Малоэтажка в большом городе

В контексте загородного сегмента рынка жилья малоэтажное строительство изначально было и остается сейчас практически безальтернативным алгоритмом для застройщиков. В границах же города ситуация гораздо менее однозначная.

Малоэтажные проекты до сих пор воспринимаются многими исключительно в качестве альтернативы высотному городскому жилью. Между тем вовсе необязательно, чтобы одно противоречило другому.
ИдеологиЯ вопроса
С одной стороны, малоэтажное строительство можно понимать как тип застройки. С другой стороны – его потребительские качества могут полностью реализоваться при условии соблюдения некоторых принципиальных идеологических условий. Например, наивно было бы рассчитывать на то, что жильцы малоэтажных комплексов станут приветствовать возведение по соседству высотных городских кварталов. Между тем уже сейчас некоторые участки когда-то пригородной малоэтажной застройки (например, в Коломягах) оказались захваченными все более разрастающимися высотными городскими кварталами. Окруженные многоквартирными домами, они потеряли многие свои факторы ликвидности – социальную однородность соседей, близость к природе, уют и комфорт проживания и т.д. При этом уровень развития инфраструктуры (инженерные сети, транспортные потоки, объекты соцкультбыта и т.д.) требует модернизации. Специалисты считают, что подобные накладки вызваны отсутствием комплексного подхода в градостроительной политике. Сейчас популяризацией малоэтажного строительства занялись даже на самом «верху». Аргументация сводится прежде всего к тому, что подобное жилье строится гораздо быстрее многоэтажного, что означает возможность оперативно решить жилищную проблему населения. Кроме этого, современные материалы и технологии позволяют сделать малоэтажное жилье гораздо более доступным в ценовом отношении по сравнению с многоквартирными домами. Мировой опыт также свидетельствует о большом потенциале такого градостроительного подхода. Однако сегодня многие отечественные инвесторы, девелоперы и застройщики до сих пор предпочитают вкладываться в высотное строительство. Оно позволяет осваивать огромные территории, на которых с учетом высотности домов размещается гораздо больше, чем у малоэтажки, «объектов продажи». Поэтому массовое типовое высотное строительство окупается быстрее. Между тем предпочтения потенциальных покупателей, по мнению специалистов, лежат все-таки в сегменте малоэтажных жилых комплексов.
Препоны и перспективы
Существующие на сегодняшний день принципы зонирования делают невыгодными инвестиции в малоэтажное строительство. Невозможность осуществлять комплексную застройку приводит к тому, что растет цена для покупателя и увеличивается срок возврата инвестиций. При этом уровень вложений в создание необходимой инженерной инфраструктуры для односемейных домов сравним с затратами на многосемейные. В качестве возможного компромисса сейчас называется грамотный подход при осуществлении комбинированной застройки, так как большее количество собственников позволит быстрее окупить затраты застройщиков. Подразумевается более гибкий подход в зонировании городских территорий, так как жесткое зонирование не позволяет развиваться особо ценным курортным районам. Вкладываемых средств в их развитие катастрофически не хватает. По этой причине замена инженерных сетей в существующей застройке обходится порой дороже, чем строительство в новой зоне. Деньги предпочитают инвестировать в освоение новых территорий, а существующие перспективные районы остаются на уровне прошлого века. Решением могла бы стать программа развития и повышения инвестиционной привлекательности малоэтажного строительства. Для осуществления эффективной реновации морально устаревших малоэтажных кварталов способна помочь разработка и внедрение соответствующей системы зонирования существующих малоэтажных районов. Она могла бы послужить и ориентиром при освоении новых незастроенных территорий для малоэтажного строительства. Современное малоэтажное строительство призвано воплотить в себе идею современной городской среды. В нашем городе достаточно проявлений тех подходов, что в разные исторические эпохи трактовались в качестве оптимальных для формирования городской среды, начиная с дворцовых особняков городской аристократии XVIII века, через расцвет строительства доходных домов XIX века, стильный модерн начала ХХ века, монументальный конструктивизм сталинской эпохи, малометражное доступное жилье «развитого социализма» к высотной застройке спальных районов конца XX – начала XXI веков. Современной идеологией развития городской среды, по мнению специалистов, постепенно становится переход от строительства унифицированного жилья массовых серий к индивидуальному. Сегодня предложение на рынке недвижимости во многом ориентируется на спрос со стороны потенциальных покупателей. Поэтому дома оснащаются парковочными местами для жителей и их гостей, обеспечиваются надежными охранными системами. Вместе с тем интенсивный ритм жизни делает для горожан особенно привлекательной возможность психологической разгрузки. Учесть этот фактор застройщики могут бережным отношением к природному ландшафту, озеленением и благоустройством придомовых территорий. Малоэтажная застройка наиболее гармонично соотносится с этой тенденцией. Подобным социально-экономическим требованиям удовлетворяют такие территории, как Пушкин, Павловск, Петродворец. В черте города – это Коломяги и Крестовский остров, территория курортной зоны. Новой городской среде должны соответствовать прогрессивные виды малоэтажной застройки, учитывающие территориальные особенности и способные органично взаимодействовать с окружающей средой.


Автор: Андрей Мельников