Ключ к ипотеке

Несмотря на энергично прогрессирующие статистические показатели темпов роста жилищного кредитования, ипотека все еще остается экзотикой, доступной далеко не многим россиянам.

Свой вклад в дело «продвижения ипотеки в массы» постаралось внести и Агентство по страхованию вкладов (АСВ). Кажется, оно готовится предложить россиянам новый способ накопить денег для приобретения жилья.
Состоявшееся в середине июня заседание экспертно-аналитического совета АСВ было посвящено проблеме создания в России системы жилищных накоплений. В ходе заседания было озвучено (правда, пока лишь на уровне идеи) предложение о создании нового ипотечного механизма – специального жилищного накопительного вклада.
С докладом о создании системы жилищных накоплений выступал вице-президент Ассоциации региональных банков «Россия» Олег Иванов.
В течение последних нескольких лет в России бурно развивались программы и проекты банковского ипотечного кредитования, росла численность клиентов кредитных организаций, получающих ипотечные кредиты, наметилась тенденция реального снижения процентных ставок.
По данным Банка России, по состоянию на 1 апреля 2008 года суммарный объем ипотечного кредитования граждан только кредитными организациями превысил 700 млрд рублей. С учетом ссудного портфеля некредитных организаций, включая АИЖК, этот показатель составляет около 820 млрд рублей. Тем не менее, несмотря на очевидно неплохие цифры, общее количество граждан, получивших ипотечные кредиты, остается на достаточно низком уровне, его доля не превышает и 1,5 процента населения России.
Рост цен на недвижимость породил серьезный разрыв между уровнем доходов средней российской семьи и стоимостью квартиры даже небольшой площади. По оценкам экспертов рынка недвижимости, сформировалась широкая группа граждан, потенциально готовых участвовать в ипотечных программах, но пока из-за ограниченных доходов не способных получить ипотечный кредит.
Да и сложившиеся на финансовом рынке условия трудно назвать способствующими активности потенциальных заемщиков. По оценке экспертов, текущее состояние российского рынка ипотечного кредитования можно назвать если и не преддверием кризиса, то свидетельствующим о полном исчерпании потенциала роста. Если в 2004-2007 годах объем рынка ежегодно увеличивался на 80-100 процентов, то в первой половине 2008 года фактические объемы выданных кредитов (в рублевом выражении) уменьшились на 25 процентов. Еще более заметно сократилось количество предоставленных ипотечных кредитов.
Олег Иванов отметил сильно возросшую стоимость заимствований, которая существенно повысила цену кредитных ресурсов и, как следствие, – рыночных процентных ставок по кредитам. А также «закупоривание» банковских балансов в результате накопления значительного объема ипотечных кредитов, выданных под нерыночную (заниженную) процентную ставку. По разным оценкам, объем подобных кредитов на балансах малых и средних региональных банков достигает 250-300 млрд рублей.
Закономерным итогом стало сворачивание либо замораживание программ ипотечного кредитования многими российскими банками, в том числе и занимавшими заметную долю рынка, массовое ужесточение стандартов выдачи ипотечных кредитов в России, ужесточение требований к заемщикам, включая отказ банков от выдачи ипотечных кредитов без первоначального взноса.
В основе предлагаемой системы жилищных накоплений, призванной противостоять отрицательным тенденциям рынка, лежит срочный, безотзывный, пополняемый банковский вклад, открываемый, в отличие от германской модели строительных сберкасс, в универсальном, а не специализированном, банке. Единственная оговорка – получить возможность заключать с гражданами договоры жилищного накопительного вклада должны лишь банки, допущенные в систему страхования вкладов физических лиц.
Причем в соответствии с договором, заключенным между банком и вкладчиком, после накопления установленной суммы вкладчик имеет право на получение в банке ипотечного кредита на заранее определенных условиях.
По мнению Олега Иванова, при существующем уровне развития российских финансов только банковская система способна обеспечить прогнозируемо растущему числу клиентов надежное накопление и сохранение соответствующих сумм: даже по приблизительному расчету ежегодная сумма их первичных взносов может составить 300-500 млрд рублей.
Ожидается, что новый механизм позволит даже не самым состоятельным россиянам и денег накопить на первоначальный взнос по ипотечному кредиту, и впоследствии, по истечении срока вклада, кредит на приобретение жилья получить на более выгодных, чем обычно, условиях.
Авторы идеи предполагают, что уже сегодня, с учетом прогнозируемого Правительством России общего снижения процентных ставок и инфляции в течение 3-5 лет, можно предусмотреть выдачу через три года кредитов участникам программы по ставке 8-10 процентов годовых. По их мнению, такие обязательства могли бы взять на себя банки-участники программы, процентный риск которых может быть хеджирован (застрахован) субъектом Федерации или в целом Российской Федерацией.
Условия хеджирования могли бы, например, предусматривать, что в случае, если рыночная процентная ставка на момент предоставления заемщику кредита окажется выше договорной, бюджет субъекта Федерации принимает на себя обязательство субсидировать процентную разницу.
Предполагается смешанный вид договора жилищного накопительного вклада. Это значит, что он будет сочетать как элементы договора срочного банковского депозита (вероятно, продолжительностью 3-7 лет), так и положения соглашения о предоставлении вкладчику ипотечного кредита по истечении срока вклада. Договоры подобного вида, в частности, предусмотрены законодательством Австрии, Венгрии, Германии, Испании, Польши, Франции, Чехии и многих других стран. Законодательство некоторых стран предусматривает меры государственной поддержки вкладчиков путем перечисления целевых бюджетных субсидий на их банковские жилищные счета. Тем самым государство создает макроэкономические условия для стимулирования сбережений граждан, увеличения кредитного потенциала банковской системы, снижения инфляции и активно помогает решению жилищных проблем своих граждан.
В отличие от привычных банковских депозитов, новый вид вклада предлагается сделать безотзывным – вкладчик не будет иметь права изъять свои средства до истечения срока договора. В то же время надо отметить, что принцип безотзывности вклада не будет ограничивать возможности вкладчика немедленно получить денежные средства в случае острой необходимости. Как показывает мировой опыт, банки охотно предоставляют своим клиентам краткосрочные кредиты под залог прав по таким срочным вкладам.
Предполагается также, что будет существенно повышен и размер гарантий государства по жилищным вкладам (до 3 млн рублей с нынешних 400 тыс. рублей для «обычных» депозитов). Но одновременно на уровне закона должна быть предусмотрена возможность получени гражданином страхового возмещения только один раз для всех его жилищных вкладов, размещенных во всех банках. Понятно, что в противном случае многочисленные попытки злоупотреблений будут практически неизбежны.
Собственно, идея создать в России систему жилищных накоплений – не оригинальна, но ее реализация путем законодательного закрепления специального вида вклада предлагается впервые.
В прошлом году уже была предпринята не слишком удачная попытка создать систему строительных сберегательных касс, в Госдуму РФ даже был внесен соответствующий законопроект. Он предполагал накопление гражданами средств для первоначального взноса по ипотечному кредиту на депозитном счете, открываемом в специализированных банках, которые, в свою очередь, получали бы субсидии из государственного бюджета. Однако из-за крайне слабой проработки этот законопроект не смог добраться даже до первого чтения. Непрописанность в документе вопросов регулирования деятельности специализированных банков, отсутствие указания на источники средств для выдачи «длинных» ипотечных кредитов, потенциальный риск создания предпосылок для возникновения пирамидальных схем при весьма высокой «цене вопроса», привели к тому, что совет Думы положил конец полугодовым блужданиям проекта по законодательным коридорам, когда в марте 2008 года отложил его рассмотрение на неопределенный срок. А скорее всего – навсегда.
Ныне прозвучавшее в АВС предложение выгодно отличается от своего корявого предшественника уже тем, что не содержит институциональных абстракций, о механизмах практической работы которых можно лишь догадываться. На этот раз система накопления выглядит гораздо проще и понятнее: специализированные вклады будут привлекать универсальные банки, а принцип безотзывности депозита позволит без колоссальных бюджетных затрат решить одну из самых больших проблем всей российской банковской системы, которую со всей очевидностью продемонстрировал мировой финансовый кризис – отсутствие у российских банков стабильных и надежных источников «длинных денег», необходимых для выдачи любых долгосрочных кредитов, в том числе – и ипотечных.
Тем более – в условиях ограниченного государственного финансирования АИЖК, которое осуществляет выкуп ипотечных кредитов у региональных операторов. Согласно бюджетным планам на 2008 год, агентство сможет выкупить лишь каждый восьмой кредит, выданный по его стандартам ипотечными кредиторами.
Банкиры считают, что безотзывные накопительные вклады будут выгодны как населению, так и банкам, которые в обмен на стабильные «длинные деньги» смогут предложить своим клиентам более высокие проценты, чем по обычным депозитам. Руководитель блока ипотечного кредитования Альфа-банка Илья Зибарев добавлет: «Кроме того, по фиксированному ресурсу банкам проще просчитать свою выгоду, за счет которой банк потом и сможет предложить клиенту льготные условия кредитования».
В целом использование системы жилищных накоплений в программах обеспечения населения жильем может принести большой и комплексный экономический эффект. Она создает надежный банковский механизм аккумулирования и сбережения накоплений (первичных взносов) на приобретение жилья. Как следствие – значительно возрастает доля сбережений населения, замедляются темпы инфляции, снижается текущий спрос на рынке жилья, что создает предпосылки для стабилизации цен.
Длительный срок накоплений позволяет банкам лучше оценить своих будущих заемщиков и повысить качество предоставляемых ипотечных кредитов.
Аккумулируемый банковским сектором инвестиционный ресурс может быть направлен на ускоренное развитие строительного сектора, а банковская система получает источник длинных пассивов. Кроме того, новая система станет средством борьбы с до сих пор существующим иждивенческими настроениями, основанными на ожидании предоставления гражданам бесплатного жилья либо беспроцентного кредита государством. Разумеется, без каких-либо усилий, затрат или активных действий со стороны самого гражданина.
Представленная в АСВИ идея уже вызвала интерес экспертов и участников рынка.
Что не удивительно. Ведь, как заявил вице-президент Ассоциации региональных банков России Олег Иванов, «в последние месяцы в сегменте ипотечного кредитования наметился резкий спад: снижаются объемы, растут ставки, закрыты каналы рефинансирования ипотеки. Американской ипотечный кризис показал, что без первичного взноса ипотечные кредиты являются крайне рискованными. А это значит, что потенциальным заемщикам необходимо предложить надежные и эффективные накопительные программы».
Особенно актуально прозвучавшее предложение именно сейчас, в условиях роста цен на недвижимость при одновременном ужесточении банками финансовых и формальных требований к заемщикам. «Сейчас минимальный взнос составляет 20-25 процентов от стоимости квартиры, кредит с первоначальным взносом в 15 процентов найти уже тяжело, поэтому в условиях роста цена на жилье идея жилищных накоплений – очень актуальна», – считает заместитель председателя правления Городского ипотечного банка Игорь Жигунов.
Однако в условиях российской действительности панацеи нет и быть не может. И предложенная идея накопительных жилищных вкладов при попытке ее практической реализации неизбежно встретит целый ряд проблем. «Система жилищных накоплений работает в условиях стабильного рынка недвижимости и низкой инфляции, – говорит Игорь Жигунов. – В России же и цены на жилье за последний год выросли больше чем на треть, да также и инфляция бьет все прогнозы».
Сомнение экспертов вызывает и сама принципиальная возможность фиксации в депозитном договоре безусловного обязательства банка впоследствии выдать вкладчику ипотечный кредит. Они справедливо отмечают, что даже вполне добросовестное пополнение жилищного вклада в течение нескольких лет еще не является свидетельством кредитоспособности потенциального крупного заемщика.


Автор: Михаил Журавлев