Прозрачное строительство

Проблемы финансирования строительства, связанные с мировым финансовым кризисом, могут привести к качественной перестройке рынка жилья.

Сейчас приобретение строящегося жилья в Петербурге без ипотеки доступно очень немногим. Ряд банков, в том числе монополисты рынка, в этих условиях требуют, чтобы строители работали по ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве…». В противном случае, они ограничивают доступ к кредитным ресурсам, что может привести к банкротству компаний, работающих вне правового поля. Представители ведущих строительных компаний, ипотечных банков и риэлторы дали свою оценку ситуации и прогноз развития рынка жилья в Петербурге в 2008 году.
Финансовый анализ
Ирина Щеголихина, заместитель директора департамента специализированных продаж банка «КИТ Финанс»:
– Строительных компаний, работающих по 214-му закону, сегодня немного. Существуют объективные причины, из-за которых строительным компаниям сложно перейти к подобной схеме работы. Но, исходя из практики, можно утверждать, что их количество постепенно возрастает. Это связано с тем, что рано или поздно застройщикам придется перейти к договорам долевого участия с государственной регистрацией, и они это понимают.
Для банков комфортнее работать с подобными компаниями, так как при этом существенно уменьшаются риски. Но тенденции к полному прекращению работы с компаниями, которые отчуждают квартиры по иным формам договоров, на сегодня не существует. С другой стороны, потребители стали разбираться в застройщиках и понимают, какой компании можно доверять, а какой нет. Только дополнительное регулирование со стороны государства может ускорить процесс перехода к работе по 214-му закону.
Незначительный рост цен на рынке типового жилья в Петербурге существует, но будет неправильно говорить о значительном повышении цен в обозримом периоде. Ипотечная система более тщательно подходит к оценке заемщиков, и спроса, подобного тому, какой наблюдался с середины 2006 года, уже нет. Соответственно, у людей не так много возможностей приобрести жилье без ипотеки при существующей ценовой политике. А значит, спрос на покупку недвижимости в целом уменьшается, и предпосылок к значительному росту цен нет.

Андрей Пименов, руководитель Санкт-Петербургского офиса Городского Ипотечного Банка:
– Проблема ФЗ №214 в деловых строительных и банковских кругах обсуждается уже давно. После принятия закона те строители, которые не могли или не желали принимать на себя груз ответственности по 214-му закону, были вынуждены искать другие пути решения проблемы привлечения ресурсов для строительства. Такими источниками для строителей стали средства материнских компаний, банковские кредиты, выпуск IPO. Кто-то перешел на работу с физическими лицами через предварительный договор купли-продажи. Откровенно слабые компании ушли с рынка.
Все эти меры не привели к резкому увеличению количества возводимого жилья. По настоящее время остается дефицит строящегося жилья. То есть мы находимся в состоянии, когда условия рынка диктует продавец. Покупатель вынужден соглашаться на условия, предлагаемые строителями. Только сокращение дефицита строящегося жилья может повлиять на выстраивание отношений между застройщиком и дольщиком, в том числе в рамках 214-го закона. Недобросовестные компании просто будут вынуждены уйти с рынка. Вторая сторона проблемы – привлечение банковских кредитов в строительную сферу.
Банковское финансирование строительного комплекса возможно двумя путями: кредитование строительных компаний; кредитование физических лиц на приобретение прав долевого участия. Пока что на рынке мы наблюдаем единичные предложения по кредитованию строительного комплекса. Банки готовы кредитовать только прозрачные компании, зарекомендовавшие себя на рынке. Существенным тормозом на пути развития системы кредитования строительных компаний остается риск банкротства строительных компаний. Указанная проблема является следствием сложностей с привлечением банковского ресурса для кредитования строительного комплекса.
Институциональные инвесторы не готовы финансировать банки для кредитования строительного комплекса, не имея прочного обеспечения кредита. Что касается предоставления кредитов физическим лицам, то здесь тоже наблюдается дефицит предложения от банков. Банки готовы кредитовать приобретение строящегося жилья только в аккредитованных компаниях, которые зачастую являются «родственными» банкам. Другие предлагают кредитование в любой компании, если она работает по 214-му закону. Однако сделки по таким схемам являются единичными.
Принятие законов не исправит ситуацию на рынке долевого финансирования строительства жилья. Рынок должен внести свои правки и отсеять компании, не способные работать в новых условиях. Рост объемов строительства позволит сделать данные продукты более конкурентоспособными и вынудит строительные компании переходить на новые условия работы с дольщиками.
Стоимость квадратного метра жилья в 2008 году будет расти. Прирост составит от 30-40 процентов относительно цены на начало года. Основной рост придется на конец года. В основном рост стоимости коснется сегмента качественного жилья. Типовое жилье пониженной комфортности – панельные «хрущевки», «брежневки» – будет дорожать более медленными темпами, возможны корректировки в сторону снижения стоимости.

Марианна Белькова, руководитель ипотечного управления ОАО «Балтийская ипотечная корпорация»:
– При использовании застройщиками обходных схем ФЗ №214, в банке можно получить ипотеку под поручительство застройщика. В случае месячной просрочки при ипотеке банк обычно идет на уступки и ждет. Он старается работать с заемщиком, решить проблему. По условиям большинства договоров поручительства застройщика, в случае просрочки он платит за дольщика и забирает квартиру. Ипотеку на строящийся объект банк держит на своем балансе до оформления объекта в собственность. В текущей ситуации банки не заинтересованы раздувать балансы, накапливая такие кредиты.
В итоге на рынке ипотеки остаются банки-монополисты с дешевыми государственными ресурсами и иностранные банки. Для иностранцев наш рынок вообще непонятен, что это за форма – «предварительный договор». А у ведущих петербургских застройщиков эти договоры вообще оформляются через подставное юридическое лицо.
Непонятно, почему банки дают кредиты под эти схемы и куда смотрит прокуратура. Банки-монополисты, в частности, Сбербанк, тоже критично относятся к предварительным договорам. Есть политическое решение, что таких застройщиков кредитовать не будут. Застройщикам придется работать по ФЗ №214, если они хотят сохранить доступ к ипотечным деньгам. Думаю, это проблема завтрашнего дня, но уже сейчас эта тенденция присутствует.
Анализ строительства
Алексей Лукьянов, директор по экономике и финансам компании Setl City:
– В последнее время ситуация с получением кредитов на строительство заметно ухудшилась. Строителям требуются длинные деньги. Банки сегодня выдают их с еще меньшей охотой, чем раньше. Ставки кредитования существенно возросли. Мы связываем это с высоким уровнем инфляции в стране, из-за которого Центробанк за последнее время уже дважды повышал ставку рефинансирования, а объемы долгосрочного кредитования начали стремительно сокращаться.
Жесткие требования к застройщикам в части работы по ФЗ №214 банки начали предъявлять много раньше, сразу после вступления закона в силу. В свое время это, безусловно, послужило фактором, стимулирующим крупных участников рынка к более дисциплинированному отношению к документации по проектам. Но это не единственный фактор, поскольку жесткий контроль также осуществляют органы власти.

Сергей Себелев, заместитель директора компании «Консалтинговый центр «Петербургская Недвижимость»:
– В настоящее время наблюдаются не проблемы финансирования строительных проектов, но увеличение ставок по кредитам, в том числе и для застройщиков. Это связано с финансовым и банковским кризисом на Западе. В условиях нашего законодательства и действительности банки при решении о выдаче кредита не руководствуются тем, по каким договорам работает с клиентами строительная компания.
При выдаче кредита решающую роль играет финансовая устойчивость заемщика и успешность предыдущих проектов, соответствие планируемому графику поступления денежных средств, полученных от реализации проекта. При этом по законодательству банки не обязаны работать исключительно с теми застройщиками, которые работают по ФЗ №214.
Собственные средства застройщика, вложенные в проект, – покупка земли, разработка документации, строительство до определенного этапа, например, второго этажа, оборачиваются минимум два раза за время его реализации. В последнее время, как и всегда, в период равновесного состояния рынка рентабельность проектов сокращается за счет роста цен на стройматериалы.
До конца года рост цен на жилье составит порядка 6-8 процентов. На него будут влиять такие факторы, как снижение объемов ипотечных кредитов в связи с изменением условий, достаточно высокие цены на жилье. Купить квартиру без привлечения ипотечных средств в настоящее время могут позволить себе немногие. За время, прошедшее с последнего серьезного подорожания, люди еще не успели накопить средства и откладывают покупку на будущее.

Артур Кириленко, президент корпорации «Строймонтаж»:
– Рентабельность в строительном бизнесе значительно зависит от расположения земельного участка и класса жилья. В Петербурге этот показатель колеблется в диапазоне 20-40 процентов по большинству проектов. Текущие цены на жилую недвижимость сохранятся до конца 2008 года, возможен небольшой рост в пределах 5 процентов. В 2009 году рост стоимости 1 кв. метра составит 15-20 процентов. Основные факторы роста – спрос и предложение. Превышение платежеспособного спроса над предложением сохранится в 2009 году. Кроме того, в следующем году продолжится рост себестоимости строительства и цен на землю.
РиэлторскаЯ оценка
Владимир Гаврильчук, генеральный директор «Адвекс-РОССТРО»:
– Реализация девелоперских проектов по ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве…» связана для застройщиков с заметной перестройкой инфраструктуры. Поэтому сегодня на рынке очень мало объектов, которые продаются в соответствии с этим законом. Пока на состояние рынка это влияет незаметно, поскольку много прав на застройку объектов было приобретено до принятия данного закона. Конечно, рано или поздно это проблема ФЗ №214 возникнет, и застройщиков вынудят перестроить свою работу. Это имеет значение, но данный фактор сегодня не оказывает большого влияния на ситуацию.
На рынок сегодня влияют другие факторы. В частности, удорожание ипотеки влияет значительно больше, чем реализация этого закона. В большинстве случаев механизмы взаимодействия кредиторов и девелоперов уже выработаны. Есть очень крупные строительные компании с понятной отчетностью, ликвидностью. Проблема заключается в другом – стоимость денег на рынке межбанковского кредитования заметно выросла. Соответственно, увеличились риски. Поэтому наши банкиры не хотят допускать тех ошибок, которые сделали их западные коллеги.
Естественно, строителям надо работать в легальном поле. Однако в свое время девелоперы набрали много пятен застройки, и им неинтересно усложнять себе жизнь. Естественно, определенные проблемы, связанные с реализацией проектов, сегодня имеются, но у большинства строительных компаний существует достаточный задел, финансовая «подушка», чтобы еще в течение значительного времени работать спокойно. Тем более что сегодня себестоимость строительства в сезонном смысле не растет так, как это было некоторое время назад. Поэтому с увеличением спроса на жилье, допустим, осенью, вопросы прозрачных схем работы отойдут на второй план.
Степень зависимости строительных компаний от ипотечных денег достаточно велика. Однако это система сообщающихся сосудов. Потому что кредиторам тоже надо пристраивать свой финансовый ресурс под понятные программы, а строителям надо продавать. Поэтому если макроэкономика государства будет позитивно развиваться, сохранятся высокие цены на энергоносители, от которых в значительной степени зависит макроэкономика, то все будет работать в связке и нормально функционировать. Хотя такого роста цен и сверхприбылей, которые были раньше, наверное, в ближайшее время не предвидится, в том числе на строительном рынке. Потому что ужесточается контроль, достаточно сложными становятся сделки, диверсифицируются проекты и сознание потребителей.
По многим проектам, если они не попали в цель, будет просто застой. Это может привести к банкротству отдельных девелоперов. В целом, компании, которые диверсифицировали девелоперский пакет, никуда не денутся. Мы уверенными шагами идем к цивилизованному рынку, как на Западе. Сейчас нет никаких предпосылок для снижения цен на жилье. Более того, с развитием таких программ, как расселение коммунальных квартир, появляется устойчивый спрос, который приведет к росту цен. До конца 2008 года цены в среднем по рынку вырастут на 7-12 процентов. В следующем году рост цен будет плавным и слегка опережающим уровень инфляции.

Михаил Грин, генеральный директор Grand&Metro consulting:
– Принципиальность и пауза, взятая органами исполнительной власти и правоохранительными органами, очень своевременны. Сейчас государству необходимо проявить свою твердость с тем, чтобы строительным компаниям не оставалось другого выхода, кроме как работать по ФЗ №214. Тогда найдутся дополнительные возможности привлечения ресурсов на кредитных и финансовых рынках.
Наиболее легкий способ – взять деньги у населения, построить и продать. Нормальный рынок – привлечение ресурсов, строительство объекта и реализация готового жилья. Если строители получили финансовый ресурс, то они должны конкретно указать дату ввода объекта. Если это средства физического лица, то надо показать ему ту квартиру, которую он получит. Если строители по каким-то причинам не выполняют своих обязательств, то они несут финансовую ответственность. Строительное лобби сейчас пытается изменить этот закон. Однако у меня есть уверенность, что ФЗ №214 будет работать, и это правильно.
Единственное, при этом может вырасти стоимость жилья из-за того, что это будут привлеченные средства. Надо будет выплачивать проценты по кредитам. Важно, чтобы это произошло не за счет перекладывания платежей на потребителей, а за счет снижения прибыли строителей. В 90-е годы инвестиции в строительство давали 300 процентов годовых, в 2000-х годах – 70 процентов годовых. Сейчас норма прибыли должна составлять 20 процентов. Это достаточно хорошо, нигде в мире этого нет.
При переходе на работу по ФЗ№214 цены на жилье могут вырасти на 22 процента. Например, привлечение средств происходит по ставке 12 процентов годовых. Застройщик решит, что, раз он нашел деньги, значит, может еще взять дополнительно 10 процентов себе за работу. Хотя это может быть и 50 процентов при пессимистичном сценарии, но в оптимистичном варианте может быть и 2 процента. Текущая прибыль строителей в Москве и Петербурге составляет не менее 70 процентов. С учетом роста цен, начиная с сентября, на 1,5-2 процента в месяц, 1 кв. метр жилья в Петербурге подорожает на 8-10 процентов до конца 2008 года.


Автор: Дмитрий Малышев