Ломать и строить

В настоящее время редевелопмент депрессивных территорий является одним из наиболее перспективных направлений развития города. В большей мере это относится к историческому центру Петербурга, однако, сегодня уже реализуются проекты, территориально выходящие за пределы «золотого треугольника».

Сейчас много промышленных предприятий расположено в историческом центре Петербурга, они занимают территории большие, чем требует их нынешний технологический цикл. Возникает необходимость их вывода и редевелопмента существующих земель. Идея перепрофилирования промышленных территорий достаточно развита за рубежом. В Петербурге пока собственники предприятий пока предпочитают сдавать в аренду имеющиеся площади, приведя их в относительный «порядок» с минимальными затратами. Однако ужесточение политики городских властей в отношении промышленных предприятий, возможно, стимулирует процесс обновления городских территорий.
ГрадостроительнаЯ
коллизиЯ
Желание реализовывать строительные проекты в центре Петербурга у инвесторов будет всегда, несмотря на серьезные ограничения. Поскольку город участков под застройку на торгах не предлагает, то инвесторы идут по пути приобретения площадок на вторичном рынке земли.
Но центр города – это не только престижное местоположение, но и сосредоточение ряда проблем. В Петербурге одной из важнейших проблем является сложность развития территории из-за историко-культурных ограничений. Весь центр города входит в охранную зону КГИОП, на каждый новый проект достаточно серьезно смотрит КГА, есть высотный регламент.
«Проблема градостроительных ограничений должна возникать в голове у инвестора на этапе, когда у него только зародилась идея произвести редевелопмент той или иной территории, – уверена Светлана Федорова, юрист компании «Пепеляев, Гольцблат и партнеры». – Бывают случаи, когда уже затрачены деньги на разработку архитектурной концепции, проект широко анонсирован в прессе, заключен целый ряд предварительных соглашений с потенциальными инвесторами, и тут девелопер понимает, что на этом месте нельзя построить то, что он запланировал».
Поскольку территория «Невской ратуши» – это бывший трамвайный парк, у «Охта-групп» нет проблем, с которыми обычно сталкиваются девелоперы в центре города. На этой территории почти нет памятников, основное пространство занимают трамвайные пути, мало застройки, что облегчает демонтаж. Диаметрально противоположная ситуация у ООО «Главстрой СПб», поскольку львиную долю территории занимают неприкосновенные объекты культурного наследия.
Согласно генплану устанавливаются функциональные зоны развития территорий, а в рамках правил землепользования и застройки существуют нормы и технические требования использования земель. До принятия Правил землепользования и застройки возможное использование земельного участка регулируется Временным регламентом застройки. Нередки случаи, когда при приобретении участка новый правообладатель даже не знает, что на его территорию уже разработан ВРЗ.
Как отмечают эксперты рынка, на территории Санкт-Петербурга нет абсолютно беспроблемных участков. Поэтому изначально должна проводиться юридическая и техническая экспертизы, которые установят, какие ограничения существуют на данном земельном участке и как их избежать. После этого необходимо оценивать, впишется ли задуманный проект в существующие ограничения.
«Вопрос редевелопмента промышленных предприятий сталкивается с массой проблем. Первая проблема – практически любое промышленное предприятие обозначено в генплане как промышленная зона. Но механизма изменения функционального назначения зон нет, – подчеркивает управляющий Teorema Holding PLC Игорь Водопьянов. – Поэтому, приобретая промышленную территорию с желанием произвести ее редевелопмент, инвестор сталкивается с тем, что нет никаких легальных способов внести изменения в генплан. Но я думаю, что скоро ситуация изменится в лучшую сторону, потому что к осени накопится целый вал поправок, и предпринимать что-то будет необходимо. Возможно, в октябре придумают, как менять функциональное назначение территории в рамках геплана».
Собственник
собственнику – не товарищ
Однако если проблемы с функциональным зонированием решена или даже не возникала, появляется другая трудность – договориться со всеми собственниками и правообладателями. Это хорошо видно на примере территории Апраксина двора, где сосредоточены не только разные по своему функциональному назначению объекты недвижимости, но и существуют различные формы собственности на них. Как известно, представители «Главстрой СПб» заявляли, что на решение имущественно-правовых вопросов в Апраксином дворе отводится два года.
Но, как отмечают юристы, практика показывает, что точно определить время и результаты переговоров с собственниками практически невозможно. «Все будет зависеть от умения убеждать, – считает Майя Петрова, юрист компании «Пепеляев, Гольцблат и партнеры». – Наиболее распространенный и наименее затратный вариант – решение имущественно-правовых вопросов руками государства, которое задействует все возможные механизмы, например досрочное расторжение договора аренды. Но этот метод можно применять только с арендаторами, а не собственниками объектов недвижимости. Самым эффективным способом в этом случае – либо предоставить собственнику денежную компенсацию, либо равноценный объект недвижимости. Третий и самый редкий вариант – привлечение правообладателей к участию в реализации инвестиционного проекта в качестве соинвестора». Крайний случай – это участие сторон в судебных спорах при невозможности разрешить имущественно-правовые вопросы другим путем. Но это, по общему убеждению и юристов, и самих девелоперов, – мера исключительная, поскольку влечет за собой увеличение сроков реализации проекта и значительные финансовые издержки. Так что лозунгом каждого инвестора, занимающегося редевелопментом, видимо, в скором времени станет: «Договориться любой ценой!»
МФК: больше «за»,
Чем «против»
В сфере жилищного строительства в центре Петербурга существуют возможности для реконструкции зданий. Реконструкция – понятие очень растяжимое и может подразумевать частичный и даже полный демонтаж старого дома (напомним, что в историческом центре новое строительство запрещено, а реконструкция – нет).
Что же касается реализации проектов коммерческой недвижимости, то развитие деловой застройки сейчас направлено на создание многофункциональных комплексов. «Что такое «деловая инфраструктура» в современном понимании? Во-первых, это уровень офисных помещений. Это и архитектурные, и логистические, и технические решения – все, что в совокупности составляет высококлассный офисный комплекс, – отмечает Константин Ковалев, директор проекта «Невская Ратуша». – Люди очень много времени проводят в офисах, поэтому в «деловых кварталах» обязательно должна быть инфраструктура – торговля, общепит, спорткомплексы. Без них основная функция не будет удовлетворять конечную клиентуру».
По определению Knight Frank, многофункциональный комплекс (МФК) – это три или более назначений, каждое из которых имеет собственный спрос. Зонирование в рамках проекта может быть горизонтальным или вертикальным. По мнению Николая Пашкова, директора по профессиональной деятельности Knight Frank, МФК позволяет произвести максимизацию полезной площади проекта. «Если мы рассматриваем достаточно крупный проект, то, оценивая сроки его реализации, мы говорим, что монофункциональный проект может растянуться на несколько лет, – отмечает Николай Пашков. – В случае, когда заказчика не устраивают сроки, он прибегает к диверсификации предложения и создания в проекте дополнительных функций, обладающих независимым спросом. Строительство объектов разного функционального назначения может вестись параллельно, что сокращает сроки реализации всего проекта. В условиях растущего развивающегося рынка многофункциональные проекты более экономически выгодны, нежели монофункциональные. В большинстве случаев редевелопмент промышленных территорий идет именно по пути создания МФК».
Этот вариант применим при вертикальном функциональном зонировании, возможно, именно поэтому горизонтальное зонирование почти не находит применения в крупных проектах в Петербурге. В Москве яркий образец горизонтального зонирования – «Башня Федерации».
Реализация многофункциональных проектов позволяет снизить риски – поскольку каждое направление пользуется собственным спросом, и при неуспешности одной из составляющих проекта другие могут быть экономически эффективны. Кроме того, поскольку в Петербурге стимулируется развитие туриндустрии, присутствие в комплексе гостиничной составляющей будет позитивно восприниматься городской администрацией. Многофункциональный проект позволяет создавать так называемое «общественное место» – общественную зону, которая является дополнительным фактором притяжения потребителя. Она может придавать некую знаковость.
Примером, иллюстрирующим вышесказанное, может быть «Невская Ратуша». В комплексе будут сочетаться и административная, и деловая функции. «Якорь» в виде комитетов городского правительства должен привлечь весьма солидных арендаторов, по оценкам девелопера, в комплексе должны разместиться головные офисов крупных компаний. «Проблему Дефанса», когда после окончания рабочего дня квартал вымирает, в данном случае решают путем создания общественной зоны, делающей комплекс привлекательным и вечерами, и в выходные дни.
Он такой один…пока
Зачастую редевелопмент промышленной территории осуществляется с целью реализации проекта в сфере коммерческой недвижимости. Но нет правил без исключений. В настоящее время в Сестрорецке идет реализация проекта, предполагающего преобразование исторической промышленной застройки в жилую. Поскольку прецедентов подобного рода в стране еще нет, то и проблем у компании «Сестра Ривер Девелопментс» хватает. В распоряжении девелопера участок площадью 28 га, северную часть которого занимает Сестрорецкий инструментальный завод. Завод был выкуплен американо-английской группой инвесторов. Финансирование проекта осуществляют частные западные инвесторы. Стоимость проекта определена в размере $327 млн. В настоящее время «Сестра Ривер Девелопментс» занимается развитием южной части участка площадью 14 га.
Компания вышла с предложением к правительству города выделить участок в Конной Лахте для строительства индустриального парка, куда будут переведены производственные мощности завода и его арендаторов. Согласно Генплану Санкт-Петербурга северная часть участка относится к рекреационной зоне, таким образом, планы инвесторов не противоречат планам города.
На 14 га территории находится девять зданий под охраной КГИОП общей площадью около 35 тыс. кв. метров. Они подлежат только реконструкции. Ограничение по высотности – 15,6 метра, кроме того, на этой территории находится парк, который является федеральной собственностью, памятником, соответственно он полностью будет сохраняться в существующих границах. Поэтому плотность застройки составляет 35 процентов.
«Мы занимаемся этим проектом уже третий год, по сегодняшний день решаем градостроительные вопросы, – сообщила Ольга Копейкина, директор по продажам и маркетингу ООО «Сестра Ривер Девелопментс». – Последнее изменение, которое нас неприятно удивило, – в КГА решили, что эта часть Сестрорецка может быть только общественно-деловой зоной, то есть здесь можно строить только коммерческую и офисную недвижимость. Скажите, пожалуйста, кому в Сестрорецке нужно 150 тыс. кв. метров офисных и коммерческих помещений? Целесообразность этого более чем сомнительна. Если бы туда можно было «переселить» органы государственной власти, вокруг которых сконцентрировались бы представительства крупных компаний – это одно, но таких планов у города нет, поэтому такое количество коммерческой недвижимости просто не найдет своего потребителя. Сестрорецк – это рекреационная зона, и без строительства жилья здесь никак не обойтись».
По заявленному проекту общая площадь застройки составит 153 тыс. кв. метров: 94 тыс. кв. метров –жилье, остальное – коммерческая недвижимость, которая будет обеспечивать инфраструктурную развитость квартала и всего Сестрорецка.

Автор: Вероника Шеменева