Коммерческая недвижимость: кризис или переходный этап?

Рынок коммерческой недвижимости переживает далеко не самые лучшие времена. Отодвигаются на неопределенное время заявленные сроки ввода новых объектов, снижаются темпы роста рынка, снизился спрос на офисные площади. И этот процесс в ближайшее время будет продолжаться. Однако давать пессимистичные прогнозы пока преждевременно.

По оценкам аналитиков, около 40% опрошенных управляющих бизнес-центрами всех классов отметили, что значительная часть вакантных площадей образовалась или увеличилась именно за последние 3-4 месяца. По мнению Дмитрия Галкина, директора по строительству инвестиционно-строительной группы «Сплав», это связано с тем, что некоторые компании, особенно крупные строительные, стали переезжать на более мелкие площади в связи с сокращением штата из-за потери объемов работ. Оставшиеся арендаторы заговорили о снижении ставок по аренде занимаемых ими помещений.
– Сейчас практически невозможно делать какие-либо прогнозы, – считает он. – По крайней мере, никто не знает самой нижней точки финансового кризиса. Как он будет развиваться, нам непонятно. Однако мы не хотим терять наших арендаторов, поэтому идем с ними на диалог, предоставляя льготы, отсрочки по платежам, снижая арендные ставки.
В этой ситуации они нашли для себя, возможно, правильное решение. Если крупным девелоперам на помощь приходит государство, то средним и мелким игрокам рынка приходится рассчитывать только на себя.
Из 70 тыс. кв. м арендопригодных площадей, по словам Дмитрия Галкина, примерно 10% от общего объема остаются вакантными. Но эксперт не склонен связывать это обстоятельство с оттоком арендаторов. Более того, наблюдается некоторая ротация, связанная с переездом к ним арендаторов из бизнес-центров класса А.
Во-первых, арендные ставки, предлагаемые ИСГ «Сплав», в два раза ниже. Во-вторых, бизнес-центры класса В+ ничем не отличаются по качеству. Несмотря на то что большинство из них размещаются в перепрофилированных зданиях советской эпохи, в них проведен качественный ремонт, установлена современная система вентиляции и кондиционирования, Интернет, услуги связи, парковка и т. д. Удачные архитектурные решения, в которых основной акцент делается на открытые пространства со значительным доступом света – просторные галереи со множеством зеркал, стекла и больших окон делают эти объекты привлекательными, учитывая наши климатические условия. Так выглядят бизнес-квартал «Кондратьевский» (БЦ «Кондратьевский», БЦ «Фернан Леже»), деловой комплекс на проспекте Непокоренных, «Н-49» и ряд других.
В ближайшее время уровень ввода новых объектов в сегменте коммерческой недвижимости будет существенно снижен. В числе компаний, которые смогут довести объекты до ввода, будут те, кто еще имеет определенные ресурсы и источники финансирования. ИСГ «Сплав» благодаря отсутствию кредитов и наработанному потенциалу, минимизации, оптимизации затрат сохранила штат сотрудников в полном объеме и намерена завершить начатые процессы по всем объектам. В частности, продолжить комплексное освоение территории на Кондратьевском, 15/3 и «Портала» на Лифляндской улице, 6. В настоящий момент идут проектные разработки строительства 3-й очереди «Кондратьевского квартала»: закручиваются пробные сваи между двумя существующими на сегодняшний момент бизнес-центрами.
– У нас – единая группа компаний, которая осуществляет основную линию, полный цикл – от разработки идеи концепции, выбора пятна под застройку или реконструкции до воплощения проекта в жизнь. Так, ООО «Архитектурно-строительная группа» выполняет функции генподрядчика, – утверждает коммерческий директор Филипп Леонов. – Кроме того, нет многоуровневой системы управления – каждый из объектов является самостоятельным юридическим лицом. Их управлением мы занимаемся самостоятельно, не привлекая чужие управляющие компании.
Безусловно, кризис внес свои коррективы, и дела обстоят не так оптимистично. По словам Филиппа Леонова, объем договоров аренды существенно упал по сравнению с летом прошлого года. Ставки, по которым они заключались, от 5 до 15% ниже. Тем не менее договора заключаются; клиентам предоставляются льготные условия на первый месяц аренды.
Так что в кризисе для некоторых девелоперов все же есть какой-то существенный плюс, позволяющий создавать более успешные проекты, приобретать земельные участки и проекты с дисконтом; возводить объекты с учетом удешевления себестоимости строительства.
Кризис однозначно кончится, резюмируют руководители компании. Может, это случится не так скоро, но законы экономики сыграют свою роль, и в конце концов все войдет в свое русло.

Автор: Марианна Рахман