Трудный путь в брокеры

Завершившийся III Петербургский ипотечный форум не оставил без внимания и проблемы таких участников рынка недвижимости, как кредитные брокеры.

Несмотря на бурное развитие ипотеки, вопросов на этом рынке пока гораздо больше, чем ответов.
Внимание к проблемам брокеров лишь подчеркивалось тем обстоятельством, что ведущими заседания были президент Российской гильдии риэлторов, председатель оргкомитета форума Александр Романенко и вице-президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Павел Штепан.
Генеральный директор ООО «Панацея» (Кемерово) Наталья Корчуганова рассказала о короткой истории кузбасского ипотечного брокеринга, который начался в 2004 году. Импульс развития брокеринг получил с созданием в конце 2005 года Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). В АИЖК была собрана большая база данных по объектам недвижимости, ради приобретения которых, собственно, и оформляется ипотечный кредит.
Пример Кузбасса со всеми его «болезнями роста» вполне показателен. Практически тем же путем шли многие российские регионы. Хотя со временем в Кемерово был создан Центр по обучению и сертификации ипотечных брокеров, который вырос до масштабов западно-сибирского, где готовили будущих брокеров Красноярска, Барнаула, Томска, Новокузнецка. Но Наталья Корчуганова признает, что более 250 человек, прошедших обучение, еще нуждаются в «дозревании», чтобы стать настоящими профессионалами.
Помочь брокерам в работе призвана «Система обеспечения деятельности ипотечных брокеров» (СОДИБ) екатеринбургской Уральской палаты недвижимости, о которой рассказал вице-президент Палаты Александр Бабичев.
В Екатеринбурге АИЖК появилось лишь в 2003 году. Сейчас декларируют ипотеку около 60 банков, но реально выдают кредиты только 35-40, у каждого из которых по нескольку различных программ. 160 компаний сертифицированы для оказания брокерских услуг. Несмотря на помощь банков, в системе взаимоотношений банк–брокер проблем хватает. Например, серьезные проблемы и клиенту, и брокеру создают зачастую неопределенный срок рассмотрения кредитной заявки банком, медленное решение даже очевидных вопросов или слабо адаптированные к интересам участников сделки технологии. И вовсе не от хорошей жизни брокеры порой готовят несколько кредитных досье и подают заявку на получение кредита сразу в несколько банков.
Кроме того, брокеру поневоле приходится заниматься абсолютно всем, чем не занимаются банкиры: от выбора оптимальной программы среди изобилия рыночных предложений и предварительного андеррайтинга объекта недвижимости, до представления интересов заемщика в оценочной и страховой компаниях. В СОДИБ уже участвуют около 25 банков. Всего за один год при Палате недвижимости прошли обучение 210 ипотечных консультантов и аккредитованы 90 брокеров.
Елена Панова, управляющий директор московского Управления организации продаж и сопровождения ипотечных кредитов Департамента ипотечного кредитования ЗАО «ВТБ 24», рассказала о корпоративной программе ипотечного взаимодействия с контрагентами. Доля банка в общем объеме выдаваемых в России ипотечных кредитов достигла 11 процентов. Причем в некоторых городах доля корпоративного канала (строительных, риэлторских и брокерских фирм-партнеров банка) доходит до 45 процентов.
Вячеслав Михайлов, директор по ипотечному кредитованию филиала «Санкт-Петербургский АКБ «Альфа-Банк», подчеркнул экономическую выгоду ситуации, когда найденный брокером и предварительно отобранный клиент приходит в банк, снабженный готовым пакетом документов.
Дуэтом выступили заместитель генерального директора компании «Миэль-брокеридж» по ипотеке (Москва) Ирина Кажикина и Мария Сорокина, директор петербургского отделения холдинга «Миэль», которые провели практически научное сравнительное исследование механизмов ипотеки Москвы и Петербурга.
В Москве оказалась выше доля кредитов, получаемых предпринимателями, холостяками и женщинами (объяснение этому факту докладчики оставили социологам). Там, естественно, дороже недвижимость – отсюда и большая сумма московских кредитов (и чаще их берут в долларах, чем в рублях). В силу более высокого уровня заработка выше и доля собственных средств при покупке недвижимости. Однако банковские программы и технологии ипотечных сделок практически идентичны.
Несмотря на некоторые различия в портрете заемщика, которые легко объясняются повышенной дороговизной Москвы, окончательный диагноз: различия в ипотеке Москвы и Петербурга – миф. Что и позволяет специалистам «Миэля» в рамках одной компании практически постоянно проводить даже удаленные ипотечные сделки между двумя городами (Ирина Кажикина назвала их «высшим пилотажем»). Как, впрочем, скорее всего миф и исключительно внешнее сходство «среднероссийской» ипотеки с ипотекой в обеих столицах.
По мнению сотрудников «Миэля», риэлтор, какой бы «звездой» он ни был, не способен реагировать на изменения в бесчисленных банковских ипотечных программах. С него вполне хватает проблем с подбором и оформлением приобретения недвижимости. Брокер также вполне загружен подбором оптимальной программы кредитования, одобрением ее заемщиком и самого объекта (да и самого заемщика) – банком. Мало того, иногда сам клиент требует участия в сделке еще и третьего профессионала – юриста.
Тем не менее, среди участников рынка нет единства мнений не только о том, как именно готовить квалифицированного ипотечного брокера, но и о том, нужна ли вообще такая специализация. Так, генеральный директор ООО «Шанс-Недвижимость» (Москва) Марина Бескова убеждена, что риэлтор должен одновременно выполнять и функцию кредитного брокера.
С ней не согласен Павел Штепан, президент Группы компаний «ЮРИНФО», председатель Комитета по ипотеке Российской гильдии риэлторов и вице-президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Он отметил, что существует множество операций, при которых, как, например, при оформлении кредита под залог недвижимости или при рефинансировании ранее полученного кредита, риэлтор не нужен совершенно.
Разумеется, банкиров очень беспокоят вопросы качества и объема их кредитных портфелей. И, как подчеркнул Максим Ельцов, генеральный директор петербургского ООО «Первое ипотечное агентство», в первую очередь, качества. Он привел массу примеров неиспользованного потенциала повышения эффективности ипотечных сделок.
Проявились в ходе обсуждения и многие другие спорные вопросы: что первично для клиента – объект недвижимости или кредит, должны ли банки платить брокерам и имеет ли смысл кредитному брокеру диверсифицировать деятельность, распространяя ее и на смежные сферы (лизинг, страхование, потребительское кредитование), положительна ли тенденция сращивания банковского и брокерского бизнеса, какими именно преференциями должны оперировать банки, чтобы заинтересовать брокера, и даже не должно ли государство осуществить роль регулятора рынка, административным путем враз решив все спорные вопросы.
Вполне цивилизованная позиция российских законодателей, с которой полностью согласен и Павел Штепан, состоит в уходе государства из тех сфер деятельности, где его присутствие не является необходимым и где регулирование может осуществляться объединениями профессиональных участников рынка.
Рынок недвижимости России проходит естественный путь развития. Проходит быстро, но не мгновенно. И еще очень многое предстоит сделать. Однако решать многочисленные вопросы необходимо, в первую очередь, силами самих его участников, начиная с азов, с выработки общей терминологии. Что и делается, например, в Петербурге совместно ассоциациями риэлторов и банков Северо-Запада. В частности, им удалось согласовать и принять единый стандарт деятельности ипотечного брокера.


Автор: Михаил Журавлев