Торговый квартал

Петербург является лидером по обеспеченности качественными торговыми площадями в сравнении с другими городами России.

На начало 2008 года она достигла 517 кв. метров на 1 тыс. человек. С учетом обеспеченности торговыми площадями в крупных городах Европы – 800 кв. метров на 1 тыс. человек и прогноза ввода, обеспеченность торговыми площадями в Петербурге приблизится к европейской уже в 2009 году.
Состояние рынка
Директор департамента консалтинга и оценки АРИН Екатерина Марковец сообщила, что в I квартале 2008 года введено три объекта площадью 129 450 кв. метров. Всего в 2008 году планируется ввести в эксплуатацию 600 тыс. кв. метров торговых площадей, с учетом переноса сроков ввода по таким масштабным проектам, как «Лето», «Стокманн» и «Невский Колизей» на 2009 год. Общий объем предложения качественных торговых площадей на конец 2008 года составит порядка 3,8 млн кв. метров.
Предложение действующих качественных торговых площадей Петербурга распределено по городу неравномерно. На конец 2007 года лидируют три района: Приморский – 17 процентов, с небольшим отставанием от него Выборгский и Московский районы – по 14 процентов. Меньше всего торговых центров представлено в пригородных районах – Курортном, Пушкинском, а также в приближенных к центру – Василеостровском, Петроградском, Адмиралтейском. «В ближайшее время основной прирост торговых площадей также будет происходить за счет Московского и Приморского районов», – говорит Екатерина Марковец. На третье место выходит Фрунзенский район. В этих районах ожидается более чем двукратное увеличение торговых площадей.
Торговые площади
Площадь большинства объектов торговой недвижимости составляет от 3 до 20 тыс. кв. метров. «В этом диапазоне площадей работают практически все торговые центры, гипермаркеты, а также ведется торговля в торгово-офисных центрах», – комментирует Екатерина Марковец. Торговые площади от 20 тыс. кв. метров и более занимают торгово-развлекательные комплексы, многофункциональные комплексы и моллы от 85 тыс. кв. метров. Их доля, по численности и суммарной площади, отстает от форматов торговых центров и гипермаркетов.
«В то же время, в разрезе строящихся и проектируемых объектов, картина существенно меняется, – рассказывает Екатерина Марковец. – Интерес девелоперов заметно смещается в направлении крупных по площади объектов – от 40 до 85 тыс. кв. метров. Из строящихся в настоящее время менее 24 процентов объектов имеет торговые площади до 10 тыс. кв. метров». Большинство находится вблизи центральной части города и является структурным элементом многофункциональных комплексов или входит в торгово-офисныe центры. Среди проектируемых объектов доля площадей менее 10 тыс. кв. метров заметно уменьшается. Более 30 процентов от числа проектов приходится на многофункциональные и развлекательные центры и по 15 процентов – на торгово-офисные центры и торговые центры.
Заполняемость торговых центров составляет порядка 95 процентов. Оставшиеся 5 процентов, как правило, являются площадями, на которых в настоящий момент идет смена арендаторов. В наиболее успешных торговых комплексах площади заполнены на 100 процентов. «Как правило, это торговые комплексы, построенные в районах с ощутимым превышением спроса на торговые площади над предложением», – говорит Екатерина Марковец. Происходит увеличение ротации арендаторов в более привлекательные по месторасположению торговые центры, особенно находящиеся у метро. На сегодня уровень вакантных площадей в момент открытия нового ТЦ в среднем колеблется от 20 до 40 процентов.
В настоящее время рынок качественной торговой недвижимости характеризуется значительным диапазоном арендных ставок. «Арендные ставки для якорных арендаторов могут быть в разы ниже, чем для операторов того же профиля, но не якорных, – заметила Екатерина Марковец. – Однако в связи с грядущим насыщением рынка в ближайшие годы эксперты прогнозируют стабилизацию и некоторую корректировку арендных ставок».
Уровень арендных ставок для «якорей» варьируется в диапазоне $ 120-850 за 1 кв. метр в год, для арендаторов торговой галереи – $ 300-2000 за 1 кв. метр. Годовой рост арендных ставок составил в среднем 7 процентов для якорных арендаторов и 15 процентов для прочих групп арендаторов. «Следует отметить, что девелоперы постепенно переходят от фиксированных арендных ставок к использованию арендной платы, рассчитываемой как процент от оборота, либо к фиксированной арендной ставке плюс процент от оборота», – отметила Екатерина Марковец.
Тенденции и прогнозы
Стали появляться проекты строительства подземных торговых комплексов. Поскольку в основном они проектируются в центре города, то в будущем, в условиях ужесточения конкуренции, они будут выигрывать как за счет оригинальных концепций, так и за счет местоположения, сообщила Екатерина Марковец. В связи с постепенным насыщением рынка Санкт-Петербурга форматом гипермаркета, доля отдельно стоящих гипермаркетов в общей структуре рынка будет заметно уменьшаться. В заявленных проектах гипермаркеты обычно входят в состав торгово-развлекательных комплексов суперокружного и регионального масштаба.
С ростом уровня доходов населения наблюдается рост потребностей, общей покупательной способности населения и требований к качеству жизни. Возрастают требования к предлагаемым товарам и уровню обслуживания, а также к торговым форматам. На рынок будут выходить новые операторы и сети, стремящиеся занять новые ниши. Активное развитие в ближайшие годы получат проекты уровня «мидл-элит» и «элит», направленные на группу потребителей с высоким уровнем доходов, полагает Екатерина Марковец. С ростом конкуренции будут расти требования рынка к уникальности развлекательной составляющей, девелоперы будут уходить от однообразия концепций, рынок качественных торговых объектов по своей структуре будет приближаться к международной классификации.
К концу 2009 года ожидается достижение равновесной точки рынка и его стабилизация, которая значительно усилит конкуренцию. По мнению экспертов, в ближайшее время на рынке начнется новая фаза развития. Рынок стабилизируется, темпы роста арендных ставок будут корректироваться. В перспективе, ввиду усилившейся конкуренции, торговые центры с неудачной концепцией или местоположением будут вынуждены проводить реконцепцию или репозиционирование. Например, River House, «Варшавский экспресс», «Космополис». Наиболее неудачные объекты будут вынуждены уйти с рынка.
Торговля в цифрах
По оценке руководителя отдела маркетинговых исследований Praktis CB Романа Уревича, объем предложения площадей в торговых центрах Петербурга в конце I квартала 2008 года достиг 2 222 546 кв. метров. За 2007 год объем ввода площадей в торговых центрах составил 373 861 кв. метр, что в 2,1 раза меньше, чем объем ввода торговых площадей в 2006 году. За I квартал 2008 года объем ввода площадей в торговых комплексах составил 75 128 кв. метров.
«Для сравнения, в I квартале 2007 года было введено 45 327 кв. метров торговых площадей, что в 1,6 раза меньше», – напомнил Роман Уревич. По итогам I квартала 2008 года в объеме предложения наибольшая концентрация торговых площадей наблюдается в Приморском, Выборгском и Московском районах – 21, 19 и 15 процентов соответственно. По состоянию на I квартал 2008 года наибольшую долю рынка занимают торговые центры класса окружной – 59 процентов по количеству и 41 процент по торговой площади. Соответственно, 96 объектов, совокупная торговая площадь которых составляет 931 699 кв. метров.
Структура распределения торговых центров Петербурга по классам в I квартале 2008 года: суперрегиональный – 326,2 тыс. кв. метров, региональный – 815,3 тыс. кв. метров, окружной – 931,7 тыс. кв. метров, микрорайонный – 149,3 тыс. кв. метров. В сегменте микрорайонных торговых центров представлено большое количество объектов – 30 объектов, или 18 процентов. Однако их совокупная торговая площадь составляет 7 процентов рынка. Большинство торговых центров микрорайонного класса являются устаревшими объектами. В последнее время новых объектов микрорайонного класса вводится крайне мало, ввиду того, что более выгодным с точки зрения окупаемости является строительство региональных торговых центров. «Таким образом, на текущий момент количество объектов регионального уровня (33 объекта, или 20 процентов рынка) превысило количество микрорайонных ТЦ», – отмечает Роман Уревич.
На текущей стадии развития рынка торговых центров Петербурга наиболее распространены объекты, включающие помимо торговой функции развлекательную составляющую – ТРЦ занимают 41 процент рынка по торговой площади. По количеству объектов в Петербурге лидирует сегмент гипермаркетов – 65 отдельно стоящих объектов, занимающих 26 процентов рынка по площади.
За период с 2006 года по I квартал 2008 года в Петербурге был введен 81 торговый объект. При этом 46 ТЦ введены в эксплуатацию в 2006 году, 31 – в 2007 году и четыре – в I квартале 2008 года. «Ситуация с вводом в эксплуатацию торговых центров в 2006 и 2007 годах сильно разнится, что объясняется цикличностью рыночных процессов – за бурным ростом 2006 года следует спад объемов ввода площадей и темпов их прироста», – резюмирует Роман Уревич.
Структура центров
Директор по маркетингу и рекламе Becar Realty Group SPb Наталия Черейская сообщила, что более половины рынка качественных торговых комплексов занимают торговые центры, имеющие в своем составе развлекательную функцию, которая представлена мультиплексом, боулингом, детской зоной, фудкортом. В некоторых ТРЦ в досугово-развлекательной части расположен ледовый каток, Game Zona с мультимедийными играми и автоматами.
Во II квартале 2008 года запланировано к вводу 130 тыс. кв. метров качественных торговых площадей. До конца года планируется ввести в эксплуатацию около 980 тыс. кв. метров. По опыту предыдущих лет можно констатировать, что не все заявленные площади будут сданы в эксплуатацию в намеченные сроки. Реальный объем ввода до конца 2008 года составит 530-560 тыс. кв. метров, полагает Наталия Черейская.
Арендаторы, welcome!
Привлечение арендаторов в торговый центр начинается на стадии проектирования и строительства, что особенно характерно для крупномасштабных концептуальных проектов, говорит Наталия Черейская. Это обеспечивает рациональное использование площадей, так как якорный арендатор на стадии проектирования может внести необходимые коррективы в проект торгового центра. Кроме того, на момент открытия торгового комплекса это позволяет иметь низкий процент вакантных площадей. Примерами таких проектов являются «Радуга», «Гранд Каньон», «Континент», «Французский бульвар» и другие. Их заполняемость на момент открытия составляла 95-98 процентов.
Сегодня заполняемость большинства торговых комплексов находится на уровне 98-100 процентов. Однако встречаются и исключения. «Например, торговые центры «Фиолент» и «Ульянка» на момент открытия были заполнены на 60 процентов. Также следует отметить такие торговые центры, как «Варшавский экспресс», «Масштаб», «Пулково-3» и «Космополис». В среднем их заполняемость колеблется в диапазоне 70-85 процентов», – рассказала Наталия Черейская.
Низкая заполняемость данных проектов, по мнению Наталии Черейской, объясняется неудачным месторасположением, затруднительным подъездом к комплексу и высокой конкуренцией торговых центров в непосредственной близости к объекту. Помимо этого на заполняемость площадей влияет общая ситуация на рынке торговой недвижимости. «В условиях, когда рынок близок к насыщению, арендаторам предоставляется больший выбор площадей, поэтому торговые комплексы со слабой концепцией проигрывают более крупномасштабным инвестиционным проектам», – утверждает Наталия Черейская.


Автор: Дмитрий Малышев