Новые правила ипотеки

В Ассоциации риэлторов Петербурга и Ленобласти прошел круглый стол «Ипотека на первичном и загородном рынках. Новые правила игры».

Участники заседания отметили новые тенденции и проблемы с кредитованием на этих рынках.
Садовод-ипотеЧник
Cоветник по правовым вопросам кредитного брокера «Уником» Антон Лебедев сообщил, что доля ипотечных сделок с загородной недвижимостью не превышает 1,5–2 процента от общего объема ипотечных кредитов. Доля сделок с объектами в садоводствах еще меньше. Однако объемы ипотечного кредитования такого загородного жилья растут, так как государством взят курс на развитие малоэтажного строительства.
Ипотечные программы накладывают ограничения на выбор объекта недвижимости, устанавливая обязательные требования к такого рода объектам, в том числе и требования к уровню благоустроенности. Дома в садоводствах являются не самыми благоустроенными, поэтому значительная часть такого рода объектов просто не попадает в категорию кредитуемых. По мнению Антона Лебедева, малоэтажное строительство производит в основном объекты премиум-класса. Это приводит к расслоению предложения на элитное жилье и жилье, которое пользуется значительно меньшим спросом. Предложение доступного малоэтажного жилья на рынке минимально.
Постановление Конституционного суда РФ №7-П от 14 апреля 2008 года позволило регистрацию в домах, распложенных в садоводствах. Однако данное постановление распространяется не на все садоводства, а только на те дома, которые будут признаны пригодными для постоянного проживания и расположены на садовом земельном участке, относящемся к землям населенных пунктов. Таким образом, у граждан появилось право на регистрацию в садовом доме. «Однако воспользоваться этим правом смогут только те, чьи дома признаны пригодными для постоянного проживания на основании нормативного акта субъекта РФ или решения суда, а садовый участок распложен на землях населенных пунктов», – отметил эксперт.
Полномочиями по определению «пригодности» для постоянного проживания, скорее всего, будут наделены проектно-инвентаризационные бюро (ПИБ) и Бюро технической инвентаризации (БТИ). Критерии пока не ясны. В любом случае в отсутствии законодательства субъекта РФ с этим вопросом необходимо обращаться в суд. Это положение явно не располагает граждан к покупке домов в садоводствах с целью постоянного проживания.
Кредитование объектов недвижимости предполагает оценку объекта недвижимости. В случае кредитования загородной недвижимости приобретается сразу два объекта недвижимости – земля и дом. Большинство ипотечных программ при расчете параметров кредита используют только стоимость дома, а это означает, что земельный участок должен будет приобретаться из собственных средств заемщика», – уточнил Антон Лебедев.
Если прямое кредитование приобретения загородной недвижимости затруднено рядом обстоятельств, то приобретение этой недвижимости под залог другого объекта доступно. Кредитные организации охотнее соглашаются принимать в залог «привычный» объект недвижимости – квартиру, предоставляя деньги на приобретение другого объекта недвижимости. «Однако размер кредита будет составлять 70-90 процентов от стоимости закладываемой квартиры», – резюмировал Антон Лебедев.
Коттеджные проблемы
Заместитель руководителя загородного отдела департамента маркетинга компании «Петербургская Недвижимость» Юлия Нигуль в качестве ключевых проблем ипотечного кредитования загородных объектов выделяет: отсутствие градостроительной документации в населенных пунктах Ленобласти; недооформленные документы на землю, темные схемы получения земельных участков; невозможность определить добросовестность застройщика.
Для выдачи кредита банку необходимо адекватно оценивать объект недвижимости. На загородном рынке оценка отягощается земельным участком и индивидуальными особенностями каждого конкретного объекта. «Сложно оценить ликвидность загородного объекта – срок экспозиции и риски, связанные с неправильной оценкой данных параметров», – говорит Юлия Нигуль. Значительное количество объектов первичного рынка, возводимых на землях, находящихся в краткосрочной аренде. Результатом является тот факт, что из 127 коттеджных поселков кредитуется лишь 21 проект.
На рынке коттеджных поселков существует две основные схемы ипотечного кредитования. Совместный инвестиционный проект банка и застройщика, когда банк инвестирует в строительство объекта и предлагает программу ипотечного кредитования или проект аккредитован банком. Типичные условия кредитования: срок от 1 года до 30 лет. Первоначальный взнос в интервале 10-80 процентов. Средний размер первоначального взноса составляет 30 процентов. Ставки по кредитам: 11,7 – 16 процентов годовых в рублях, 10,4-14,99 процента в долларах. Размер процента зависит от ряда условия: срока кредита, суммы подтвержденных доходов и т.п. В качестве банков, активно работающих на загородном рынке, можно выделить «КИТ-Финанс» и «Сбербанк». «Кстати, из 21 кредитуемого объекта восемь расположены на землях, предназначенных для осуществления деятельности дачных и садоводческих объединений. Хотя еще 2 года назад ипотечные кредиты встречались только на объекты, расположенные на землях ИЖС», – заметила эксперт.
«Каждый раз, рассуждая об ипотеке, мы в первую очередь надеемся на то, что она представляет собой реальный инструмент для улучшения жилищных условий основной массы населения. Пример из практики – Всеволожский район, малоэтажный комплекс «Янино». Минимальное предложение – секция в таунхаусе 111 кв. метров с участком 2 сотки. Цена объекта – 5950 тыс. рублей. Проект кредитует «Кит-финанс». Залогом выступает приобретаемый объект. Первый взнос – от 20 процентов. В данном случае – 1119 тыс., сумма кредита 4760 тыс. рублей. Срок кредита 10 лет, необходимый уровень подтвержденного дохода по форме 2-НДФЛ составляет 160 тыс. рублей в месяц. Ежемесячный платеж по кредиту – 79 707 рублей. Причем это один из самых бюджетных вариантов, представленных на рынке, наименее удаленный от города», – заключает Юлия Нигуль.
ПервиЧные кредиты
Руководитель ипотечного управления ОАО «Балтийская ипотечная корпорация» Марианна Белькова рассказала, что застройщики с большой охотой сотрудничают с банками, создают совместные ипотечные программы, проводят рекламные акции. На некоторых объектах до 60 процентов, а то и 80 процентов объема продаж осуществляется с привлечением ипотечного кредита. В среднем по рынку около 25 процентов сделок совершается с использованием кредита. Причем речь идет только о тех сделках, где в банк закладывается право требования на строящуюся квартиру, замечает Марианна Белькова. При этом многие приобретают жилье на первичном рынке, заложив имеющуюся недвижимость. Появились программы кредитования переуступок прав требования.
С начала лета 2007 года финансовый рынок стало лихорадить, кризис докатился отголоском и до петербургского рынка ипотечного кредитования. Многие небольшие банки, на которые приходится 30 процентов рынка, негласно сворачивают программы кредитования первичного рынка недвижимости, комментирует эксперт. Поскольку дешевых зарубежных заимствований не предвидится, на рисковом рынке кредитования первичного рынка фактически остались только крупные банки с мощными ресурсами. Остальные банки, скорее всего, переориентируются на краткосрочные кредиты. «Все эти факторы могут привести к перекрыванию гарантированного сбыта строящегося жилья, а, следовательно, к снижению темпов строительства», – прогнозирует Марианна Белькова.


Автор: Дмитрий Малышев