Полугодие риэлторов

В первом полугодии 2008 года строящееся типовое жилье подорожало на 30 процентов. При этом квартиры в удаленных районах Ленобласти не выросли в цене. Городская программа расселения коммуналок стартовала, но пока не влияет на рынок.

Эти и другие вопросы обсуждали эксперты Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области, подводя итоги первого полугодия и делая прогнозы до конца 2008 года.
Программа расселениЯ
Генеральный директор АН «Легион-недвижимость» Максим Чернов сообщил, что рынок первых этажей жилых домов, которые выкупают под коммерческие цели, существует и развивается, несмотря на все административные препоны. «Кроме того, при желании, эти препятствия преодолеваются при помощи известных российских методов», – отметил эксперт. Он обратил внимание на то, как сильно изменился город по первым этажам за 10 лет. «Иногда я еду по некоторым улицам и просто не узнаю их. Видимо, в дальнейшем этот процесс продолжится», – полагает Максим Чернов.
Городская программа расселения коммуналок пока не влияет на рынок. «Размер 30 процентов дотации по программе в районе 72 тыс. рублей за 1 кв. метр значительно отстает от рыночных цен, что видно по закрытым сделкам купли-продажи», – сказал эксперт. Кроме того, для работы программы надо найти инвестора, то есть коммунальная квартира должна быть интересной для расселения.
«Пока такие случаи единичны, хотя чиновники отчитываются, что уже освоили около 700 млн рублей при объеме на этот год в 1,5 млрд рублей», – говорит Максим Чернов. В следующем году сумма, выделенная на программу расселения, будет в несколько раз больше. Для ускорения процесса, по его мнению, надо менять законодательство. «Текущий механизм не очень действенный. Если коммуналка находится в неинтересном месте, то пока перспектив ее расселения нет. Возможно, надо увеличить размер дотации до 50 процентов, взять средства из федеральной программы «Доступное жилье»», – полагает эксперт.
Загородный рынок
Руководитель отдела загородной недвижимости АН «Прогаль» Людмила Юшина рассказала, что стоимость жилья в близлежащих районах Ленобласти равна ряду городских районов. «Как только в районе Ленобласти появляется какое-то производство, сразу растет стоимость квартир в этом месте», – заметила эксперт. Например, в Гатчинском и Кировском районах стоимость квартир с начала года выросла на 10-20 процентов. Квартиры в области дорожают только потому, что есть новые рабочие места. Есть районы, в которых вообще не выросли цены на квартиры: Волховский, Киришский, Волосовский, Лужский, Кингисеппский. В Бокситогорском и Сланцевском районах квартиры вообще не покупают.
Спрос на квартиры в пригороде растет весной и летом. Происходит это потому, что человек, покупающий жилье в пригороде, хочет видеть ромашки. Людмила Юшина сожалеет, что в целом в области не хватает строительства домов. Например, при расселении коммуналок люди согласны взять квартиру в деревянном доме, но в хорошем районе. Она полагает, что цена на жилье в пригороде до конца года вырастет на 10 процентов. В отдаленных районах повышения не предвидится. «Квартиры в отдаленных районах не выросли в цене с начала года, и все равно их не покупают – нет спроса», – резюмировала Людмила Юшина.
Директор консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Михаил Бимон говорит, что сейчас рынок строящегося жилья можно сравнить со вторичным с точки зрения ассортимента предлагаемых вариантов. Представлены все сегменты, районы и площади. За полгода цены выросли больше всего на жилье массового спроса – почти на 30 процентов. Рост цены по сегментам бизнес-класс и комфорт составил 27 процентов. Меньше всего подрос в цене элитный сегмент, который был лидером роста в 2007 году. «Видимо, достигнута та ценовая планка, выше которой в ближайшее время она не поднимется», – думает эксперт.
Наибольший спрос на рынке строящегося жилья приходится на относительно недорогое малогабаритное жилье в спальных районах, но не особо удаленных от центра. Например, в немодных пригородах, таких как п. Коммунар, п. Бугры, несмотря на относительно недорогое жилье все равно квартиры активно не раскупают.
По мнению Михаила Бимона, до сентября цены на первичном рынке будут «стоять». С сентября начнется плавный рост, скорее всего, на уровне инфляции, который не превысит 15 процентов. Масштабные проекты – «Балтийская жемчужина», Кудрово, квартал «Главстроя» и другие на рынок пока не выведены. Эти проекты начнут выходить на рынок в 2009 году, причем постепенно, очередями. «Оказать влияние на рынок они смогут не раньше второй половины 2009 года», – утверждает Михаил Бимон.
«В 2008 году объем строящегося жилья вырос на 7 процентов по сравнению с 2007 годом. В ближайшие два года рынок будет плавно развиваться, балансируя между спросом и предложением. Больших скачков не ожидается. Скорее всего, весной 2009 года такого бурного роста цен, который был в начале этого года, мы не увидим. Доля ипотеки на рынке строящегося жилья не превышает 30 процентов. Вообще, ипотека – это 15 лет с конфискацией имущества», – резюмирует эксперт.

Автор: Дмитрий Малышев