Земля – даром

В июне правительство Ленинградской области внесло в Законодательное собрание законопроект о бесплатном предоставлении земельных участков населению для жилищной застройки.

В настоящее время законопроект обсуждается в комиссиях Законодательного собрания Ленинградской области и в начале июля должен быть внесен на пленарное заседание.
«Может быть, мы несколько предвосхищаем события, но надеемся, что основная идея документа будет сохранена и найдет поддержку у депутатов, – говорит заместитель председателя Ленинградского областного комитета по управлению государственным имуществом Андрей Савченко. – Не только региональные, но и федеральные законодатели, как показывает практика, заинтересованы в том, чтобы каким-то образом облегчить и упростить процедуру получения гражданами земельных участков на льготных условиях или бесплатно. Предлагаемый законопроект направлен, в первую очередь, на реализацию одного из приоритетных национальных проектов по обеспечению граждан России доступным и комфортным жильем».
Гладко было на бумаге…
Первые попытки разработать документ были предприняты более 2 лет назад, его текст готовили сотрудники Комитета по архитектуре и градостроительству правительства Ленобласти.
«Проект областного закона о бесплатном предоставлении земельных участков в собственность гражданам для индивидуального жилищного строительства готовился нами в соответствии с положениями действующего Земельного кодекса РФ, – замечает один из авторов проекта, начальник отдела градостроительного контроля Ленкомархитектуры Анатолий Новиков. – Земельный кодекс действует с 2001 года, но до сих пор внимательное и глубокое его изучение раскрывает новые возможности».
Статья 28 Земельного кодекса предусматривает как возможность предоставления земельных участков за плату, в соответствии с установленными процедурами, так и бесплатно в случаях, устанавливаемых субъектом РФ. При этом бесплатные земельные участки могут предоставляться как юридическим, так и физическим лицам, и не только под жилищное строительство, но в законопроекте речь идет именно о нем.
Комитетом по архитектуре и градостроительству в течение ряда лет велся учет предоставления участков под строительство, освоения земельных участков и т.д. Процент индивидуального строительства в общем объеме вводимого жилья постоянно растет. Это подтверждает тот факт, что большинство жителей области не имеют практической возможности приобрести комфортабельное жилье в многоквартирных домах и предпочитают более дешевые варианты. В ряде районов области до 70 процентов жилья строилось жителями Петербурга, но в районах, отдаленных от города, строительство ведется главным образом жителями области, и именно тех муниципальных образований, где они постоянно проживают.
В 2005 году индивидуальное строительство составило около 70 процентов общей площади жилья, вводимого в области.
Естественно задаться вопросом: что сделали органы местного самоуправления и власти области, отчитывающиеся о больших объемах и высоких темпах роста строительства?
Тот, кто берется за индивидуальное строительство, сталкивается со множеством трудностей. Это хождение по многочисленным чиновничьим кабинетам для оформления необходимых документов, приобретение и доставка строительных материалов и, наконец, само строительство. К этому прибавляется необходимость приобретения земли под застройку, цена на которую постоянно и быстро растет и в некоторых муниципальных образованиях достигает астрономических размеров.
Законопроект предусматривает право на однократное бесплатное приобретение земельных участков под жилую застройку жителями Ленинградской области, зарегистрированными на ее территории на протяжении не менее 5 лет, то есть коренными жителями.
Содержание законопроекта изначально было направлено на облегчение жилищной проблемы малообеспеченным и, частично, среднеобеспеченным категориям граждан.
По мнению Анатолия Новикова, те, кто располагает достаточными средствами, уже решили свои жилищные проблемы. Законопроект должен помочь жителям сельских населенных пунктов, деревень, поселков, работникам сельского хозяйства, которые всю жизнь работали на земле, но не накопили средств на приобретение земли в собственность по существующим ценам.
Проект закона был разработан достаточно давно, но долгое время находился в стадии доработки, рассматривался и корректировался в различных инстанциях исполнительной власти Ленинградской области. Представлению его в Законодательное собрание предшествовала большая и кропотливая подготовительная работа, но и сегодня у авторов законопроекта нет полной уверенности, что он будет принят в сжатые сроки. Тем более что вопросов по законопроекту возникает довольно много.
Бесплатно, но не длЯ всех
Понятно, что в первую очередь на бесплатное получение земельных участков смогут претендовать жители отдаленных муниципальных, а не «элитных» Всеволожского, Выборгского, Приозерского районов. При этом в течение 3 лет после приобретения участка застройщик должен подтвердить, что сможет завершить строительство. Но как это сделать в отсутствие инженерной инфраструктуры, когда значительные суммы придется заплатить за подключение к источникам энергии, при отсутствующих или труднопроходимых дорогах?
На это Анатолий Новиков, ссылаясь на Земельный кодекс, замечает, что все земельные участки, предоставляемые на платной или бесплатной основе, должны быть уже сформированы. Это задача органов местного самоуправления. Они должны установить границы участка, поставить его на кадастровый учет, установить разрешенное использование и т.д.
Анатолий Новиков соглашается, что в ходе дальнейшего обсуждения законопроекта должен быть подготовлен целый ряд нормативно-правовых актов, без которых он не начнет работать.
Предполагается, что размеры выделяемых земельных участков будут составлять 0,12 га в муниципальных городских поселениях и 0,25 га – в сельских поселениях.
Для решения о бесплатном предоставлении земельных участков предполагается создание специальных муниципальных районных комиссий, включающих в себя представителей общественных организаций, законодательной и исполнительной властей, других заинтересованных органов, может быть, почетных граждан области и т.д.
Состав таких комиссий должны определять сами муниципальные образования. Комиссии будут рассматривать заявления, поступающие в органы самоуправления первого уровня, и в зависимости от того, насколько востребована территория под бесплатное предоставление участков, будет определять равномерность нагрузки по населенным пунктам конкретного муниципального района. Это необходимо, по мнению Анатолия Новикова, для того, чтобы избежать чрезмерного «наплыва» на отдельные населенные пункты, которые не смогут выдержать такого спроса. Комиссия должна определить возможность предоставления бесплатного участка и рекомендовать подателю заявления, где для него было бы лучше этот участок получить.
Последний тезис вызвал нервные смешки некоторых участников круглого стола и естественный вопрос о перспективах коррупции, для которой открываются возможности более широкие, чем 0,12-0,25 га.
«Конечно, тут может быть конфликт интересов, – согласился Анатолий Новиков. – Может возникнуть ситуация, когда гражданин захочет получить один участок, а комиссия ему предложит другой. Но мы ведь говорим о бесплатных участках. Кстати, если заявитель не согласен с доводами комиссии, он может подать в суд и там отстаивать свои права. Все это будет решаться на муниципальном уровне».
В законопроекте о предоставлении бесплатных земельных участков предусматривается два варианта. Первый – для почетных граждан Ленинградской области, для награжденных орденами и медалями. Они имеют право получить участок в любом муниципальном образовании, любом населенном пункте области без каких-либо ограничений. Все остальные могут получить земельный участок по месту регистрации. Такое ограничение введено для того, чтобы избежать наплыва желающих приобрести участки во Всеволожском, Выборгском и Приозерском районах.
Авторы законопроекта считают, что гражданин имеет право на приобретение земельного участка только там, где проживает, платит налоги и, тем самым, участвует в решении социальных программ муниципального объединения.
Анатолий Новиков рассказал, что еще в 2004 году по заказу Комитета по архитектуре и градостроительству Институтом урбанистики была проведена большая работа по оптимизации размещения жилищных построек и соответствующей инфраструктуры до 2012 года. Планирование новых застроек ведется с учетом этих материалов. В области есть как районы, где территориальное и численное развитие необходимо ограничивать, так и те, где развитие высокими темпами следует стимулировать.
В тех районах, где выделяются земельные участки под жилую застройку, наряду с продажей через аукционы должны выделяться и бесплатные участки. Анатолий Новиков заметил, что там, где это условие не соблюдается, можно ждать скорой смены руководства.
«Право на земельный участок как объект недвижимости появляется у гражданина или юридического лица с момента государственной регистрации, которую осуществляет государственная регистрационная служба, – поясняет Андрей Савченко. – Перечень необходимых документов определен федеральным законодательством и рядом подзаконных актов. Основными правоустанавливающими документами будут решение комиссии, постановление органа местного самоуправления соответствующего уровня и документ, описывающий характеристики самого объекта недвижимости (кадастровый план)».
Комментировать схему налогообложения в предполагаемой процедуре предоставления бесплатных земельных участков Андрей Савченко пока отказался.
КоррупциЯ – на старт!
В подготовленных разработчиками законопроекта рекомендациях есть предварительный перечень необходимых для получения участков документов, который предполагается уточнять.
Возможный конфликт интересов заключается в том, что муниципальным образованиям будет предоставляться право самим определять необходимый пакет документов на приобретение земли, и каким он в результате окажется, пока никто сказать не может.
На вопрос, не станет ли такая неопределенность питательной средой для коррупции, участники круглого стола ответить не смогли, выразив лишь надежду, что этого не произойдет.
Предполагается, что участки будут предоставляться на 3 года за символическую арендную плату 120 рублей в год на время, отведенное на строительство индивидуального жилого дома средних размеров (около 100 кв. метров). Через 3 года, если дом не построен и нет серьезных аргументов для отсрочки, владелец земли должен будет платить арендную плату «по полной ставке». Правда, ставка эта тоже пока не определена, и даже не ясно, кто и на каких основаниях будет ее устанавливать.
Авторы законопроекта считают, что разбираться с подобными «мелочами» должны все те же комиссии при муниципальных образованиях.
Только после завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию, по решению все той же комиссии, земельный участок может быть приобретен в собственность.
Если же комиссия не сочтет аргументы убедительными, то владельцу построенного дома придется выкупать участок по рыночной стоимости.
Анатолия Новикова почему-то удивляет, что вопрос о праве получения бесплатного участка с целью его продажи интересует, в первую очередь, жителей Петербурга. Но может ли быть иначе, если уже в ходе круглого стола возникло по меньшей мере три варианта «обхода» закона, находящегося еще в стадии подготовки. Не может служить убедительным аргументом то, что законопроект ориентирован лишь на коренных жителей области, прописанных в ней не менее 5 лет.
Наивно предполагать, что желающий приобрести бесплатный участок не найдет или не приобретет доверенных лиц в нужном районе.
Пока не совсем понятно, будут ли предоставляться бесплатные земельные участки на семью или каждому из ее состава (развод в этом случае не является проблемой), смогут ли претендовать на участок совершеннолетние дети и т.д.
Анатолий Новиков утверждает, что земли в Ленинградской области достаточно для всех желающих заняться индивидуальным строительством, но при этом не хочет называть конкретные цифры. Он считает, что в области идет массовый перевод земель сельскохозяйственного назначения в другие категории и думает, что новый закон, в случае его принятия, станет препятствием для разбазаривания угодий.
В заключение организаторы круглого стола пришли к выводу, что он оказался больше похож на общественные слушания, поблагодарили всех участников и разошлись. Перспективы принятия законопроекта остаются туманными.


Автор: Александр Беликов