Элитное сравнение

Международная конференция Elite Estate в гостинице «Прибалтийская» позволила сравнить элитное жилье в России и за рубежом. По мнению экспертов, российский рынок элиты нуждается в классификации и по качественным характеристикам серьезно уступает международному. При этом цены российской и мировой элиты находятся на одном уровне.

ЗарубежнаЯ элита
Лазурный берег
Президент международной комиссии FNAIM-Лазурный берег Киркор Аждеранян сообщил, что если рассматривать Лазурный берег, то трудно представить элитное жилье без шикарного вида на море, уникального местоположения. Нерезиденты владеют примерно 12 процентами жилой недвижимости на Лазурном берегу. Среди собственников элитных объектов их немного больше.
Россияне покупают недвижимость на Лазурном берегу, особенно элитную, традиционно. Их интересует уникальная, шикарная недвижимость. Если квартиры, то особые: пентхаусы с несколькими уровнями, с террасами и соляриями. Если вилла, то новая, с большим участком, рядом с морем. Желательно, с выходом к нему, причалом и вертолетной площадкой.
Ценовой диапазон для роскошных апартаментов составляет 2-5 млн EURO. Виллы стоят от 5 до 20 млн EURO, а «особые» предложения могут стоить 40-80 млн EURO и дороже. Также есть российские клиенты, которых интересуют двух-, трехкомнатные квартиры за 300-600 тыс. EURO. Это светлое комфортное жилье в 50 метрах от моря, обычно с небольшой террасой и панорамным видом на море, объединяющим такие объекты с элитной недвижимостью.
С инвестиционной точки зрения элитная недвижимость всегда желаема, поэтому очень ликвидна. Цена на нее растет в среднем на 8-10 процентов в год. Но при наличии особого запроса ее можно продать намного дороже первоначальной стоимости. Обычно владельцы элитной недвижимости редко сдают ее в аренду. При этом аренда в год может составлять 2 млн EURO, а за 2-3 месяца в сезон 300-700 тыс. EURO.
Россияне часто пользуются ипотекой во Франции. Банк оплачивает 70 процентов стоимости недвижимости, кредит выдается на срок до 25 лет под 5 процентов годовых. На Лазурном берегу не принято рассчитывать стоимость недвижимости по цене за 1 кв. метр. Однако хорошие квартиры стоят 3-5 тыс. EURO за 1 кв. метр, элитные апартаменты 8-15 тыс. EURO, в особых случаях до 30 тыс. EURO.
Княжество Монако
Управляющий партнер парижского офиса адвокатской компании Femida US Александр Колосовский отметил, что рынок недвижимости княжества Монако характеризуется высоким уровнем международного спроса и небольшим объемом предложений. Это приводит к практически постоянному отсутствию равновесия, влекущему за собой рост цен, а также уверенность в длительном росте стоимости недвижимости.
Основные участники рынка – иностранные граждане, коренные жители Монако составляют лишь 19 процентов населения. Маленькая территория – 197 га – и большая плотность населения приводят к наличию очень малого количества предложений, представленных в основном квартирами. В 2007 году было продано 650 квартир. Большая часть покупок совершается без использования кредита, что показывает уровень покупателей.
Предложение представлено в основном 1-, 2-, 3-комнатными квартирами. Большие квартиры площадью 300 кв. метров и более являются скорее исключением и очень востребованы. «Золотой квадрат недвижимости» составлен из секторов, окружающих казино и его сад. В кварталах Ларвотто, Сен-Ромен и Фонвьей находятся недавно построенные здания высокого качества.
Здания отличаются не только своим расположением по отношению к прибрежной полосе или видами из окон, уровнем дополнительных услуг: охрана, бассейн и т.д. – и качеством используемых материалов. Поэтому квартиры в элитных домах, таких как «Сисайд Плаза» в квартале Фонвьей, продаются по цене около 42 тыс. EURO за 1 кв. метр, а квартиры в стандартных домах, таких как «Микеланджело», – по 22 тыс. EURO за 1 кв. метр.
В зависимости от здания, рентабельность составляет 2,5-3,5 процента. В новых элитных зданиях квартала Фонвьей стоимость аренды в среднем равняется 38 EURO за 1 кв. метр в месяц с сильными колебаниями в соответствии с этажом и видом на море. В роскошных квартирах стоимость может достигать 70 EURO за 1 кв. метр в месяц. Рынок аренды невелик из-за напряженного спроса. Продолжительность арендных договоров устанавливается свободно, и обычно они заключаются на короткий срок.
Флорида
Исполнительный директор компании Ginn Reunion and Club (США, Флорида) Наталия Яковлева рассказала, что, по мнению финансиста Уоррена Баффета, глобальный финансовый кризис пошел на спад. Федеральная резервная система США смогла предотвратить новые всплески. При этом коррекция рынка недвижимости и напряженность в финансовом секторе отразилась на всем мире. Сейчас, по данным МВФ, рынок недвижимости США переоценен на 10 процентов из-за коррекции.
По прогнозам компании Ernst&Young, в 2008 году недвижимость США будет привлекательной для инвестирования благодаря ослабевающему доллару. По данным Национальной ассоциации риэлторов США, в прошлом году наметился активный рост иностранных покупателей на рынке США. Причиной стало ослабление доллара, доступные ставки по ипотеке, низкие цены, высокое качество, доступность покупки для нерезидентов.
Если рассматривать привлекательность по регионам, то на первом месте идет юг, который представлен, в основном, Флоридой. Далее идет Запад: Калифорния, Колорадо, Аризона. По итогам 2007 года наибольшее число сделок с иностранными покупателями – 26 процентов – приходится на Флориду, далее идет Калифорния – 16 процентов. По мнению аналитиков, Флорида вошла в стадию рецессии в конце 2007 года и к 2009-2011 годам начнется активный рост рынка. Постоянно снижающиеся цены и ипотечные ставки способствуют росту активности покупателей. Еженедельно на ПМЖ во Флориду приезжает 1 тыс. человек. «Думаю, пик роста будет достигнут к 2030 году. В этой ситуации на недвижимость Флориды будет сохраняться постоянно растущий спрос», – прогнозирует Наталия Яковлева.
РоссийскаЯ элита
Сегментация покупателей
Генеральный директор компании «Элитные квартиры» Леонид Рысев утверждает, что в Петербурге значительная часть квартир, которые признаются элитными, расположены в домах старого фонда, но в «суперисторических» местах, с исключительными видами из окон. Рынок элитных квартир делится на два сегмента: квартиры в новых домах или домах после реконструкции и квартиры в домах часто без капитального ремонта, но в уникальных исторических местах.
Покупатели элитной недвижимости в Петербурге также делятся на два сегмента: поклонники квартир Family life style – удобных, «прагматичных», обычно покупаемых для семейной жизни – и сторонники «квартир-драгоценностей» – антикварных и современных. Для иностранцев это только район «золотого треугольника». Важны атрибуты «крутости» дома и квартиры: дорогие материалы и техника, «новодел», агрессивный амбициозный дизайн. Часто это не только исторический центр, но и острова.
Для покупателей Family life style более интересны места у Таврического парка, острова Каменный, Крестовский, Петровский, Петроградская сторона. При этом всегда важна социальная однородность места. С точки зрения места, Леонид Рысев отмечает дом на Большой Морской ул., 4 компании «Возрождение Санкт-Петербурга». Это единственный дом после реконструкции у Дворцовой площади.
Петербургский рейтинг
Руководитель направления элитной недвижимости корпорации «Адвекс.Недвижимость» Владимир Федоров составил рейтинг предпочтений по местоположению в Петербурге. Первое место занимает Каменный остров. Исторический центр, закрытость и обособленность, особый статус, зелень и вода – все это ставит его вне конкуренции. Второе место – Золотой треугольник. Территория, ограниченная Невой, Фонтанкой и Невским проспектом. Уникальное место, соединившее в себе все плюсы и минусы исторического сердца города.
Третье место – территории, которые можно объединить в группу «Большая и Малая вода». Большая вода – набережные Большой и Малой Невы, начиная от Робеспьера до Английской, а также противоположная сторона Невы: Петровская, Мытнинская набережные. Малая вода – каналы, то есть Фонтанка, Мойка, канал Грибоедова, Крюков канал.
Четвертое место – Платиновый прямоугольник. Территория, ограниченная с одной стороны Невой, с другой – условной прямой от Таврического до Летнего сада, то есть Летний – Таврический/Смольный. Место востребованное, люди любят здесь селиться. Оно примыкает к Золотому треугольнику, но является более зеленым, спокойным и приспособленным для жизни.
Пятое место – Многоугольник на Петроградской стороне, от Мытнинской набережной до станции метро «Горьковская», с ее зеленью, Большая и Малая Посадские улицы с выходом к Стрелке В.О. и будущей «Набережной Европы». Отличительная черта места – не только существующий статус, но и перспективное будущее, определяемое проектами квартальной элитной застройки.
Шестое место – Золотой треугольник федеральных программ. Территория расположена вокруг здания Конституционного суда, Новой Голландии и Мариинского театра. Места нетолько интересны с точки зрения локации существующей застройки – Конногвардейский бульвар, канал Грибоедова в районе консульства Италии, Мойка в районе Голландии, – но и с точки зрения дальнейшего развития территорий. Вышеперечисленные инвестиционные проекты являются федеральными, и их реализация неизбежно повлияет на статус места.
Специфика Рублевки
Генеральный директор компании «Усадьба» Евгений Иванов считает, что категория проекта загородного жилого комплекса определяется его качественными характеристиками. Качество зависит, прежде всего, от расположения объекта недвижимости. Учитывается все: экологическая ситуация, природное окружение проекта, в частности, лес или водоем, транспортная инфраструктура, удобство подъезда.
Крайне важна инфраструктура комплекса или его окружения. Это актуально для Рублево-Успенского направления – в районе настолько развита инфраструктура, что нет необходимости создавать ее в каждом поселке. Не последнюю роль играет наличие рекреационных зон на территории: зон отдыха, спортивных и детских площадок. При оценке класса проекта учитывается: огорожена ли территория поселка, есть ли охрана, служба эксплуатации, благоустроены ли прилегающие участки. Кроме того, имеет значение разнообразие архитектурных проектов, выразительность внешнего облика особняков, удобство и функциональность планировок.
На Рублево-Успенском направлении основная доля предложений, 55–60 процентов, сформирована объектами вторичного рынка от собственников и готовыми домовладениями от частных застройщиков в коттеджных поселках. Неоднородность районов по потребительским качествам трансформировалась в неоднородность по престижности. Например, всем известная Жуковка и малоизвестное Горышкино.
На Рублевке есть старая застройка и неоднородность социального окружения. Евгений Иванов говорит о феномене престижности и привлекательности нематериального характера отдельных районов – в местах проживания политической и деловой элиты. Развитая инфраструктура района актуальна для «ближней Рублевки», то есть до населенного пункта Горки-2. Инфраструктурным центром является Жуковка, здесь сосредоточены большинство объектов торгово-развлекательного характера и сферы услуг.
Объем предложения на рынке по состоянию на апрель 2008 года оценивается в 420-450 домовладений. Структура предложения: 54 процента домовладений предлагаются с отделкой «под ключ»; предложения в верхнем ценовом диапазоне от $4 млн составляют 67 процентов; 60 процентов объектов находятся в охраняемых поселках; 40 процентов имеют участок с лесными или садовыми деревьями.

Автор: Дмитрий Малышев