Недоступное «Доступное жилье»

В деловом центре гостиницы «Парк Инн Прибалтийская»21-23 мая состоялся III Петербургский ипотечный форум.

Его участниками стали более 1200 представителей федеральных и региональных органов власти, руководителей крупных финансовых и других связанных с рынком недвижимости российских и зарубежных структур бизнеса, науки и экономики. Таким образом, в этом году Петербургский ипотечный форум обновил абсолютный рекорд популярности за всю историю его проведения.
В деловой программе форума, организованного под эгидой правительства Петербурга при поддержке российских и зарубежных профессиональных сообществ, – пленарное заседание «Реализация национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России», выставка инвестиционных, жилищных и кредитных продуктов, бизнес-туры, а также – полтора десятка заседаний тематических секций и круглых столов.
Президент форума вице-губернатор Петербурга Александр Вахмистров выразил надежду на то, что коллективный разум профессионалов станет не только средством поиска путей решения проблем, существующих на российском кредитном рынке, но и практически поможет движению по пути к большим целям, поставленным национальным проектом. А проблемы на рынке кредитования (без которого, как позже неоднократно отмечали участники форума, сегодня невозможно решить жилищный вопрос большинства россиян), имеются.
Открывая пленарное заседание форума, заместитель полномочного представителя Президента России в Северо-Западном федеральном округе (СЗФО) Евгений Лукьянов напомнил, что стартовавший в 2006 году национальный проект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» направлен на решение совместными усилиями государства и бизнеса «болевой и жизненно важной» для многих людей проблемы. Заместитель полпреда со сдержанным оптимизмом оценил эффект, уже полученный от реализации мероприятий в рамках национального проекта, как «в целом позитивный».
Стабильно растет общий объем вводимого жилья (в среднем по СЗФО в 2007 году он составил 120,7 процента относительно уровня 2006 года). В прошлом году на территории округа было построено и введено в эксплуатацию 5,6 млн кв. метров жилой площади, что стало рекордным показателем последних лет. Наибольший прирост ввода жилья был зафиксирован в Петербурге, в Архангельской, Вологодской и Новгородской областях, а также в Карелии.
Не так давно перед руководителями регионов была поставлена серьезнейшая задача – добиться ежегодного ввода не менее чем 1 кв. метра жилья в расчете на каждого постоянно проживающего гражданина России. Уже в текущем году эта задача может быть на практике выполнена правительством Калининградской области, где предполагается ввести в эксплуатацию 1 млн кв. метров жилья.
Евгений Лукьянов назвал ипотечное кредитование «одним из основных механизмов реализации национального проекта», который призван обеспечить доступность жилья по финансовым возможностям россиян, стимулировать их активный интерес к улучшению своих жилищных условий. Отметив положительные примеры, он, тем не менее, подчеркнул, что впечатляющие цифры статистики еще не означают, что достигнут такой же практический результат. Ведь кредитование (особенно ипотечное) – это «зона риска» для банковской системы, и разразившийся за океаном мощнейший финансовый кризис – живое о том напоминание.
Отметил Евгений Лукьянов и тот факт, что, несмотря на некоторое снижение в 2007 году банковских ставок по ипотечным кредитам (в среднем по СЗФО по итогам I квартала она составляет 10,75 процента годовых, хотя в отдельных регионах округа «зашкаливает» и за 12 процентов), ипотека остается достаточно дорогой и далеко не всегда доступной для основной массы населения, располагающей не слишком большими доходами. Тем более – на фоне стремительного роста цен на жилье, значительно опережающего темпы роста доходов населения.
По его словам, несмотря на дороговизну и достаточно непростую процедуру получения ипотечных кредитов, они остаются «практически единственным» реальным инструментом приобретения жилья. Всего в 2007 году в СЗФО было выдано ипотечных кредитов на сумму 69 млрд рублей. Тем не менее, заместитель полпреда выразил обеспокоенность тем, что постоянный рост стоимости недвижимости и коммунальных услуг начинает представлять угрозу для одного из основных принципов национального проекта – доступности жилья.
Председатель Жилищного комитета Администрации Петербурга Юнис Лукманов от имени правительства города приветствовал участников форума. По его словам, в Петербурге ипотека развивается «опережающими остальную Россию темпами», хотя на нее и оказывает «очень серьезное» влияние международный финансовый кризис. В подтверждение своих слов он привел следующие данные, отражающие динамику числа ипотечных сделок. Если в 2005 году в Петербурге их было проведено 4,5 тысячи, то в 2006 – уже 11 тысяч, в 2007 году – 18 тысяч, а в 2008 году ожидается более 20 тысяч.
Отметив стимулирующую людей роль ипотеки, он назвал «ненормальной» ценовую ситуацию на российском рынке недвижимости, которая складывается на фоне подорожания «на десятки процентов» топливно-энергетических ресурсов.
Согласен с тем, что ипотека стала «неотъемлемой частью» российского рынка недвижимости, и президент Российской гильдии риэлтеров Александр Романенко. При всей важности работы гильдии, организовавшей, например, подготовку кредитных брокеров, о которой он рассказал, нельзя не заметить, что она, тем не менее, не может сколько-нибудь принципиально изменить сложившуюся ситуацию.
Вице-президент Ассоциации региональных банков России Олег Иванов отметил, что за последние годы были созданы все необходимые для успешной работы крупные узлы «чрезвычайно сложных» механизмов ипотеки. Теперь настало время их приработки, своего рода «тонкой настройки», поскольку даже небольшие их нестыковки вызывают достаточно серьезные проблемы.
Заместитель генерального директора Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Андрей Семенюк прямо заявил, что сегодня доступность жилья в решающей степени определяется доступностью ипотеки. По его словам, на сегодняшний день ипотечные кредиты предоставляются более чем 500 банками России. Однако размер непогашенной задолженности по этим кредитам составляет более 735 млрд рублей.
Также он привел данные Росстата о среднедушевом доходе большинства (почти 70 процентов) россиян, который не превышает 20 тыс. рублей в месяц. Лишь 21 процент населения имеет доходы в диапазоне от 20 до 50 тыс. рублей. По его словам, это со всей очевидностью говорит о практической недоступности ипотечных кредитов для подавляющего большинства населения страны.
Предложил Андрей Семенюк и рецепты выхода из этой ситуации. По его мнению, доступность ипотечных программ можно существенно повысить за счет введения новых ипотечных продуктов с растущим аннуитетом (динамически нарастающим размером платежа) для определенных категорий населения, имеющих перспективу роста доходов в будущем, а также новых видов кредитов для стимулирования малоэтажного строительства. Также, по его мнению, должна быть усилена конкуренция на рынке ипотечного кредитования, снижена банковская маржа и разработаны новые адресные программы государственной поддержки отдельных категорий населения.
«Я уверен, что ипотека должна быть доступна только тем, кто способен обеспечить 30 процентов от стоимости жилья. Это – факт, подтвержденный американским кризисом», –заявил депутат Государственной думы РФ Иван Грачев. По его данным, сейчас таких людей в России – не более 10 процентов. Он полагает, что когда этот небольшой слой людей через короткое время (3-4 года) иссякнет, ипотека прекратит рост и перейдет в режим насыщения, если не будут предприняты некие меры, резко расширяющие круг участников ипотечных программ.
«Ипотека не делает жилье доступным для широких слоев населения, – сказал депутат. – Чтобы расширить число граждан, способных улучшить жилищные условия, надо усилить государственную поддержку и организовать строительные сберкассы, законопроект о которых уже находится на первом чтении в Государственной думе, в Комитете по финансовому рынку. Накопив 15 процентов цены жилья и получив от строительных сберкасс еще столько же, гражданин сможет взять ипотечный кредит в том же банке. Имея 30 процентов стоимости жилья при постоянном росте цен, покупать жилье по ипотеке будет выгодно».
С ним не согласен еще один депутат Государственной думы – Евгений Богомольный. Он полагает, что ипотекой россияне будут пользоваться и будут пользоваться еще очень долго. Тем более что, по его мнению, российские банки, которые сегодня не хотят брать западные кредиты под 7-8 процентов годовых, скоро «придут в чувство»... Собственно, есть деньги и в России, куда при нынешних ценах на нефть каждый день приходит $1 млрд. По его мнению, ипотеке ничто не угрожает. А повышение требований банков к заемщикам он считает не более чем нормальным процессом, лишь способствующим надежной работе банковской системы.
«Ипотека начала развиваться только с 2005 года, причем – фантастическими темпами. Невозможно развивать жилищное строительство, не ориентируясь на ипотеку, и создавать ипотеку, не ориентируясь на жилищное строительство», – сказала президент Фонда «Института экономики города» Надежда Косарева. Она, назвав перспективы развития российской ипотеки «огромными», высказала уверенность в продолжение ее успешного развития после преодоления некоторых последствий разразившегося мирового финансового кризиса. Также она обратила внимание собрания на тот факт, что ипотечные механизмы изначально не были доступны еще более значительной, чем сегодня, части населения страны.
По ее словам, в 2004 году могли позволить себе приобрести жилье (причем, не только используя механизм ипотечного кредитования, но и за счет собственных средств) в общей сложности не более 8 процентов россиян. В 2007 году их число практически удвоилось, достигнув 17 процентов. Целевой ориентир национального проекта на 2010 год – 30 процентов населения. А «фантастически амбициозный», по ее словам, ориентир 2020 года – 60 процентов россиян, способных приобрести себе жилье за счет кредитов или собственных средств.
Разумеется, этому будет способствовать и стабильный рост объемов вводимого жилья, который наблюдается и в течение последних лет и планируется на будущее. Надежда Косарева сообщила, что правительством завершается работа над стратегией массового жилищного строительства в России, которую назвала документом исключительного значения. Этим документом предполагается, что к 2020 году в стране ежегодно будет вводиться в эксплуатацию 154 млн кв. метров жилой площади.
Если учесть, что в 2007 году в России было введено около 60 млн кв. метров жилья (увеличение объемов всего за год составило 20 процентов), планируется более чем в 2,5 раза увеличить объемы жилищного строительства. Объемы же ипотечного кредитования предполагается довести до 25 процентов ВВП (сейчас – около 2 процентов). Также и доля ипотеки в структуре кредитования должна возрасти с нынешних 15 процентов до 60 процентов.
Представитель Общероссийской общественной организации «Деловая Россия» Эльгиз Качаев, полагая корнем проблемы – низкие доходы населения, сообщил о реализуемых организацией программах развития предпринимательства, как средства повышения уровня доходов людей. «Доступное жилье – это не обязательно дешевое жилье, – сказал он. – Это жилье, которое человек в состоянии купить. «Деловая Россия» предложила проект «Свое дело. Пора предпринимать» и хотела бы, чтобы ему был придан статус национального проекта, только в этом статусе он получит должную оценку и общества, и власти. Без этого нельзя говорить о выполнении поставленной Президентом РФ задачи ежегодного 10-процентного роста российского предпринимательства».

Автор: Михаил Журавлев