Кризис конкуренцию не отменял

Кризис затронул все сегменты рынка коммерческой недвижимости: снизился спрос, упали ставки аренды, уменьшается объем арендуемых площадей, до минимума сократились инвестиционные сделки, а сами инвесторы ожидают падения цен. Растут в нынешних условиях лишь ставки капитализации и уровень вакантных площадей.

По данным Дмитрия Табалы, начальника экспертно-аналитического отдела СПб ГУП «ГУИОН», «дно» сегодня нащупывается только в сегменте торговых площадей. Что касается офисных и производственных помещений, то арендные ставки здесь будут снижаться до начала осени. По мнению эксперта, к осени цена снизится «в два раза и больше, дальше ценам падать будет уже некуда».

«Строительный Еженедельник» обратился за разъяснением ситуации к специалистам данной отрасли.

– Когда вы почувствовали приближение кризиса? Есть ли в нем положительные тенденции?

Александр Макаров, президент ИС ФПГ «Росстро»:
– Неосознанные проявления кризиса стали заметны уже в конце весны – начале лета 2008 года. Появились первые симптомы: труднее заполнялись свободные помещения, дольше простаивали свободные площади. Окончательно кризис пришел в октябре. Первыми арендаторами, ушедшими из офисов, стали компании, обеспечивающие работу крупных строительных организаций: консалтинговые, инжиниринговые, подрядные, а также проектные мастерские. Затянувшиеся неплатежи вынудили многих из них перенести работу из арендуемых офисов на дом или закрыться. Компании понижали класс арендуемых офисов и свободные площади в наших бизнес-центрах начали достаточно быстро заполняться.

Валерий Хламкин, директор по развитию VMB Trust:
– Первые «звоночки» появились еще в июле-августе 2008 года, когда рынок буквально замер. Однако «кризисная» инверсия рынка из рынка арендодателя в рынок арендатора пришлась на конец года.

Ольга Корнилова, директор департамента брокериджа коммерческой недвижимости АРИН:
– Мы, скорее, не почувствовали приближение кризиса, а заметили его первые веяния. Кризис достаточно сильно отразился на рынке коммерческой недвижимости. Начался отток арендаторов. Некоторые компании закрывали свой бизнес, но большинство оптимизировало расходы, сокращая затраты в том числе и на аренду помещений под торговую или офисную функцию. В итоге многие закрывали менее прибыльные торговые точки, откладывали реализацию планов по расширению и развитию бизнеса. Кризис поменял расстановку сил – если раньше качественных коммерческих площадей не хватало для удовлетворения спроса, то теперь у арендаторов появился широкий выбор помещений.

– Как изменялись арендные ставки и какой политики придерживались компании в отношениях с затягивающими пояса арендаторами?

Ольга Корнилова:
– За счет изобилия свободных площадей арендные ставки с началом кризиса стали постепенно снижаться. На данный момент отрицательная динамика арендных ставок составила до 50 процентов.

Александр Макаров:
– Цена на недвижимость падала и на первичном, и на вторичном рынках, а значит, снижались и арендные ставки. Мы, работая в формате бизнес-центров класса B и C, при назначении арендных ставок всегда ориентировались на баланс цены и качества помещений. При корректировке условий аренды мы к каждому клиенту подошли индивидуально, и поэтому я не смогу назвать какую-то среднюю величину падения арендных ставок в наших бизнес-центрах. Скорее назову диапазон – от нуля до 15 процентов дисконта.

Валерий Хламкин:
– Арендные ставки по сравнению с прошлым годом существенно снизились. На фоне общего снижения ставок, падения спроса, развития рынка субаренды, большого числа вакантных площадей во введенных уже после кризиса объектах особенно важно бороться за арендатора. В этой ситуации арендодатели предлагают программы удержания клиента. У нас, например, разработан и внедрен комплекс подобных мер.

– Как с кризисом изменился сервис и комплекс дополнительных услуг для арендаторов?

Валерий Хламкин:
– Нередки случаи, когда арендатор отказывается от некоторых дополнительных услуг, в частности, от уборки или парковки. Однако тут мы возвращаемся к вопросу программы удержания клиента, когда многие арендодатели предлагают дополнительные условия в качестве бонуса.

Александр Макаров:
– Чем благополучнее экономика, тем больше услуг запрашивает общество. Кризис не приветствует расточительное хозяйствование и заставляет экономить даже тех, кто раньше готов был платить за элитность и индивидуальность. Коммерческая недвижимость класса B и C особых услуг, ассоциирующихся с престижностью, не требует. Наши арендаторы не готовы за это платить.

Ольга Корнилова:
– Скорее, не арендодатель предлагает дополнительные услуги, а арендатор требует. Например, предоставление парковочных мест для топ-менеджмента, какой-то период льготной оплаты аренды в зависимости от готовности помещений. Повышенные требования к качеству ремонтных работ и уровню сервиса.
– Возможно, для некоторых владельцев бизнес-центров в этих условиях удобнее всего избавиться от своей недвижимости. Стоит ли продавать коммерческую недвижимость, пусть даже с большим дисконтом?

Ольга Корнилова:
– Естественно, убытки нести никто не хочет. Вопрос в другом: найдется ли покупатель, с учетом переизбытка предложения, который готов приобрести не слишком доходный проект в сфере коммерческой недвижимости. Возможно, владельцам подобных проектов стоит провести реконцепт, а не стремиться избавиться от объекта за любую – сейчас очень невысокую цену.

Валерий Хламкин:
– Для того чтобы «избавляться», то есть продавать, необходим рынок. А рынок продаж на сегодняшний день практически отсутствует.

Александр Макаров:
– Конечно, доходность недвижимости упала. До кризиса было популярно приобретение и строительство недвижимости в кредит. Сегодня пришло время отдавать долги. Продажа недвижимости в некоторых случаях действительно стала актуальна. Собственникам просто деваться некуда. Для нас это хороший момент для приобретения недвижимости с большим дисконтом, мы можем себе это позволить.

– Как вы оцениваете перспективы рынка аренды, на что делаете ставки?

Александр Макаров:
– Аренда была, есть и будет. Сегодня цена недвижимости и аренды падает. Но это временное падение. Рынок недвижимости восстановится и продолжит свой рост. Это стабильно перспективный рынок, необходимый для развития малого и среднего бизнеса. Сужение рынка добавляет строгости в управление недвижимостью, но не отменяет ее развитие. Мы не отменяем своих планов по новому строительству и реконструкции.

Валерий Хламкин:
– Ситуация стабилизируется. С ростом экономики растет спрос на коммерческую недвижимость, как аренды, так и покупки. В своей работе VMB Trust концентрируется на предоставлении полного комплекса услуг по управлению объектами коммерческой недвижимости. Ставки делаем на комплексное управление арендными отношениями, эксплуатацию объектов коммерческой недвижимости, телекоммуникации и клининг.

Ольга Корнилова:
– Темпы удешевления ставок аренды по сравнению с первыми кризисными месяцами существенно снизились. Арендаторы несколько активизировались, поскольку ожидание еще большего снижения ставок может после месяцев затишья негативным образом повлиять уже на развитие собственного бизнеса. Как профессиональные брокеры в сфере коммерческой недвижимости мы считаем наиболее перспективными направлениями сферу офисной недвижимости и производственно-складских помещений. Именно они пользуются наибольшим спросом у арендаторов.