Недвижимость вокруг мегаполисов

Территории вокруг мегаполисов привлекают застройщиков и потенциальных покупателей жилья и в то же время таят в себе немало опасностей. Экономика области интенсивно развивается, но для жилищной застройки это представляет определенные проблемы.

Ближайшие пригороды Петербурга бурно развиваются, появляются новые промышленные зоны и транспортные магистрали. Уже запланированы вторая, третья и даже четвертая кольцевая дороги. Примерное их расположение, впрочем, известно. Тем не менее промышленные зоны и транспортные развязки создают серьезные проблемы для загородного домостроения. Это относится как к элитным коттеджным поселкам, так и к менее престижным садоводствам и другим поселениям, товариществам по обработке земли.
«Если в городе существует примерный план строительства, то, по нашим оценкам, до 80 процентов загородных поселений не имеют генеральных планов строительства, – говорит исполнительный директор Ассоциации «Загородная недвижимость» Владимир Майоров. – В этих населенных пунктах не знают, какие будут развиваться инфраструктуры, какие дороги и путепроводы будут проходить через них или поблизости. В связи с неопределенностью ситуации выдача разрешений на строительство часто неоправданно затягивается, и нет конца хождениям по многочисленным кабинетам и инстанциям».
Стоимость оформления документов составляет от 2 до 7 млн рублей. Это, по словам Владимира Майорова, лишь официальная стоимость, а «непредвиденные расходы» могут их значительно превосходить.
«У нас нет претензий к правительству Ленинградской области, но они есть к отдельным комитетам правительства, – подчеркивает Владимир Майоров. – Уверен, что существующие проблемы преодолимы при четкой работе комитетов. Нужно публиковать планы, проводить конкурсы и аукционы по понятным для всех правилам».
Банки рисковать не хотЯт
Кредитование малоэтажного строительства в пригородах Петербурга и в Ленинградской области имеет свои особенности.
«К сожалению, рынок загородного строительства у нас еще недостаточно развит, – считает представитель холдинга «Национальная резервная корпорация», советник управляющего Санкт-Петербургского национального резервного банка Алла Трубникова. – Он значительно отстает от городского, и за прошедший год ситуация мало изменилась. Ряд банков ужесточил условия ипотечного кредитования в связи с мировой ситуацией на финансовых рынках».
Основные риски ипотечного кредитования на вторичном рынке загородной недвижимости связаны с тем, что есть серьезные проблемы с правовым статусом земли, оформлением документов на нее. Часто банки сталкиваются с тем, что приватизация не была проведена чисто, и с юридической точки зрения сомнительна залоговая стоимость участка. Банки не склонны кредитовать и строительство в поселках, где не была проведена четкая кадастровая съемка и определены границы каждого из участков.
Другой сложностью является трудность определения ликвидности объектов недвижимости. Банки страхуются от дефолта или иных ситуаций, которые могут помешать им продать недвижимость в случае необходимости. Получается, что население, благодаря заверениям правительства, все больше не верит в возможность дефолта, а банки – верят?
Часто строения, особенно элитные, создаются под заказчика, и их рыночная стоимость значительно ниже реально уплаченных сумм. Не всегда красивый, с точки зрения владельца, дом на берегу любимого озера может быть реализован по запрашиваемой цене.
Для представителей банковского сообщества более комфортно работать с городским жильем, малоэтажными поселками, построенными по типовым проектам, которые оценить проще, где понятна транспортная доступность, понятна инфраструктура и т.д.
По словам Аллы Трубниковой, банковское сообщество мечтает о рынке первичного загородного жилья. Сейчас заявлено о строительстве большого количества коттеджных поселков, в том числе класса «эконом», которые по своей идеологии близки ипотечному кредитованию. Но система согласования предпроектной документации, оформление земли, кадастровая съемка в соответствии с генеральным планом, оформление домовладений в собственность и т.д. слишком сложна. Сроки доведения этих объектов до стадии, когда они могут быть оформлены в залог, к сожалению, затягиваются, и сейчас подобных проектов в Ленинградской области практически нет. Ипотека остается понятием теоретическим.
Нужна быстрая оборачиваемость средств, и застройщики заинтересованы в существовании ипотеки, но пока ее нет.
Одним из основных рисков загородного строительства Алла Трубникова называет невыполнение застройщиком своих обязательств. В лучшем случае на первичном рынке в качестве залога принимается право требования владельца по договору с застройщиком. Как правило, это инвестиционные договоры.
На загородном рынке жилья работает лишь несколько банков, и только с теми застройщиками, которые попадают в разряд надежных.
Для ускорения процесса развития малоэтажного строительства государству необходимо принять меры по совершенствованию законодательства и устранения административных барьеров при регистрации домов, оформления земельных участков и обеспечения их необходимой инфраструктурой.
Банки заинтересованы в финансировании быстровозводимых, крупных поселений вблизи от города с доступностью к ключевым городским объектам. Правда, как-то выпадает из этих соображений фактор стоимости самой земли вблизи города.
Банки готовы финансировать ликвидные объекты без риска и под высокие проценты. Кто бы сомневался?!
Алла Трубникова, как представитель банковского сообщества, считает, что ежемесячные платежи по кредитам должны соответствовать городским, но банков, занимающихся ипотечным кредитованием загородного жилья, очень мало.


Автор: Александр Беликов