Рынок требует самоидентификации
Строительное сообщество переживает период консолидации в связи с переходом отрасли на саморегулирование.
В ноябре прошлого года была зарегистрирована Ассоциация профессиональных управляющих инвестиционно-строительными проектами (АПУИСП). В течение 2008 года перед Ассоциацией стоит задача трансформироваться в саморегулируемую организацию.
О целях и задачах АПУИСП, а также о роли профессиональных управляющих строительными проектами мы беседуем с президентом Ассоциации, генеральным директором ЗАО «Строительная компания «Ирбис» Геннадием Киркиным.
– Геннадий Владимирович, как зародилась идея создания Ассоциации профессиональных управляющих строительными проектами?
– Идея создания некоммерческого партнерства профессиональных управляющих строительными проектами зародилась еще в 2004 году. На рынке появилась новая профессия, новая специализация компаний, которые занимаются управлением строительными проектами в качестве технического заказчика, генерального подрядчика, оказывают инжиниринговые или консультационные услуги. Возникло желание объединить ведущие компании этого профиля деятельности для разработки единой стратегии дальнейшего развития.
Но на тот момент рынок управления строительными проектами только начинал формироваться, и потенциальные потребители услуги не всегда понимали необходимость привлечения профессионалов. Это подтвердили и результаты исследований, проведенных по нашему заказу Северо-Западным исследовательским центром.
Следующая попытка объединиться была предпринята в конце 2006 года, когда стало очевидно, что на смену лицензированию идет саморегулирование. Возникла серьезная необходимость самоидентифицироваться на рынке. Был сформирован пул учредителей – ЗАО «Строительная компания «Ирбис», ООО «РЕМИС», ЗАО «Новейшие Технологии Строительства», ООО «СТРОЙИНВЕСТ. ИНЖИНИРИНГ», ЗАО «Управление строительства «Академстрой». О своем стремлении объединиться нами было официально заявлено в начале прошлого года, полгода шла подготовительная работа, и в ноябре наша Ассоциация была официально зарегистрирована как некоммерческое партнерство, но, создавая ее, мы себе отдавали отчет, что наша главная цель – формирование саморегулируемой организации профессиональных управляющих строительными проектами. Даже если будет какой-то переходный период действия лицензирования, всем понятно, что строительное сообщество будет жить по модели, которая присуща всему западному строительному рынку – минимум государственного регулирования.
– Каковы первоочередные задачи, стоящие перед АПУСП?
– В течение этого года мы поставили себе цель трансформироваться в саморегулируемую организацию. Определены направления разработки стандартов нашей СРО: стандарт соответствия организации требованиям, предъявляемым членам АПУИСП (квалификационные требования), стандарт по системе качества услуг. Проведя локальное исследование, пришли к выводу, что этот стандарт будем принимать методом «обложки» – мы берем известный мировой стандарт ISO-9000 и принимаем его, говоря, что все наши организации должны пройти сертификацию по этой системе. Кроме того, будет разработан стандарт по выбору контрагента, поскольку управляющий строительными проектами всегда связан с оптимизацией выбора управленческого решения, поиска подрядчиков, субподрядчиков в интересах своего клиента. Эта процедура должна формировать культуру управляющих и должна быть стандартизована.
В процессе принятия находится этический кодекс нашей Ассоциации, на очереди – формирование стандарта коллективного страхования, определяющего, какие страховые покрытия должны быть у наших членов. Это необходимо, чтобы, с одной стороны, члены АПУИСП были защищены сами, с другой – защищали своего клиента, и,
в-третьих, чтобы мы были защищены как сообщество от недобросовестных участников.
Ассоциация подписала меморандум о подготовке кадров в строительной сфере. Но еще до его подписания мы уже начали работу в этом направлении. Сейчас нет понимания у многих специалистов – что такое профессиональный управляющий строительным проектом как персона. Мы в Ассоциации договорились, что, помимо специализированных стандартов, для организаций, входящих в состав нашей будущей СРО, также необходима разработка стандарта профессии, который в идеале должен стать общероссийским. Под этот стандарт уже начато формирование учебной программы совместно с Политехническим университетом и СПб ГАСУ. Специалисты, прошедшие обучение по данной программе, будут получать сертификат о профессиональном соответствии. Управляющий проектом – это не просто набор знаний и навыков. Не последнюю роль играет психологическая характеристика человека. Можно обладать серьезными знаниями, но не уметь на высоком уровне управлять строительными проектами. Поэтому, прежде чем специалист начнет обучение по данной программе, он в обязательном порядке должен будет пройти психологическое тестирование.
– Деятельность профессиональных управляющих строительными проектами регламентируется законом №315-ФЗ или вы подпадаете под действие будущего закона о поправках в Градостроительный кодекс, регулирующего создание СРО именно в строительной отрасли?
– Пока единственным действующим законом является закон №315-ФЗ «О саморегулировании», но в будущем мы будем строить работу, исходя из требований Закона о поправках в Градостроительный кодекс. К сожалению, сейчас очевидно, что поправки идут вразрез с действующим законом. Не мне судить, что первично, вероятно, все же Градостроительный кодекс, но в этом случае придется серьезно менять положения закона о саморегулировании. По действующему федеральному закону сегодня мы должны иметь не менее 25 членов, а по кодексу – не меньше 50. В законопроекте о поправках в Градостроительный кодекс обозначено четкое разделение по видам деятельности – изыскательские, проектные и строительные организации, что, на мой взгляд, не совсем правильно.
– А вы к какому виду относитесь?
– Интересный вопрос… Мы, как управляющие строительными проектами, в принципе, стоим над всем этим, так как контактируем и с изыскателями, и с проектировщиками, и со строителями, сопровождая все этапы жизненного цикла строительного проекта. Мы отдельный цех, но наши законодатели этого не понимают. Но поскольку в нашу сферу деятельности входит и генподряд, скорее всего, будем числиться среди строителей. Соответственно, в составе нашей ассоциации должно быть не менее 50 организаций. Изначально мы хотели все же брать не количеством, а качеством. Но в условиях, продиктованных будущим законом, АПУИСП предстоит выходить на межрегиональный уровень, охватывая профессиональных управляющих не только Петербурга, но и всего Северо-Запада. Только таким образом мы сможем выполнить требования закона без снижения качественных требований к членам нашей организации.
– Достаточно давно существует Гильдия управляющих и девелоперов. Чем отличается АПУСП?
– Мы являемся ассоциированным членом ГУД. Надо сказать, что пригласили нас в гильдию они, и пригласили как недостающее, дополняющее звено. Дело в том, что ГУД объединяет компании, которые управляют инвестициями по созданию недвижимости, и те, кто управляет недвижимостью после ее создания в качестве операторов, занимаясь техническим обслуживанием таких объектов. Они проводят исследования и консультируют на предмет наилучшего использования объекта, занимаются формированием первоначальной идеи инвестиционного проекта. А этап строительства в ГУД не был представлен. Компании, входящие в нашу Ассоциацию, как раз управляют процессом создания объекта, не генерируя идеи и не оперируя объектом недвижимости после его постройки. Как добавочное, недостающее звено мы вошли в состав Гильдии и сейчас активно сотрудничаем. Среди членов Гильдии достаточно много наших заказчиков.
– В 2004 году рынок профессиональных управляющих только формировался. Как складывается ситуация сейчас?
– Могу констатировать, что понимание необходимости присутствия профессиональных строительных управляющих на рынке определенно существует. Как у профессионалов строительного рынка, так и у тех потребителей, для которых реализация строительных проектов – не профильный вид деятельности. У нас, я говорю о компании «Ирбис», половина заказчиков – это клиенты либо западные, либо с иностранным капиталом. Три-четыре года назад они уже присутствовали на российском рынке, но у нас не было ни одного клиента из числа иностранных компаний, несмотря на все попытки завязать с ними партнерские отношения. Видимо, когда эти компании пришли на рынок, они приводили с собой и зарубежных профессиональных управляющих строительными проектами. Сейчас ситуация изменилась, при реализации строительных проектов здесь зарубежные инвесторы все чаще прибегают к услугам российских профессиональных управляющих. Радует и то, что сегодня значительно уменьшилась доля инвесторов, считающих, что строить – очень просто. Рынок стал более зрелым.
Профессиональное управление строительными проектами, конечно, существует и помимо тех компаний, которые предоставляют его как услугу на рынке. Возьмите любую компанию замкнутого цикла – Строительный трест, ЛенСпецСМУ, Строймонтаж. Нельзя сказать, что они не являются профессионалами в сфере управления строительными проектами – они строят дома. Но эту услугу они не продают, а используют только внутри своей компании.
– Соответственно, они ее и не приобретают…
– Приобретают. Конечно, не в полном объеме, а некие отдельные элементы. Например, приглашают сторонних управляющих для управления качеством или для проведения внешнего аудита строительного проекта. Есть определенные точки пересечения, но, наверное, в полном объеме крупным строительным холдингам нет смысла пользоваться нашими услугами. Если компания занимается реализацией однотипных строительных проектов, в данном случае я говорю о строительстве жилья, не существует необходимости привлекать сторонних управляющих. Но если строительство – не ваша основная функция, если необходимо, например, заводу построить новую производственную площадку, то создание внутри своей структуры особой службы управления строительством – это проект в проекте, поэтому это и рискованно, и экономически нецелесообразно. Лучше на условиях аутсорсинга пригласить профессионального управляющего проектом – на тот период, который потребуется, а если работа одного управляющего не нравится, его всегда можно заменить другим. Благо сегодня насыщенность рынка дает такую возможность потребителю.
– Говорит ли это о том, что основная сфера деятельности профессиональных управляющих строительными проектами – не жилищные проекты, а коммерческая и промышленная недвижимость?
– На сегодняшний день тенденция именно такова. Во второй половине 90-х – начале 2000 годов львиную долю заказов в сфере профессионального управления строительными проектами составляло жилье. Потому что тогда только начиналось становление рынка. Было очень много компаний, начинающих свою деятельность в данной сфере и имеющих по одному-два объекта. Многие не имели ни опыта, ни соответствующих структур, и им приходилось привлекать специалистов в сфере управления строительными проектами. В 2004 году произошел перелом, когда система целевого распределения участков под застройку сменилась открытыми аукционами. Если раньше можно было получить пятно, собрать какие-то деньги и начать строительный бизнес с одного дома, то теперь это стало невозможно. Структура рынка изменилась. Но рост экономики привел к тому, что в регионе начали развиваться другие виды бизнеса – ритейл, промышленное строительство, офисная недвижимость. Сейчас значительное число наших клиентов – компании, чей основной бизнес со строительством не связан, но которые посредством строительства себя развивают. Жилье осталось либо в отдельных функциях, о чем я уже говорил, либо это проекты иногородних компаний, которым не выгодно формировать здесь отдельное строительное подразделение.
Сейчас идет активное перемещение промышленных предприятий из центра города на территории промзон. А это предполагает и строительство новых производственных объектов, и разработку новой функции на прежнем месте, строительство бизнес-центра, например на месте бывшей промышленной площадки. В этой ситуации у владельцев промышленных предприятий два пути – либо создавать собственную службу для реализации новых строительных проектов, либо привлекать профессионалов со стороны. Угадайте, какой путь более правильный?
Автор: Вероника Шеменева