объектов будет введена в 2010 году, когда на рынок выйдут два суперрегиональных торговых центра. Возможно, объем ввода в 2011-2012 годах существенно снизится в связи с заморозкой строительства объектов, находящихся на начальных стадиях девелопмента.
ТЦ также прибегают к снижению арендных ставок для якорных арендаторов. Так, максимальные ставки аренды для арендаторов торговой галереи сохранились на прежнем уровне – 1800 USD за «квадрат» в год. Распространение получает и применение процента с оборота в новых договорах аренды. Как ответ на сложившуюся экономическую ситуацию арендодатели предлагают новым арендаторам опцию снижения ставки на первые 1-2 года действия договора (step rent). Для существующих арендаторов в некоторых торговых центрах предлагается скидка до конца 2009 года.
По мнению аналитиков Гильдии управляющих и девелоперов, до нового года падение цен продаж и ставок будет более локальным, точечным и касаться тех объектов, на которых, во-первых, предъявляется низкий спрос со стороны конечных пользователей/арендаторов, во-вторых, финансовое состояние владельцев которых резко ухудшилось. Основная коррекция в целом по рынку уже произошла к лету 2009 года.