Миражи ипотеки

ОАО «Ленинградское областное жилищное агентство ипотечного кредитования» было создано областным правительством 3 года назад для развития системы ипотечного кредитования на территории области и для содействия реализации целевых региональных программ.

За 3 года созданы представительства агентства в 11 из 18 районов Ленобласти. Все они работают по принципу «одного окна». Заемщик, обратившийся в агентство, получает весь пакет документов – как для строительной компании, так и для страховщиков.
В настоящее время агентство тесно сотрудничает с 13 банками, шестью оценочными компаниями, шестью страховыми и 10 строительными организациями. «Анализ работы за последние 2 года показал, что необеспеченный спрос составил 450 заявок, – признает генеральный директор ОАО «Ленинградское областное жилищное агентство ипотечного кредитования» Алексей Поляков. – Это означает, что 450 человек, прошедшие необходимые процедуры в кредитном комитете, не смогли за 2 года приобрести жилье в районах Ленинградской области. Это, в первую очередь, относится к населенным пунктам в пределах 50-60 километров от Петербурга. Для решения этой проблемы агентство в прошлом году заключило соглашение с ОАО «Петербургский социальный коммерческий банк» о совместном участии в строительных проектах объемом 500 млн рублей. Тем самым мы получили возможность кредитования физических лиц, прежде всего участников целевых региональных программ, на стадии строительства».
Вопросы арифметики
Себестоимость российского жилья на Северо-Западе составляет в среднем 33 790 рублей за квадратный метр.
В 12 районах Ленинградской области цена квадратного метра жилья на вторичном рынке составляет от 35 тыс. рублей и выше, а в остальных – от 20 до 26 тыс. рублей. Из этого Алексей Поляков делает вывод, что восемь районов области не участвуют в программе строительства жилья.
«Вместе с Комитетом по строительству Ленинградской области мы провели анализ строительного рынка области, оценили состояние строительных площадок, – рассказывает Алексей Поляков. – В первую очередь оценивали состояние тех площадок, где застройку ведут сами муниципальные органы. Мы отметили, что у муниципалитетов первого уровня, как правило, отсутствовали средства на продолжение строительства. Областное ипотечное агентство в ряде случаев выступило соинвестором, помогло профинансировать начало строительства, а затем привлечь к финансированию ряд физических лиц».
Результаты и перспективы
С участием ОАО «Ленинградское областное жилищное агентство ипотечного кредитования» была построена первая очередь муниципального жилого дома во Всеволожске на 59 квартир. На I квартал прошлого года цена квадратного метра жилья на вторичном рынке в городе составляла 58 тыс. рублей. Сейчас она возросла до 64 тыс. рублей. Реализация первой очереди муниципального дома для работников бюджетной сферы обошлась в 30,1 тыс. рублей за квадратный метр.
В то же время, как отмечает Алексей Поляков, на рынке жилья в Ленинградской области присутствует много частных компаний, которые приобрели земельные участки до 1 января 2006 года, когда фактически отсутствовала практика торгов. Участки эти компании приобрели, но средств на проектирование, создание инженерной инфраструктуры и собственно строительство у них уже не осталось.
Агентство пришло на помощь и выделило ряду компаний кредиты в размере 20-25 процентов от общей стоимости строительства. После начала строительства агентство, с привлечением средств банка-партнера и участников целевых региональных программ, продолжило стройку. Был, в частности, возведен 72-квартирный дом в Приозерске. Цены на эти квартиры, по словам Алексея Полякова, оказались чуть ниже рыночных за счет участия государственных структур (рыночная цена 1 кв. метра жилья в Приозерске – около 40 тыс. рублей).
«Каркас» длЯ области
«В конце прошлого года началась реализация весьма актуальной для россиян программы переселения граждан из аварийного жилья, – говорит Алексей Поляков. – В Ленинградской области на реализацию этой программы в 2008-2011 годах предусмотрено выделить по 1 млрд рублей в год. 60 процентов средств предполагается затратить на капитальный ремонт жилья, а 40 процентов – на строительство нового. Проведенный нами анализ показывает, что 75 процентов средств программы приходится на муниципалитеты первого уровня – небольшие сельские поселения. Рассмотрев поступившие к нам предложения, мы остановились на варианте каркасного домостроения, как наиболее выгодном в наших климатических и экономических условиях».
«К сожалению, я не могу пока подтвердить реальность стоимости строящегося жилья, которую назвал Президент России Дмитрий Медведев. 20 тыс. рублей за квадратный метр у нас не получается, – сожалеет Алексей Поляков. – Вместе с советами ряда муниципальных образований мы разработали проекты быстровозводимых 6-8-10-квартирных домов. Современные технологии позволяют строить дом «под крышу» в течение 3 месяцев с полной отделкой, но его себестоимость составляет не менее 23 тыс. рублей за квадратный метр».
Строительство первых двух домов во Всеволожском районе в поселке Весково в настоящее время находится в стадии завершения. Там же готовы строительные площадки для возведения еще шести домов. По заявке муниципалитета агентство заканчивает формирование площадок под строительство восьми 10-квартирных домов. Площадь такого дома составляет 675 кв. метров, жилая площадь – 620 кв. метров.
В прошлом году агентством была сделана попытка работы непосредственно на рынке жилья. Аккредитовав при себе ряд строительных организаций, агентство готово было финансировать заемщика на стадии строительства на землях, имеющих статус ИЖС, или землях поселений. Большей частью заказывались небольшие каркасные дома площадью 120-150 кв. метров и дома из газобетона и облицовочного кирпича. Их строительство занимает 1,5-2 месяца. Агентство через ПСКБ выделяло застройщикам кредит по несколько более высоким процентным ставкам, а после завершения строительства и регистрации объекта ставки возвращаются к стандартам АИЖК.
Сейчас в Волхове холдингом «Усть-Луга» достраивается современный завод, который сможет обеспечить выпуск каркасных домов объемом 200 тыс. кв. метров в год. Совместными усилиями холдинга и агентства разработано шесть проектов коттеджей разной площади и многоквартирных домов.
Алексей Поляков отмечает, что работа непосредственно с муниципалитетами удешевляет проекты, но, к сожалению, из-за неготовности многих муниципалитетов к проведению всех формальных процедур и согласований этот процесс неоправданно затягивается.

Автор: Александр Беликов