Коммерческий Петербург

Круглый стол «Настоящее и будущее рынка коммерческой недвижимости Петербурга» показал большой потенциал развития рынка.

Однако, несмотря на положительные тенденции, есть ряд факторов, которые мешают росту и развитию коммерческой недвижимости.
Статистика ГУИОН
Начальник экспертно-аналитического отдела ГУИОН Дмитрий Табала сообщил, что в Петербурге сдается в аренду 24 тыс. встроенных нежилых помещений. ГУИОН ведет статистику по этим объектам с 2006 года. Рост средних цен по аренде торговых помещений за два года и один квартал составил 121 процент. Цена продажи торговых помещений выросла на 73 процента. По словам чиновника, рост аренды офисных ставок немного уступает торговле, но цена продажи выросла существенно большими темпами. По складам также происходит рост ставок, но по аренде он незначителен из-за того, что данный рынок более консервативен. При этом цены продаж выросли достаточно существенно и по темпам приближаются к ценам офисов.
«Показатели капитализации падают из-за того, что рост стоимости объектов превышает рост арендных ставок. Динамика рынка жилья оказывает влияние на рынок коммерческой недвижимости», – утверждает Дмитрий Табала. Рост рынка жилья в первую очередь влияет на рост стоимости встроенных офисных помещений в домах. Рост цены продаж офисов в жилом фонде постоянно пытается подтянуться к динамике рынка жилья. Перевод жилых помещений в нежилые – один из инструментов формирования офисных помещений.
Кроме анализа данных рынка, ГУИОН проводит экспертные опросы о состоянии рынка. В очередном опросе, который проведен в феврале 2008 года, приняли участие 15 компаний. По мнению риэлторов, рынок ждет рост ставок на 19-22 процента за год в зависимости от секторов. Наибольшую динамику будет демонстрировать рынок аренды офисов. По продажам рост составит 20-29 процентов. Ценовую динамику будет подогревать рост цен на жилье.
Комплексные площади
Председатель Комитета по коммерческой недвижимости АРСПб и ЛО Сергей Федоров согласился с коллегой, что ставки капитализации на рынке коммерческой недвижимости неуклонно снижаются. «В 2007 году в офисном сегменте в среднем она составляла 11-12 процентов годовых. В этом году прогнозируется ее снижение до 9,5-11 процентов. По торговым центрам – с 11-12 процентов в 2007 году до 9,5-11 процентов в 2008 году. По складским комплексам снизится до 10,5-12,5 процента», – полагает эксперт.
Ставка капитализации снижается в связи с ростом цены земли опережающими темпами по отношению к динамике арендных ставок. При этом растет себестоимость строительства. Однако в Москве ставки капитализации еще меньше. В 2008 году по офисным центрам они составляют 8 процентов, 9 процентов – торговые центры и 9,5 процента – складские комплексы.
Однако емкость рынка Москвы и масштабы проектов больше, чем в Петербурге. Учитывая кризис доходности на фондовых рынках, это большой стимул для прихода инвесторов в Петербург. При этом ряд игроков продает проекты в Восточной Европе, где ставка капитализации составляет 5-6 процентов годовых. Например, девелоперская компания из Австрии, которая приобрела ТК «Северный Молл» в Петербурге, продала два ТК в Венгрии и Чехии. Это говорит о том, что наш рынок на данном этапе является более привлекательным.
Происходит укрупнение форматов коммерческой недвижимости. Например, в районах, приближенных к КАД, заявляют проекты площадью от 100 тыс. кв. метров. Появляются новые форматы: бизнес-парки и retail-парки, крупноформатные развлекательные центры и логистические центры на всех выездах из города. «Девелопмент жилья стимулирует появление новых форматов. В 2008 году увеличение предложения офисных площадей в бизнес-центрах класса А и В составит около 300 тыс. кв. метров. К концу года предложение увеличится до 1,45 тыс. кв. метров офисных площадей», – считает Сергей Федоров.
«Есть долгосрочные прогнозы, но они очень сильно зависимы от того, введут ли в строй крупные офисные кварталы, запланированные на 2011-2012 годы. По уровню обеспечения офисными площадями у нас приходится 250 кв. метров на одну тысячу жителей», – дополнил эксперт. В Москве их объем в два раза выше, в Варшаве – в семь раз. Однако в Варшаве уровень вакантных площадей достигает 45 процентов при том, что у нас этот показатель составляет 1,5-2 процента. Основной спрос в Петербурге сейчас приходится на рынок строящихся бизнес-центров, поскольку в действующих вакантных мест нет.
Наиболее значимая динамика офисных арендных ставок приходится на класс А. Это связано с тем, что 1-2 года назад начали строиться бизнес-центры класса А нового уровня. Они стали строиться с «нуля», ближе к требованиям арендаторов, соответствующим новым стандартам. Эти центры привлекают крупных арендаторов из Москвы и Петербурга, увеличиваются объемы сделок. Например, в 2007 году компания «Кит-Финанс» арендовала 10 тыс. кв. метров в комплексе «Ренессанс-Плаза». Наибольший рост происходит по новым проектам в этом классе. Однако рынок не принимает больше 15 процентов роста ставок. В целом сейчас основной спрос сосредоточен на среднем сегменте – классе B.
Трудности перевода
Полномочный представитель президента Российской гильдии риэлторов Павел Созинов сказал, что сейчас из Жилищного комитета в Горжилобмен поступит более трехсот адресов первых этажей коммунальных квартир вместе с очередниками для мониторинга компаниями-членами АРСПб и ЛО. Однако данный сегмент, по мнению Павла Созинова, очень сложный. Данная проблематика не новая, но обозначилась она, когда в 2005 году вступил в силу Жилищный кодекс. Одним из региональных актов, который вступил в силу вместе с кодексом, стал закон Петербурга о переводе жилых помещений в нежилой фонд.
«Новым стало то, что вся законодательная база была передана из города в районы. В итоге, вместо того чтобы перевести объект за 30-50 рабочих дней, в ряде случаев данный процесс длится почти год. Администрация каждого района создает свои собственные нормативные акты. В каждом есть своя межведомственная комиссия. При этом зачастую даже сложно понять, сколько членов в комиссии и кто в нее входит поименно. Согласно Жилищному кодексу, количество документов строго регламентировано, но в каждом районе есть свой дополнительный список, и это серьезно осложняет работу», – сожалеет риэлтор.
В качестве примера он рассказал, что для того, чтобы перевести самое простое помещение площадью 60 кв. метров, надо пройти 25 инстанций. Причем нигде в Жилищном кодексе не указано, что в комиссию должны входить пожарные, СЭС и другие организации, напрямую не связанные с переводом. Павел Созинов пожаловался на существующую практику решения проблемы: «При районных администрациях и районных КГА обосновались фирмы, предлагающие свои услуги. За $10-20 тыс. они готовы сделать все согласования. Причем зачастую в эти фирмы направляют из районных администраций, вместо того чтобы делать свою работу».

Автор: Дмитрий Малышев